Nhà cao tầng – Cỗ máy hái ra tiền hay hiểm họa?

Nhà cao tầng có thể được xem là “cỗ máy tạo ra của cải” hoạt động rất hiệu quả trong nền kinh tế đô thị. Tuy nhiên, không nên coi chúng đơn giản chỉ là sự gia tăng không gian xây dựng theo chiều cao với một diện tích đất hạn chế mà chúng có những yêu cầu khá nghiêm ngặt cần tuân thủ trong quá trình thiết kế và thi công.

Hàng ngàn dự án nhà cao tầng được cấp phép xây dựng mỗi năm, thế nhưng mỗi dự án có một chuẩn xây dựng khác nhau. Bởi đầu năm 2013, Bộ Xây dựng có quyết định hủy bỏ các tiêu chuẩn xây dựng nhà cao tầng đã lỗi thời, nhưng đến nay tiêu chuẩn này vẫn còn để ngõ khiến cho việc thiết kế, thẩm tra, cấp phép xây dựng các công trình cao tầng đang gặp rất nhiều khó khăn…

Việt Nam là nước đang đô thị hóa theo chiều cao tại trung tâm và “xôi đỗ” ở ngoại vi, tiếc thay lại nhiều sản phẩm loại hai này vào bậc nhất, đô thị cũng vì thế kém bền vững. Đáng ngạc nhiên là cả nhà cao tầng giá thấp và giá cao đều cùng trào lưu thương mại này.

Ở Hà Nội, khu đô thị mới Linh Đàm đang êm đềm với 80ha hồ nước, cây xanh, các chung cư 11 tầng theo thiết kế nhiệt đới hóa và không gian kiểu phố-cộng đồng thân thiện, bỗng bị “xâm lăng” bằng khu chung cư HH với 12 tòa “liên kế”, cao lừng lững 40 tầng, ở vào danh mục không phép xây dựng và không bảo đảm phòng cháy của Hà Nội (đã công bố).

Khu cao tầng này đưa dân số tại chỗ lên gấp ba lần cùng với nạn kẹt xe tắc đường và dù xây trái phép nhưng nó chiếm trọn khu đất công cộng và dịch vụ đời sống của Linh Đàm, phá vỡ quy hoạch ban đầu mà không một cấp chính quyền nào lên tiếng.

Rồi một dự án tại vành đai hai, xây xen trên đất của chỉ một nhà máy cơ khí ở Ngã Tư Sở, nhưng do tận dụng chiều cao và mật độ bất thường đưa thêm được gần 50.000 dân vào sinh sống. Khu này cùng Ciputra xây những bức tường rào kiên cố ngăn cách xã hội của cũ – mới, giàu – nghèo để phân biệt đẳng cấp “đô thị cao cấp” kiếm lời, nhưng cũng gây tắc cục bộ cho dân cư Ngã tư Sở và chỉ sau bốn năm hoạt động, dù là dân cư ở chung cư cao cấp cũng phải biểu tình đòi sửa thang máy do quản trị yếu kém.

Đây cũng là những hiểm họa về phân hóa giàu nghèo trong xã hội mà không một con đường phát triển nào nên lựa chọn. Hà Nội thời gian đầu cấp phép cho các dự án nêu trên cũng hứa hẹn với dân là các chủ đầu tư sẽ cải tạo cho thành phố vành đai hai trên cao từ bờ sông Hồng đến Ngã tư Sở. Sau mười năm chỉ thấy chung cư mọc, còn vành đai trên cao chắc vẫn còn… trên giấy.

Sự cố kỹ thuật: khó thẩm định

Đầu năm 2013, Bộ Xây dựng ra Quyết định 212 hủy bỏ 169 tiêu chuẩn xây dựng không còn phù hợp, trong đó có TCXDVN 323:2004 về nhà cao tầng. Cần phải có các tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng mới thay thế ngay tiêu chuẩn đã bị hủy bỏ. Nhưng cho đến nay, sau bốn năm, tiêu chuẩn này chưa được bổ sung theo kịp yêu cầu thực tế và ban hành thay thế tiêu chuẩn cũ, khiến cho việc thiết kế, thẩm tra, cấp phép xây dựng các công trình cao tầng hiện đang gặp rất nhiều khó khăn. Trong bối cảnh đó, kể cả chuyên gia cũng không dễ bàn về sự cố “nóng, ngạt khí” của trung tâm hành chính cao 37 tầng ở Đà Nẵng vừa khánh thành được hai năm, bởi không ai viện dẫn được tiêu chuẩn quốc gia làm chuẩn đánh giá.

Các kiến trúc sư, kỹ sư, các đơn vị tư vấn và xây dựng rất lúng túng trong việc lựa chọn quy chuẩn phù hợp để áp dụng trong thực tế hiện nay với tất cả các loại nhà cao tầng, dù đã phải tìm đến các tiêu chuẩn nước ngoài được công nhận ở Việt Nam. Tuy nhiên, “sáng kiến” áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế nước ngoài lại gây rắc rối cho chính họ khi phải giải trình đi lại không biết bao nhiêu lần cho các cơ quan thẩm tra, thẩm duyệt, cấp phép xây dựng bởi hồ sơ không được chấp thuận với lý do tiêu chuẩn áp dụng đã hết hiệu lực. Cũng vì chưa có các tiêu chuẩn xây dựng mới thay thế nên các bên không biết phải điều chỉnh thế nào cho phải.

