NHÀ Ở ĐÔ THỊ: LÀM SAO CHỐNG NẠN ĐẦU CƠ?

Nhà ở đô thị: Làm sao chống nạn đầu cơ?

Dư luận xã hội lại tiếp tục xôn xao bởi câu chuyện những ông chủ lái xe hơi xếp hàng bốc thăm mua nhà ở chung cư tại Hà Nội. Đa số không đồng tình với hiện tượng này, cho rằng các cơ quan chức năng cần nghiêm túc hơn trong việc rà soát, phân bổ nhà ở đô thị, chống nạn đầu tư và tạo điều kiện cho người dân thực sự có nhu cầu mua được nhà ở.

Theo đó, vấn đề làm sao điều tiết được chương trình 120 ngàn tỷ đồng xây dựng nhà ở xã hội trở thành một câu hỏi lớn, đòi hỏi sự chung tay của nhiều cấp chính quyền, các địa phương, cùng các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, các ngân hàng và cả cộng đồng người dân.

Mâu thuẫn bán nhà ở đô thị?

Một nhà tư vấn địa ốc khu vực trung tâm Đà Nẵng chia sẻ, lâu nay thị trường bất động sản luôn tồn tại một mâu thuẫn trong đầu tư, bán nhà ở đô thị. Đó là các chủ đầu tư khi triển khai các dự án, luôn muốn bán càng nhanh càng tốt, để thu hồi vốn đầu tư, tránh phát sinh chi phí, nhất là lãi vay ngân hàng. Trong khi đó, những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự, lại thường khó khăn về năng lực tích lũy tài chính, thiếu điều kiện vay mua trả dần. Kết quả, các chủ đầu tư luôn giao dịch với các đối tượng đầu cơ về nhà đất, thông qua các kênh môi giới cho dù biết sau đó, các kênh đầu cơ, môi giới này luôn nâng giá bán lên hưởng chênh lệch giá thị trường. Có điều, những giao dịch mua bán này chung quy sẽ lòng vòng, giá liên tục tăng và ngày càng tách biệt với người có nhu cầu thực sự. Thậm chí khi mức giá đầu cơ vượt quá cao, người dân sở tại không thể mua được chính mảnh đất của họ, thị trường không thể giao dịch được nữa. Hiện tượng này gọi là vỡ bong bóng đất, tổn hại chung cho xã hội sẽ rất lớn.

Để ngăn chặn tình hình, với những thị trường đi trước, đã có nhiều chuyên gia lên tiếng, cảnh tỉnh giới đầu tư không nên tiếp tay cho nạn đầu cơ nhà đất, cần chú ý tạo cơ hội tiếp cận người có nhu cầu thật được mua nhà đất. Điều này lại cần sự quan tâm của các giới quản lý chức năng, hợp tác từ các bên cấp vốn vay đầu tư nhà ở, cũng như thái độ hợp tác mua nhà đất từ người có nhu cầu. Đây là lý do, để những chương trình cấp vốn tín dụng ngân hàng như gói 120 ngàn tỷ cho nhà ở xã hội hiện nay, được triển khai.

Vấn đề ai cũng nhìn thấy, là qua các chương trình hỗ trợ vay vốn này, cơ hội sở hữu nhà ở có giá thành hợp lý, lãi suất tiền vay và thời hạn được vay tốt hơn, sẽ khích lệ người có nhu cầu nhà ở thực sự tham gia giao dịch thị trường. Vấn đề nhà ở đô thị, qua quan hệ cung cầu này sẽ được cải thiện, hứa hẹn đem lại cuộc sống tốt hơn cho đông đảo cư dân đô thị là các đối tượng thu nhập hạn chế.

