Chuyển condotel thành chung cư: Tác động lớn đến quy hoạch?

CHUYỂN CONDOTEL THÀNH CHUNG CƯ:
TÁC ĐỘNG LỚN ĐẾN QUY HOẠCH?

Sau vụ Tổ hợp Cocobay chuyển đổi 1.000 căn hộ codotel thành căn hộ chung cư vào năm 2019, chính quyền Đà Nẵng mới đây lại đồng ý để dự án Đà Nẵng Times Square đổi 4 lô đất xây dựng codotel cũng thành nhà ở chung cư. Liệu những thay đổi này có phá vỡ quy hoạch hạ tầng đô thị tại địa phương không?
Giải thích của các cơ quan chức năng ở Đà Nẵng, là không có xáo trộn lớn về quy hoạch, chỉ là chuyển đổi công năng kiến trúc và sử dụng ở các công trình đầu tư. Song với giới chuyên môn, vấn đề không đơn giản như vậy.

Xáo trộn từ chuyển đổi?

Ngay khi thông tin địa phương cho chuyển đổi các công trình xây dựng qua mục đích khác, các chuyên gia tư vấn xây dựng, quy hoạch đô thị và kiến trúc sư là nhóm đầu tiên không đồng tình. Một số nhà chuyên môn nhận xét, trong trật tự sắp xếp, tổ chức quy hoạch địa phương, nhất là đô thị lớn như Đà Nẵng, mọi vị trí phân loại sử dụng đất, bố trí hạ tầng, đầu tư kỹ thuật… đều đã phải được tính toán từ nhiều năm. Đà Nẵng đã công bố những chỉ số quy hoạch theo từng giai đoạn đầu tư, chỉnh trang đô thị rồi. Nên hiện tại để thay đổi mục đích sử dụng công trình, chỉ có hai trường hợp. Một là, thật ra việc quy hoạch của địa phương là lỏng lẻo, điều chỉnh lại lúc nào cũng được. Hai là các cơ quan chức năng vận dụng điều chỉnh mà chưa tiên liệu hết những nguy cơ, hệ lụy về sau.

“Không thể nói việc chuyển đổi cả ngàn căn hộ qua mục đích sử dụng khác mà không hề ảnh hưởng đến quy hoạch tại chỗ đó”. Một kiến trúc sư lâu năm ở Đà Nẵng phản ứng như vậy. Ông đề nghị địa phương khẩn trương rà soát lại vấn đề tham mưu, để xử lý ngay những tác động bất lợi về sau.

Thứ nhất, là quy hoạch cơ sở. Ai cũng biết, việc bố trí một dự án đầu tư quy mô ngàn m2 là phải có bản đồ quy hoạch, thiết kế chi tiết. Quy hoạch đó phải nằm trong một tổng thể khu vực, liên cư liên địa các dự án khác cùng giá trị đầu tư, cùng liên kết tạo giá trị đô thị lớn. Không thể có cảnh giữa các khu nghỉ dưỡng cao cấp lại chêm một khu dân cư thu nhập thấp, làm phân mảnh giá trị chung.

Thứ hai, là chất lượng hạ tầng. Một công trình đầu tư thương mại, nghỉ dưỡng luôn có giá thành đầu tư cao hơn một công trình dân dụng; và các tiêu chuẩn vệ sinh, cấp thoát nước, cấp điện, xử lý nước thải, giao thông nội bộ, cảnh quan cây xanh… cũng không thể như nhau. Ngược lại, một công trình đã thiết kế bố trí codotel sẽ không thể có đủ tiện ích xã hội như chợ dân sinh, trường học, trạm y tế, bãi xe máy… mà một khối nhà ở chung cư phải có. Sự chênh lệch đó, từ vốn đầu tư hạ tầng, cho đến kiểm soát chất lượng về sau, làm sao,và ai, có thể điều tiết cân đối và quản lý được?

