Quan điểm phát triển các dự án bất động sản và những nội dung đặt ra cho thành phố Đà Nẵng trong quá trình đô thị hóa

I. Vài nét tổng quan về thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là đô thị loại I trực thuộc Trung ương, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung. Phía Bắc Giáp tỉnh Thừa Thiên – Huế, phía Tây Và Nam giáp tỉnh Quảng Nam, Phía Đông giáp biển Đông. Trung tâm thành phố cách Thủ đô Hà Nội 764km về phía Bắc, cách TP. Hồ Chí Minh 964 km về phía Nam, cách thành phố Huế 108km về hướng Tây Bắc. Đây là một thành phố vừa có núi cao, sông sâu, đồi dốc trung du xen kẽ vùng đồng bằng ven biển hẹp.

Thành phố Đà Nẵng có diện tích toàn đô thị là 1.283,4 km², dân số khoảng 1.008 nghìn người (năm 2015), tỷ lệ đô thị hóa khoảng 87,3%, cao hơn nhiều tỷ lệ đô thị hóa trung bình cả nước (khoảng 36,6% năm 2016).

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội chủ yếu trong giai đoạn 2011-2015: Tổng sản phẩm xã hội trên địa bàn (giá so sánh 2010) tăng 9,7%/năm; GRDP bình quân đầu người (giá hiện hành) đến năm 2015 đạt 2.825 USD; Cơ cấu kinh tế đến năm 2015: dịch vụ, công nghiệp – xây dựng, nông nghiệp lần lượt chiếm tỷ trọng 62,6%, 35,3% và 2,1%; Đến cuối năm 2015, tỷ lệ hộ nghèo (chuẩn thành phố theo Đề án giảm nghèo 2013-2017) là 0%; Đến năm 2015, 100% dân số nội thành và 88% dân số nông thôn được cấp nước sạch; Đến năm 2015, tỷ lệ thu gom và xử lý chất thải rắn đạt 95% (nguồn UBND TP. Đà Nẵng).

Thành phố Đà Nẵng là một trong những trung tâm văn hóa, giáo dục, khoa học và công nghệ lớn của khu vực miền Trung – Tây Nguyên, là thành phố lớn thứ 4 của Việt Nam, đứng sau TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, có vị trí chiến lược quan trọng trong phát triển kinh tế – xã hội, trong đó hoạt động du lịch có đủ tiềm năng để đưa du lịch thành một ngành kinh tế mũi nhọn. Đây là một điểm dừng chân lý tưởng, với định hướng là một trung tâm dịch vụ, du lịch của miền Trung, của cả nước và xa hơn nữa là khu vực, quốc tế. Hàng loạt khu du lịch đã và đang được xây dựng, hài hòa với thiên nhiên nhưng cũng không kém phần hiện đại được nhiều khách du lịch trong và ngoài nước biết đến như một điểm du lịch hấp dẫn với nhiều địa danh, lễ hội đặc sắc cho phép khai thác theo hướng kết hợp cảnh quan, sinh thái, môi trường.

II. Quan điểm phát triển các dự án bất động sản và những nội dung đặt ra cho thành phố Đà Nẵng trong quá trình đô thị hóa

Các công trình nhà ở chiếm từ 70-75% các công trình xây dựng trong đô thị. Vì vậy, trong quá trình đô thị hóa, việc quản lý phát triển nhà ở theo đúng quy hoạch, kế hoạch là nhiệm vụ cần phải được ưu tiên hàng đầu.

Thành phố Đà Nẵng là một trong những thành phố thực hiện khá tốt các chính sách nhà ở cho các đối tượng là người có công với cách mạng, người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội góp phần tạo điều kiện cải thiện nhà ở cho một bộ phận dân cư, khuyến khích và huy động được nguồn lực của các thành phần trong xã hội tham gia phát triển nhà ở. Tuy nhiên, công tác quản lý, quy hoạch phát triển nhà ở của TP. Đà Nẵng vẫn còn một số tồn tại như: chưa đảm bảo khai thác hiệu quả tiềm năng từ đất đai, tài chính nên phát triển  kinh tế còn hạn chế; vai trò kích cầu nền kinh tế kết hợp với chỉnh trang đô thị thông qua phát triển nhà ở chưa phát huy được tác dụng; công tác nghiên cứu, dự báo nhu cầu nhà ở chưa được chú trọng…

Để đáp ứng các yêu cầu đặt ra trong quá trình phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế – xã hội trong thời gian tới, thúc đẩy quá trình đô thị hóa, đảm bảo các mục tiêu về an sinh xã hội và từng bước nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân, khuyến nghị đối với việc phát triển nhà ở theo các dự án bất động sản và một số nội dung đặt ra cho TP. Đà Nẵng trong quá trình đô thị hóa.

