NHÀ Ở XÃ HỘI: KHÔNG ĐƠN GIẢN ĐỂ TRIỂN KHAI!

Nhà ở xã hội: Không đơn giản để triển khai!

Chủ trương phát triển nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm của cộng đồng và các nhà làm chính sách, bởi có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đông đảo lao động các địa phương, nhất là những khu vực sản xuất tập trung. Song, vấn đề xây dựng và tổ chức nhà ở xã hội lại không hề đơn giản, khiến cho không ít nhà thầu, chủ đầu tư ngại ngần.

Một lãnh đạo doanh nghiệp xây dựng ở Quảng Nam với kinh nghiệm đã hơn 20 năm hoạt động bày tỏ, câu chuyện xây nhà ở xã hội đang được nhìn nhận một cách nhân văn, khiến nhiều người quan tâm tán thưởng. Lĩnh vực đầu tư xây dựng này lại đang nhận được sự đồng thuận từ chính sách lớn, với gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng từ các ngân hàng, cơ hội giúp các chủ đầu tư “vượt khó” với bối cảnh khó khăn hiện tại. Có điều, nếu tham gia vào mảng thị trường nhà ở này, các nhà đầu tư sẽ phải đối diện nhiều câu hỏi về sau. Do đó, hãy cân nhắc trước khi nhà đầu tư, nhà thầu… tham gia làm nhà ở xã hội.

Ba vấn đề “hậu đầu tư”?

Đúc kết của doanh nghiệp xây dựng chỉ ra ba cái khó sau đầu tư nhà ở xã hội.

Thứ nhất, giá thành mâu thuẫn chất lượng. Nhà ở xã hội, mặc định được cộng đồng nhìn nhận là giành cho đối tượng thu nhập thấp, nên giá thành luôn không thể đưa cao. Tại nhiều tỉnh thành, quan niệm chung cư nhà ở xã hội luôn giới hạn dưới 700 triệu đồng. Giá thành này không thể bảo đảm chất lượng nhà ở sẽ hơn mức trung bình. Trong khi đó, thói quen sinh hoạt, tần suất sử dụng ở các căn hộ người lao động cao hơn nhiều so với các gia đình có thu nhập cao. Nên đầu tư nhà ở xã hội, nghĩa là nhà thầu nào cũng phải lo bài toán mâu thuẫn giữa giá thành xây dựng và trách nhiệm bảo hành, sửa chữa, điều tiếng về sau.

Thứ hai, thu hồi vốn khó khăn. Đây là sự thật mà các ngân hàng đối mặt, vì các đối tượng mua nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp và không ổn định. Đa số gia đình vay mua nhà ở xã hội đến sau 10 năm gần như không bảo đảm sẽ tuân thủ tốt điều kiện thanh toán về sau. Chỉ cần một biến động nhỏ trong gia đình họ đã có thể dẫn đến cảnh chậm thanh toán, thậm chí không thể thanh toán. Đó là chưa kể đến những đối tượng chính sách xã hội được ưu tiên bố trí nhà ở bởi các chương trình địa phương triển khai. Do đó, đầu tư nhà ở xã hội là cả một bài toán căng thẳng về thu hồi vốn.

Thứ ba, tác động thương hiệu doanh nghiệp. Vấn đề này nằm ở chiều sâu hoạt động doanh nghiệp xây dựng. Đơn giản, ai cũng hiểu một nhà thầu nhận dự án biệt thự 5 sao sẽ có “lý lịch thi công” khác với một nhà thầu “chuyên” về nhà ở xã hội. Khi tham gia đấu thầu một công trình quốc tế hay cao cấp nào đó, nhà thầu có kinh nghiệm và năng lực đảm nhận những dự án quy mô sẽ có lợi thế. Cho nên, không phải nhà thầu nào cũng thiết tha xây dựng nhà ở xã hội.

Cần một quy trình hợp tác!

Sự thật cho đến nay, những xôn xao của dư luận chỉ dựa vào hai yếu tố có chính sách, và có nhu cầu lớn từ đông đảo người lao động, để xúc tiến đầu tư nhà ở xã hội. Ba vấn đề “hậu đầu tư”, dường như không được đề cập. Đó là chưa kể đến những vướng mắc khác trong quá trình hoàn thiện các thủ tục, triển khai dự án xây dựng nhà ở xã hội. Nói như một nhà thầu tại Huế, “xây một chung cư rẻ từ vốn ngân sách, hay vay của ngân hàng chính sách, công sức bỏ ra hoàn thiện hồ sơ còn gấp nhiều lần so với xây nhà ở thương mại”.

Thành thử, câu chuyện nhà ở xã hội nhìn qua lăng kính các chủ đầu tư, các nhà thầu, rất cần được các cấp quản lý, giới chuyên môn quan tâm để có những quy định, quy trình hợp tác chặt chẽ, tạo điều kiện tốt cho các dự án triển khai hiệu quả và thu hồi vốn hiệu quả. Điều này lý giải tại sao, ai cũng biết nguồn cung nhà ở cho công nhân lao động là luôn thiếu, bất cứ dự án nào đầu tư vào mảng này cũng lập tức được xã hội hoan nghênh đón nhận; nhưng các chủ đầu tư đều ngại bắt tay vào. Kể cả một số chương trình xây nhà ở cho công nhân ở vùng khu công nghiệp phát triển, cũng từng có những điều tiếng về các nhà thầu, nhà đầu tư làm ăn tắc trách, mặc dù họ đã rất cố gắng cải thiện xây dựng.

Theo một số chủ đầu tư, cần phải hình dung một quy trình triển khai các dự án nhà ở xã hội khác với xu hướng hiện nay. Đó là, thay vì đếm số lượng nhu cầu nhà ở xã hội cần có ở một khu vực nhất định, các nhà quản lý nên tổ chức điều tra xã hội học lượng nhu cầu thực tế, và năng lực tài chính sở hữu của người lao động địa phương. Sau điều tra, các cấp quản lý sẽ có được số liệu thống kê cụ thể về nhà ở cần có ngay, nhà ở sẽ cần trong thời gian tới… Số liệu đó sẽ cho phép việc quy hoạch bố trí nhà ở xã hội tại các địa bàn có phân khúc đầu tư cụ thể, để tiến hành đi từng bước, đáp ứng từng chặng.

Khi đã có được bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội, các dự án sẽ được chính quyền đối chiếu với thực tế quy hoạch tổng thể, phân loại đất sử dụng, nhu cầu tăng trưởng diện tích nhà ở địa phương… để tổ chức dự án, kêu gọi chủ đầu tư. Nếu các chương trình nhà ở xã hội có thể lồng ghép vơi các dự án đô thị ở địa bàn, các chủ đầu tư rất tiện tham gia. Nếu không, việc thẩm định, đấu thầu các dự án từ chủ trương chung, cũng sẽ thuận lợi hơn.

Khi đã có dự án, nhà quản lý cũng phải tạo điều kiện đồng thuận chủ trương chung, kết nối các ngân hàng, chủ đầu tư, nhà thầu, và người lao động xã hội có nhu cầu nhà ở thực sự, để các bên chung tay thực hiện các dự án, và thu hồi vốn đầu tư về sau. Có như vậy, các dự án nhà ở xã hội mới đi vào thực chất và trực tiếp giải quyết được những vấn đề xã hội phát sinh sau đó. Chính quyền không nên chỉ căn cứ số lượng dự án “chạy chính sách” để chấp thuận các dự án nhà ở xã hội đầu tư “chắp vá” và thậm chí sai khác mục đíchso với ban đầu!

Nhạc Duy Hạ
Chuyên đề Đô thị