Thứ ba, là tác động xã hội. Một khu chung cư sẽ có các thành phần xã hội cư trú khác hẳn với một khu dự án nhà ở cao cấp. Mức sinh hoạt phí tại các dự án này đều khác biệt, bản thân người dân địa phương liệu có đủ năng lực tài chính để đáp ứng không? Nhất là, thói quen sinh hoạt của cư dân liệu có tương thích với những khu vực ven bờ biển, bố trí là vùng du lịch nghỉ dưỡng? Chỉ tính mật độ cư dân đi lại mỗi ngày trên một hạ tầng kỹ thuật vốn phục vụ nghỉ dưỡng, đã là một bài toán chi phí xã hội không đơn giản.

Thật sự an định quy hoạch?

Bởi ba lý do đó, giới chuyên môn cho rằng, phải xem lại việc chuyển đổi codotel thành căn hộ chung cư, nếu địa phương không muốn có một ngày “vỡ trận”.

Một nhà tư vấn bày tỏ, có thể trong bối cảnh hiện tại, gói tín dụng 120 ngàn tỷ dành cho nhà ở xã hội là hấp dẫn để các nhà đầu tư chấp nhận chuyển đổi các dự án ngàn tỷ. Song sẽ không ai giải quyết được các vấn đề phát sinh sau đó, khi các dự án du lịch, thương mại biến thành khu dân sinh… Cách đây chưa lâu, đây cũng là vấn đề đã được đặt ra ở một dự án đầu tư quy mô tại Hội An Quảng Nam, khi chủ đầu tư có nguyện vọng chuyển đổi hàng trăm hecta đất quy hoạch nghỉ dưỡng thành khu dân cư. Dư luận đã lập tức phản đối vì tác động xã hội ở địa bàn sẽ rất lớn, đặc biệt nếu cộng số lượng phòng ở khách sạn thành căn hộ, thì tổng số dân cư bản địa gom lại cũng… không thể lấp đầy!

Phải kiên định quy hoạch. Đây là tiêu chí quan trọng mà các hoạt động đầu tư, chỉnh trang phát triển các khu đô thị cần bám sát. Càng là những khu vực chuyển đổi đô thị hóa, từ đất canh tác nông nghiệp thu hồi thành đất ở đô thị, tiêu chí này lại càng phải tuân thủ hơn. Bài học từ các tỉnh thành nông nghiệp lâu nay cứ lỏng lẻo trong quản lý đất đai, chấp nhận tình trạng “lỡ làm” của các cơ quan quản lý chức năng, biến nhiều diện tích đất canh tác, đồng ruộng thành khu đô thị để đánh đổi an ninh lương thực, an toàn môi sinh, điều kiện địa lý tự nhiên bị phá vỡ, là sự thật phải được cảnh báo, nhắc nhở không thôi.

Từ thái độ đó, có thể nói, nghiêm khắc và minh bạch trong quy hoạch bố trí các dự án đầu tư hạ tầng xã hội lớn, là lựa chọn không thể sai phạm của chính quyền các tỉnh thành. Một dự án đầu tư hạ tầng đô thị, sẽ cho phép hình thành những “ngôi làng” mới, an định chỗ ở cho hàng ngàn người dân, đòi hỏi sự chuẩn bị, tính toán, điều tra xã hội học, đánh giá tác động môi trường, và nhất là phải có được sự đồng thuận nhất trí từ cộng đồng người dân. Nếu không cân đong đầy đủ những vấn đề về sau, có thể kéo dài hàng chục năm, cả trăm năm, để nhanh chóng ra quyết định chuyển đổi những khu vực đầu tư khác nhau, rõ ràng nguy hại sẽ không thể lường hết được.

Hơn nữa, theo một số nhà chuyên môn, “nếu hiện tại nhận xét việc chuyển đổi công năng sử dụng của một dự án hạ tầng này qua mục đích khác là hợp lý, thì hóa ra, tư vấn thẩm tra về dự án đó trước đây, là không đúng hay sao? Ai sẽ chịu trách nhiệm về vấn đề này?”.

Nguyên Đức
Chuyên đề Đô thị