1. Quan điểm phát triển

Quan điểm phát triển nhà ở quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, TP. Đà Nẵng cũng không nằm ngoài những quan điểm này, theo đó:

– Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân.

– Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế – xã hội. Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh hiện đại.

– Phát triển nhà ở phải phù hợp với Chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của TP. Đà Nẵng, phải tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai; tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở; chú trọng phát triển nhà chung cư, nhà ở để cho thuê, kể cả khu vực nhà nước và tư nhân.

– Phát triển nhà ở phải phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế – xã hội của TP. Đà Nẵng; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hóa dân tộc.

2. Một số khuyến nghị chung

Mục tiêu của Chương trình phát triển nhà ở TP. Đà Nẵng đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 thống nhất với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, cụ thể:

– Phấn đấu đến năm 2020: Diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố đạt mức 25m² sàn/người, trong đó nhà ở đô thị bình quân đạt 29m² sàn/người, nhà ở nông thôn bình quân đạt 22m² sàn/người; diện tích nhà ở  tối thiểu 8m² sàn/người; tổng diện tích xây dựng nhà ở tăng thêm đến năm 2020 khoảng14.800.000 m² sàn.

– Phấn đấu đến năm 2030: Diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố đạt mức 30m² sàn/người, trong đó nhà ở đô thị bình quân đạt 35m² sàn/người, nhà ở nông thôn bình quân đạt 25m² sàn/người; chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 12m² sàn/người; tổng diện tích xây dựng nhà ở tăng thêm từ sau năm 2020 đến năm 2030 khoảng 27.000.000 m² sàn.

Để đảm bảo thực hiện được những mục tiêu của Chương trình phát triển nhà ở, đồng thời kết hợp từng bước xây dựng TP. Đà Nẵng trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa, du lịch nghỉ dưỡng lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á, cần thực hiện tốt một số nội dung sau:

2.1. Xây dựng và phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở

Trên cơ sở Chương trình phát triển nhà ở 10 năm và 5 năm đã được HĐND thành phố phê duyệt, UBND thành phố lập kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm và tổ chức thực hiện sau khi được phê duyệt.

Kế hoạch phát triển nhà ở được lập trên cơ sở Chương trình phát triển nhà ở của thành phố, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt. Kế hoạch phát triển nhà ở địa phương bao gồm: kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua và bán.

Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là cơ sở để chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, tránh tình trạng thị trường bất động sản phát triển thiếu quy hoạch, không có kế hoạch, chưa theo sát với nhu cầu thị trường dẫn đến lệch pha cung – cầu; cơ cấu hàng hóa mất cân đối; đồng thời thành phố cũng có kế hoạch chuẩn bị nguồn lực để phát triển nhà ở phù hợp với tình hình kinh tế xã hội của địa phương trong thời gian tới.

2.2. Công tác về kiến trúc – quy hoạch đất đai

– Tập trung thực hiện tốt công tác lập quy hoạch và rà soát điều chỉnh quy hoạch xây dựng cho phù hợp; đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết xây dựng, đảm bảo quy hoạch đi trước một bước, phát triển nhà ở đô thị, điểm dân cư nông thôn một cách hài hòa, kết hợp hiện đại và truyền thống với mục tiêu tạo một không gian đô thị mang đậm bản sắc văn hóa truyền thống của địa phương.

– Giữ gìn và bảo tồn bản sắc địa phương, kiến trúc cảnh quan về không gian, các công trình kiến trúc, văn hóa truyền thống trên địa bàn thành phố, làm cơ sở để phát triển TP. Đà Nẵng theo hướng xanh, bền vững, kết hợp du lịch nghỉ dưỡng.