Đó chỉ là câu chuyện dở khóc dở cười bên các bản vẽ chưa thực hiện. Còn những tòa nhà đã xây như tòa hải đăng Đà Nẵng lại đáng buồn hơn, nó có thể được thẩm định thiết kế theo tiêu chuẩn cũ, nhưng khi gặp sự cố tiêu chuẩn đó đã hết hiệu lực và tiêu chuẩn mới chưa có để xem xét thì chuyện “đèn giời soi xét” đúng sai để khắc phục rất bí, chỉ gắng ở được phần nào thì ở, rồi lẳng lặng di dời ra chỗ thở được để cán bộ còn… vận hành thành phố.

Đáng ngại hơn là tình trạng lợi dụng kẽ hở của việc thiếu tiêu chuẩn cao tầng và các quy chuẩn quy hoạch về môi trường cho khu cao tầng đô thị đã dẫn tới buông lỏng quản lý để các chủ đầu tư phá vỡ quy hoạch được duyệt, xây các chung cư đi ngược quyền lợi của dân cư thành phố. Hiện tồn tại một thực tế: tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam không đủ đánh giá tác động của nhà cao tầng lên môi trường sống của khu đô thị mới xen cấy vào thành phố mẹ và cả quy định khoảng cách giữa các tòa nhà – vốn là hai qui định cốt tử của tiêu chuẩn xây dựng loại này.

Đặc biệt khi xen cấy các khu chung cư cao tầng có quy mô “khổng lồ” vào cơ thể vốn đã cũ của trung tâm đô thị ở Hà Nội như khu vực Ngã Tư Sở, Triển lãm Giảng Võ, Minh Khai, trục Liễu Giai – Hồ Tây; ở Sài Gòn như khu vực Tân Cảng (Bình Thạnh), Tôn Đức Thắng (quận 1)… Thực chất những dự án này bám vào địa thế đắc lợi trung tâm hoặc bờ sông để bán nhà giá cao ngất, đưa thêm hàng chục ngàn người vào sinh sống nhưng không phải chi phí cho hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (cần vốn đầu tư cao gấp nhiều lần xây nhà).

Như vậy là các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, các trung tâm lịch sử bị gia tăng sức ép vào hạ tầng cũ vốn đã ọp ẹp, quá tải, kẹt xe, tắc đường mà mắc căn bệnh “bệnh đầu to” khó cứu chữa. Nhiều lần các trung tâm lịch sử và không gian chung đã kêu cứu nhưng hiểm họa phá nát cấu trúc lịch sử và tự nhiên đó vẫn ngày càng tăng, một phần vì chúng ta không coi trọng tiêu chuẩn nhà cao tầng xây xen trong nội đô.

Cần đánh giá tác động dự án

Tối thiểu, trước khi cấp phép xây dựng, tất cả các thành phố lớn nhỏ ở Việt Nam cần phải đánh giá tác động của khu cao tầng mới xen cấy vào môi trường đã ổn định của các thành phố cũ. Những thành phố này luôn bảo lưu những giá trị, kinh nghiệm đô thị do cha ông biết cách ứng xử khôn ngoan với sinh thái tự nhiên như các dòng sông, bờ biển, những ngọn đồi… để hình thành sinh thái quần cư, nhân văn. Mỗi thành phố đều có hạt nhân là trung tâm lịch sử hình thành từ dòng chảy thời gian: hoàng thành, khu phố cổ thị dân, khu phố thuộc địa, khu phố thời chớm vào hiện đại cùng vành đai sông hồ, làng xã ngoại vi. Nơi đây tích tụ các giá trị tinh hoa của thời gian, của các thế hệ tiếp nối cùng sự đặc sắc về tổ chức xã hội, lối sống, sinh kế… làm nên văn hóa thị dân và đô thị thuần Việt.

Trước hết là đánh giá tác động về giao thương, khu cao tầng mới có gây tắc nghẽn cục bộ? Theo thông lệ quốc tế, cứ có 250 căn hộ xen cấy mới làm đánh giá ùn tắc và cứ 750 xe/giờ hoạt động tại khu vực là đánh giá tắc nghẽn theo phương pháp ITE, TIA. Sau đó là môi trường, không khí, nước, rác thải, rồi đến hệ thống điện nước, cứu hỏa, hạ tầng xã hội… Sau nữa là kết nối cảnh quan, kiến trúc, kết cấu, trang thiết bị kỹ thuật, khả năng nhiệt đới hóa của chính dự án với bối cảnh đô thị xung quanh.