Có điều, trong quá trình triển khai, các dự án đầu tư nhà ở xã hội vẫn phải gặp bài toán đầu tư và thu hồi vốn. Do đó, những người có năng lực tài chính vẫn có thể xuất hiện để tiến hành đầu cơ, mua nhà ở xã hội, hưởng các ưu đãi. Nếu không thanh lọc rõ ràng tình trạng này, phân khúc nhà ở xã hội sẽ tiếp tục bị lũng đoạn bởi giới đầu cơ nhà đất, cuối cùng vẫn không mang lại lợi ích thiết thực cho người cần có nhà ở trong xã hội.

Cần sự chung tay và thái độ liêm chính!

Làm thế nào để vừa tạo động lực thu hồi vốn cho các chủ đầu tư, vừa hạn chế các nhóm đầu cơ, giúp người có nhu cầu tiếp cận cơ hội sở hữu nhà ở xã hội, câu hỏi này đã được nhiều người bàn tán, đưa giải pháp qua mạng xã hội và các diễn đàn chuyên môn. Trong đó, có những giải pháp đề xuất có tính tích cực.

Đơn cử vấn đề tăng lãi suất vay mua nhà ở xã hội, cần áp dụng rộng rãi, song với từng trường hợp, hồ sơ vay mua sẽ được ba bên, gồm chủ đầu tư, ngân hàng cho vay và cơ quan chức năng thẩm định có ý kiến, rà soát cụ thể. Nếu thực sự là đối tượng có nhu cầu nhà ở thực sự, hồ sơ vay sẽ được duyệt với lãi suất ân hạn, và công bố công khai minh bạch trong giao dịch.

Kế đó, các trường hợp mua nhà ở xã hội, phải cam kết hoàn tất hồ sơ đi kèm thỏa ước áp dụng khoảng cách giao dịch bán lại sau đó nhiều năm, tối thiểu phải đạt 70% thời hạn vay mua. Việc này sẽ chứng minh rõ nhu cầu nhà ở của người mua và tránh được ngay tình trạng người mua nhà để đầu cơ bán đi bán lại.

Đồng thời, cơ quan chức năng phải mạnh dạn triển khai ngay chủ trương đánh thuế lũy tiến với những người sở hữu từ 2 bất động sản trở lên. Việc này, thực sự với thời đại công nghệ số hôm nay, là hoàn toàn khả thi. Mọi giao dịch của mọi công dân, căn cứ vào căn cước công dân, chỉ cần được liên thông số hóa, là đều có thể tra cứu rõ ràng, về tài khoản ngân hàng, về các giấy tờ sở hữu hay liên quan đến sở hữu nhà đất. Cơ quan thuế chỉ cần căn cứ những chứng từ này để ra quyết định nộp thuế lũy tiến cho mọi trường hợp giao dịch từ tài sản nhà đất thứ hai trở lên. Đối tượng nào muốn làm rõ việc đánh thuế như vậy là không thỏa đáng, có thể trực tiếp liên hệ cơ quan chức năng để chứng minh.

Có thể nói, cơ bản với ba cách thức quản lý và rà soát như vậy, vấn nạn đầu cơ nhà đất ở lĩnh vực nhà ở đô thị đã có thể được giảm thiểu. Nếu đi kèm các giải pháp này, với công tác rà soát, thẩm định chặt chẽ hơn, như thông qua các doanh nghiệp để xác minh nhu cầu nhà ở cho người lao động, cho công nhân, hay qua chính quyền sở tại để thẩm tra rõ các đối tượng chính sách xã hội…, tình hình sẽ càng được kiểm soát. Tất nhiên, vẫn có một tỷ lệ sai sót phát sinh trong toàn bộ giao dịch nhà đất xã hội, song con số này sẽ rất thấp, và nhất là, chỉ sau một thời gian, vấn đề sẽ phải lộ ra, thông qua ghi nhận phản ảnh từ người dân địa phương. Mọi dấu hiệu gian dối nếu có, chắc chắn sẽ bị bóc trần.

Để có một thị trường nhà đất minh bạch, nhất là nhu cầu nhà ở đô thị, điều quan trọng nhất vẫn là thái độ liêm chính của mọi thành phần tham gia!

Nguyên Đức.
Chuyên đề Đô thị