– Nghiên cứu ban hành sớm quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, đặc biệt tại TP. Đà Nẵng để làm cơ sở quản lý tốt quy hoạch, kiến trúc trên địa bàn thành phố.

– Duy trì các làng truyền thống trong các đô thị đảm bảo kết nối hạ tầng để tạo nên tính đặc trưng địa phương của đô thị đó, đây là tính độc đáo, riêng có của đô thị. Qua hình thái làng truyền thống có thể vận dụng vào định hướng QHXD đô thị, tạo bản sắc địa phương cho đô thị.

– Rà soát các dự án đầu tư phát triển  nhà ở, khu đô htij mới triển khai trên địa bàn thành phố, kiểm tra công tác quy hoạch, tiến độ triển khai dự án… Yêu cầu các chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc quy định dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư nhà ở xã hội.

– Tạo nguồn lực từ đất, đặc biệt là từ chênh lệch địa tô (đặc biệt hiệu quả với những đô thị như TP. Đà Nẵng): giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi (đồng thời cấp phát vốn cho việc phát triển quỹ đất này như: xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thu hồi đất, phát triển quỹ đất sạch,…). Sau đó, chính quyền đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để thu hồi vốn đầu tư, nguồn ngân sách thu được từ chênh lệch địa tô được sử dụng làm nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội. Đối với những dự án giao thông, thực hiện thu hồi đất kết hợp với dự án mở rộng, chỉnh trang hai bên đường để đảm bảo cảnh quan đô thị và khai thác hiệu quả tối đa của dự án; trong các trường hợp này, việc bồi thường cho người sử dụng đất phải được tiến hành trước khi triển khai dự án theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

2.3. Công tác phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội

Theo Quy hoạch xây dựng chung TP. Đà Nẵng đến năm 2030 – tầm nhìn 2050, theo đó:

– Quy hoạch TP. Đà Nẵng là một trong ba vùng Kinh tế trọng điểm của Việt Nam nói chung và vùng Kinh tế trọng điểm miền Trung nói riêng, có vị trí chiến lược đặc biệt quan trọng về an ninh, quốc phòng của cả nước.

– Hiện trạng dân số năm 2015 khoảng 1.008 nghìn người, trong đó dân số đô thị khoảng 880 nghìn người (tỷ lệ đô thị hóa 87,35, cao hơn nhiều so với tốc độ đô thị hóa của cả nước là 36,6% năm 2016). Dự báo đến năm 2020 dân số thành phố Đà Nẵng khoảng 1,6 triệu người tỷ lệ đô thị hóa ~ 88,25%).

– Dự báo đến năm 2030 daan số thành phố Đà Nẵng khoảng 2,5 triệu người (bao gồm dân số tạm trú và dân số quy đổi lượng khách du lịch ước tính năm 2030), trong đó dân số đô thị khoảng 2,3 triệu người với tỷ lệ đô thị hóa 92%.

Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa tăng mạnh cũng kéo theo việc di cư vào đô thị của những người từ nông thôn hoặc địa phương khác đến. Theo Quy hoạch chung xây dựng TP. Đà Nẵng giải quyết lao động, việc làm giai đoạn 2006 – 2010 bình quân là 3,2 – 3,5 vạn lao động/năm và giai đoạn 2011 – 2020 là 3,5 – 4,5 vạn lao động/năm.

Để giải quyết chỗ ở cho những đối tượng này, chính quyền địa phương cần quan tâm, chỉ đạo dành các quỹ đất cũng như nguồn lực thích đáng để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội: (1) Rà soát quy hoạch xác định cụ thể vị trí, diện tích đất để phát triển từng loại nhà ở, đặc biệt là đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định của pháp luật về nhà ở; quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch mạng lưới các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề phải gắn với quy hoạch phát triển nhà ở cho người lao động, nhà ở cho giáo viên, học sinh, sinh viên. (2) Tạo điều kiện thông thoáng cũng như các ưu đãi mà luật cho phép để khuyến khích doanh nghiệp cũng như người dân tham gia vào phát triển nhà ở xã hội; tùy điều kiện cụ thể của địa phương hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án từ nguồn ngân sách địa phương.