Đi khắp thế giới cũng khó tìm ra các bức tường rào đô thị như Ciputra, Royal, chưa nói đến sự đứt gãy không gian vốn hài hòa của thành phố cũ, “bỗng nhiên” có những “điểm nhấn đô thị” hãi hùng như chung cư 50 tầng tại Trung tâm triển lãm Giảng Võ, hay bức tường thành đậm đặc tới 60 – 70 tầng “rào” mặt sông trung tâm Sài Gòn. Không những phá vỡ quy hoạch được duyệt, chúng còn phá tan cấu trúc đô thị lịch sử truyền thống của Việt Nam vốn quen nương tựa vào tự nhiên, sông nước, kênh rạch (như trường hợp quy hoạch trung tâm bảo tồn và cảnh quan bờ sông Ba Son do Nikken Sekkei làm mất cả đống tiền phải nhường chỗ cho rừng nhà ở cao 60, 70 tầng). Luật Thủ đô và các quy định chỉ cho xây cao 55m từ vành đai hai đến vành đai một để đảm bảo mật độ cư trú và làm việc bốn quận nội đô lịch sử, nhưng qua vài đời lãnh đạo cấp phép xây khu ở cao tới 50 tầng (170 mét) tại 11 ha của Giảng Võ. Không có gì xóa nhanh lịch sử bằng cách làm thô bạo này.

Thực chất, sự phát triển lành mạnh của nhà cao tầng tôn vinh sự thành đạt, công nghệ xây dựng và hình thức thẩm mỹ mới. Sự phát triển này là kết quả tổng hợp giữa kết cấu, vật liệu xây dựng, quy hoạch kiến trúc với những yêu cầu của luật pháp, quy chuẩn đô thị với tiết kiệm năng lượng, tài nguyên, kinh tế-xã hội đòi hỏi có phương pháp quản lý phát triển mới mẻ với tầm nhìn kinh bang tế thế. Theo nghĩa đó, nhà cao tầng thực sự là một thể loại kiến trúc đỉnh cao của thời đại.

Hiện nay, nhà cao tầng vẫn tiếp tục được xem là biểu tượng của thời đại và việc tìm kiếm “phong cách nhà chọc trời” mới do tiến bộ công nghệ mang lại vẫn diễn ra. Việt Nam nên thiết lập tiêu chuẩn tiến bộ, hơn hẳn tiêu chuẩn 323-2004 đã đành, nhưng để đạt được vòng đời bền vững hơn cho loại kiến trúc tốn kém này cần ban hành các tiêu chuẩn công nghệ thật tốt. Bởi, nếu không đủ tốt thì đừng xây cao tầng gây hiểm họa và các bi kịch đô thị cho tương lai, chỉ nên xây nhà cao trung bình, hết niên hạn thì thay thế cao tầng khi thật sự đủ nội lực.

Đòi hỏi cấp thiết các tiêu chuẩn công nghệ tiên tiến cho các hệ thống bảo đảm hoạt động cho nhà cao tầng: hệ thống quản lý công trình, các hệ thống thông tin, hệ thống tự động hóa kỹ thuật công trình, hệ thống thiết bị trung tâm, các hệ thống điều khiển và phân phối không khí, hệ thống vỏ bọc công trình, các hệ thống chiếu sáng.

Trước mắt, chi tiết hóa các tiêu chuẩn cơ bản để ban hành thay thế tiêu chuẩn 323 cho các loại hình cao tầng thông dụng ở Việt Nam hiện nay, đảm bảo an toàn cho đô thị và bản thân công trình về: hệ thống thông gió, sưởi ấm và điều hòa không khí (HVAC), bao gồm môi trường nhiệt, phân phối không khí, cấp thoát nhiệt, bảo dưỡng thiết bị, và dữ liệu. Quản lý năng lượng, bao gồm tự động ngắt thiết bị, kiểm soát theo tầng và giới hạn sử dụng điện trong giờ cao điểm. Hệ thống giao thông đứng, bao gồm thang máy và thang cuốn.

Các hệ thống an toàn, bao gồm hệ thống chống cháy, giám sát các hệ thống thoát người khẩn cấp, báo khói và hệ thống tín hiệu âm thanh. Các hệ thống quản lý an ninh, bao gồm hệ thống truyền hình giám sát tất cả các lối vào, lối ra, đường thoát khẩn cấp, bãi xuất nhập hàng hóa, bãi đậu xe và hệ thống kiểm tra thẻ ra vào một số khu vực nhất định bên trong công trình. Liên kết các trạm kiểm soát tại một số vị trí trọng điểm với quản lý công trình để giám sát bổ sung.

Cần thiết hơn, là một nghiên cứu nghiêm túc để có cơ sở ban hành quy chế quản lý phát triển khi xen cấy các khu nhà ở và văn phòng cao tầng vào cấu trúc cũ của thành phố, cấm xâm lấn vào cấu trúc tự nhiên – vốn là tài sản chung của nhân dân – và các trung tâm nội đô lịch sử của TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Lạt, Huế…

PGS.TS.KTS Nguyễn Hồng Thục
(Đô thị & Phát triển số 73 / 2018)