HỘI QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Vì một nền văn minh đô thị
Đà Nẵng là thành phố trẻ, có tốc độ đô thị hóa cao. Quá trình phát triển đô thị đã mở rộng ranh giới thành phố lên nhiều lần và tạo ra một lượng quỹ đất phát triển nhà ở rất lớn. Với đặc thù phát triển, ở giai đoạn đầu khai phá, nhu cầu nhà ở chủ yếu hướng vào việc xây dựng nhà ở riêng lẻ với phương thức sử dụng đất phổ biến là chia lô liền kề. Nhà ở chung cư ở giai đoạn này chủ yếu là phục vụ các đối tượng là công nhân và sinh viên với hình thức đầu tư công từ nguồn vốn ngân sách. Những năm gần đây khi quỹ đất ở chia lô đã cạn dần cùng với sự chuyển biến theo chiều hướng gia tăng về dân số, về chất lượng đô thị thì nhu cầu về nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ cho thuê mới bắt đầu lớn dần. Trong khi đó, những xung đột cơ bản trong vấn đề quản lý, sử dụng chung cư, nhà ở riêng lẻ cho thuê xuất hiện ngày càng lớn và đặt ra cho các cơ quan quản lý nhà nước những yêu cầu mới khá phức tạp cần phải sớm giải quyết.
Thứ nhất, việc nảy sinh các vấn đề trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, mà một trong những nguyên nhân lớn nhất là quỹ nhà ở chung cư chưa đáp ứng được nhu cầu xã hội. Hầu hết các địa phương đều bị động trong việc chuẩn bị quỹ nhà ở. Đây là vấn đề khó, bởi không dễ để dự báo chính xác các nhu cầu xã hội trong điều kiện nguồn lực tài chính không dư dả. Rất dễ xảy ra nghịch lý, không đầu tư thì thiếu mà đầu tư thì thừa. Một điều dễ nhận thấy là các nhà đầu tư thường rất hào hứng với các dự án phát triển đô thị, các dự án chung cư cao cấp nhưng không mấy mặn mà với loại hình nhà ở xã hội. Một thời gian dài, việc đầu tư nhà ở xã hội thường chỉ dựa vào nguồn vốn ngân sách. Gần đây khi nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư vào nhà ở xã hội thì lại gặp khó khăn khi còn thiếu các quy định pháp luật cụ thể để hướng dẫn việc tổ chức đấu thầu. Hiện Đà Nẵng đang gặp trở ngại ở trong vấn đề này và đó cũng là thực trạng chung của các địa phương khác.
Để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, trong đó có việc quy định 20%quỹ đất cho nhà ở xã hội khi thực hiện các dự án phát triển đô thị. Theo Nghi định này thì “…chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.”
Về mặt tích cực, Nghị định trên đã hỗ trợ cho phía chính quyền một công cụ chế tài để thông qua việc đầu tư các dự án phát triển đô thị có thể dành lại một phần quỹ đất hoặc sàn xây dựng cho nhu cầu nhà ở xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng là những yếu tố bất hợp lý bởi quy định này chỉ thuần đặt nặng về số liệu mà chưa quan tâm đến yếu tố địa điểm, không gian và cấu trúc đô thị. Rõ ràng là trong một khu đô thị cao cấp rất không nên bố trí một khu tái định cư, trong một cao ốc sang trọng không thể bố trí căn hộ thu nhập thấp. Tất nhiên, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cũng đã quy định các lựa chọn khác nhau, trong đó có lựa chọn việc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%. Tuy nhiên các quy định này vẫn thể hiện sự bị động về quản lý nhà nước, theo đó việc xây dựng nhà ở xã hội phải lệ thuộc vào việc đầu tư các dự án phát triển đô thị như một hình thức thu tô, gặp đâu thu đó.
Để giải quyết vấn đề này, một mặt cần điều chỉnh Nghị định số100/2015/NĐ-CP, đồng thời các địa phương cần chủ động trong việc lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để xác định các dự án nhà ở xã hội sẽ được đầu tư vào lúc nào, ở đâu cho phù hợp với sự phát triển chung của đô thị. Bên cạnh đó việc hình thành quỹ phát triển nhà ở là hết sức cần thiết để kịp thời bố trí vốn cho các dự án nhà ở xã hội.