2.4. Công tác thông tin thống kê, dự báo thị trường

Hệ thống thông tin về thị trường bất động sản trên cả nước nói chung hiện chưa đầy đủ, thiếu minh bạch. Thiếu các tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản khoa học, thống nhất mà chủ yếu mang nặng cảm tính, phiến diện, dẫn đến công tác hoạch định chính sách, cũng như điều tiết thị trường gặp nhiều khó khăn.

Trước mắt, định kỳ hàng năm TP. Đà Nẵng cần nghiên cứu dự báo nhu cầu về nhà ở nhằm cân đối hài hòa cung – cầu để thị trường phát triển bền vững. Để dự báo sát với thực tế cần tổ chức các cuộc điều tra nhu cầu thực tế của người dân và doanh nghiệp, thu nhập và khả năng thanh toán, tình hình triển khai dự án…

2.5. Tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị, môi trường

– Tăng cường công tác kiểm tra, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm trong việc xây dựng sai phép, không phép, lấn chiếm. Xác định rõ hành lang kỹ thuật để làm cơ sở kiểm tra xử lý kịp thời các trường hợp xây dựng lấn chiếm đất công, hạ tầng kỹ thuật đô thị, đường giao thông, lộ giới,… và các công trình khác có liên quan đến đường nội bộ khu dân cư.

– Kiểm soát chặt chẽ ô nhiễm công nghiệp, chất lượng vệ sinh đô thị, xử lý nghiêm khắc các doanh nghiệp gây ô nhiễm, bắt buộc triển khai các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm, không để phát sinh cơ sở gây ô nhiễm. Kiên quyết và xử lý kịp thời các hành vi gây ô nhiễm môi trường.

2.6. Công tác cải cách thủ tục hành chính

Tiếp tục đẩy mạnh việc rà soát các thủ tục hành chính trong lĩnh vực quy hoạch – kiến trúc, quản lý đất đai, quản lý xây dựng,… để bảo đảm đơn giản, hiệu quả trong quá trình thực hiện xây dựng và quản lý nhà ở, tạo điều kiện để các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư cũng như đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án phát triển nhà ở.

3. Một số khuyến nghị đối với thành phố Đà Nẵng

– Năm 2013, TP. Đà Nẵng đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 bao gồm 6 quận nội thành và hai huyện Hòa Vang, Hoàng Sa với tổng diện tích 128.543 ha (trong đó diện tích phần đất liền là 98.043 ha, phần diện tích quần đảo Hoàng Sa là 30.500 ha), theo đó, định hướng phát triển không gian vùng phát triển đô thị được chia thành 03 khu vực:

– Du lịch Bà Nà phía Tây: Phát triển du lịch, nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại dịch vụ, giao thông vận tải và kinh tế biển, phát triển các khu ở hỗn hợp, khu ở chỉnh trang, khu ở tập trung mật độ trung bình.

– Du lịch sinh thái: Khu vực bán đảo Sơn Trà: là khu bảo tồn thiên nhiên với nhiều động thực vật quý hiếm. Phát triển du lịch đi đôi với bảo tồn tự nhiên tại các khu vực dưới chân bán đảo Sơn Trà.

– Du lịch biển: Khu vực ven biển Đông từ Sơn Trà đến Non Nước phát triển hệ thống khách sạn, nhà nghỉ, biệt thự, công viên, nhà hàng ăn uống, các khu vui chơi giải trí; trục Ngô Quyền, Ngũ Hành Sơn đến Trần Đại Nghĩa phát triển đô thị gắn với bảo tồn, lưu giữ các di tích lịch sử văn hóa, hình thành các khu đô thị du lịch sinh thái, các khu nhà vườn, nhà cổ, giữ gìn cảnh quan thiên nhiên mang nét làng quê truyền thống. Đầu tư xây dựng trung tâm đào tạo và thể dục thể thao cấp quốc gia.

– Trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, khu cụm công nghiệp, các dự án phát triển đô thị hoặc nhà ở phải bố trí quỹ đất, xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự ắn phát triển nhà ở xã hội để giao cho các chủ đầu tư theo quy định tại Luật nhà ở triển khai việc đầu tư xây dựng.

Đỗ Viết Chiến

Nguyên Cục trưởng Cục phát triển đô thị – Bộ Xây dựng

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

ĐT&PT số 74 – 75/2018