Thứ hai, về loại hình nhà ở riêng lẻ để cho thuê số lượng nhỏ. Trước tiên phải xác định đây là xu thế tất yếu của xã hội. Việc học sinh, sinh viên, người lao động khi học hành, làm việc xa nhà nảy sinh số lượng ngày càng lớn về nhu cầu thuê trọ nơi ở. Trong khi đó số lượng căn hộ chung cư hầu như không thể đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó việc thuê trọ tại các nhà ở riêng lẻ cũng có những ưu điểm nhất định. Đó là sự linh hoạt về phân khúc để có thể đáp ứng mọi yêu cầu của người thuê từ bình dân đến cao cấp. Về phía người thuê cũng có thể thay đổi chỗ ở liên tục để phù hợp với công việc tại từng thời điểm.
Đối với loại hình này, khả năng làm phá vỡ quy hoạch là không đáng kể nếu việc cấp phép xây dựng được thực hiện phù hợp với các chỉ tiêu quy hoạch phân khu và thiết kế đô thị.
Thứ ba, về loại hình chung cư mini. Đây là hiện tượng mới nổi lên tại một số đô thị lớn và gây ra không ít những hệ lụy. Tại các chung cư mini này, việc mua bán khá phổ biến nhưng đó là hành vi vi phạm pháp luật. Khi xảy ra tranh chấp thì người mua nhà không được pháp luật bảo hộ. Điều đáng nói là nhiều trường hợp người mua biết rõ những rủi ro nhưng vẫn chấp nhận mua nhà chỉ vì vấn đề mưu sinh hoặc những toan tính cá nhân.
Theo quy định của pháp luật, để kinh doanh căn hộ chung cư mini thì người bán phải thành lập doanh nghiệp và kinh doanh BĐS theo luật nhà ở. Điều đó có nghĩa các chung cư mini vẫn có cơ sở pháp lý để hình thành.
Cụ thể, theo khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 và khoản 2 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ: Tổ chức, hộ gia đình cá nhân có nhà ở được tạo lập hợp pháp, trong đó nhà ở riêng lẻ được thiết kế, xây dựng nhiều tầng, nhiều căn hộ ở mà các căn hộ này có diện tích tối thiểu 30m2 trở lên, thiết kế theo kiểu khép kín, có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu từng căn hộ này.
Trong khi đó, theo khoản 4 Điều 52 Luật Xây dựng 2013: Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư không phải lập dự án hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Có thể nhận thấy ở đây xuất hiện sơ hở của các văn bản luật khi không minh định rạch ròi giữa nhà ở riêng lẻ và chung cư. Sự khác nhau của hai loại hình này là nhà ở riêng lẻ chỉ để ở không phải lập dự án, trong khinhà ở riêng lẻ với mục đích kinh doanh (bán, cho thuê) phải lập dự án hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Những sơ hở như thế này cần phải được khắc phục sớm.
Có thể nói, trong quá trình phát triển đô thị luôn nảy sinh các vấn đề mới phải đối diện. Các loại hình cư trú mới dù có phợp pháp hay không cũng phản ánh nhu cầu có thực của xã hội, đồng thời đặt ra những thách thức cần giải quyếtđối với các cơ quan quản lý nhà nước. Mặc dù hiện tại, hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đang được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, như Luật nhà ở 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉnh sửa bổ sung Thông tư 02/2016/TT-BXD… Tuy nhiên, vẫn còn đó nhưng sơ hở dễ bị khai thác, biến tướng gây nhiều hệ lụy cho xã hội.
Do vậy, để chủ động với các hệ lụy có thể xảy ra từ các loại hình nhà ở chung cư, nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ, trước hết cần thiết phải sớm điều chỉnh, bổ sung một số nội dung cụ thể các văn bản luật có liên quan đến vấn đề cư trú, lưu trú, trong đó đặc biệt quan trọng là Luật Nhà ở. Tuy nhiên để giải quyết vấn đề một cách căn cơ, các cơ quan quản lý nhà nước cần phải có những bước đi chủ động trong vấn đề chuẩn bị quỹ nhà ở xã hội. Cần thiết phải có một chương trình phát triển nhà ở hợp lý và linh hoạt cho mọi thời điểm, mọi hoàn cảnh tùy theo nhu cầu biến đổi không ngừng của xã hội. Quỹ phát triển nhà ở cần phải được duy trì, bổ sung liên tục và sử dụng một cách tích cực.
KTS Bùi Huy Trí
Đô thị & Phát triển số 82/2021
