SỰ CẦN THIẾT CỦA KIỂM SOÁT PHÁT TRIỂN CHO CÁC CÔNG TRÌNH CAO TẦNG TẠI ĐÀ NẴNG (VIỆT NAM)

1. Giới thiệu

Đà Nẵng so với các thành phố lớn khác của Việt Nam

Đà Nẵng, với dân số 1.007.400 người, là thành phố lớn nhất ở khu vực miền Trung và Tây Nguyên Việt Nam và lớn thứ ba theo dân số sau TP HCM 7.981.900, Hà Nội 7.087.700 (“Việt Nam – Dân số” 2019). Là một trong năm thành phố trực thuộc Trung Ương, nhờ đó Đà Nẵng có vị trí quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam. Vào tháng 1 năm 2019, Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Việt Nam đã ban hành Nghị quyết 43 về xây dựng và phát triển Đà Nẵng vào năm 2030 , tầm nhìn đến năm 2045. Trong quyết định này, tầm nhìn phát triển của Đà Nẵng được đề xuất rõ ràng, kêu gọi Đà Nẵng trở thành một đô thị trung tâm kinh tế xã hội lớn của Việt Nam và là thành phố đẳng cấp ở Đông Nam Á (Nghị Quyết 43, 2019)

Tăng trưởng dân số và kinh tế

Nền kinh tế Việt Nam nói chung đã phát triển nhanh chóng kể từ thời kỳ Đổi mới năm 1986 (Kemper et al. 2015) và sau khi ban hành Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001 (Huyền 2015). Những cơ sở pháp lý này đã mở ra khả năng sử dụng giá trị thị trường của đất đai, thương mại quốc tế và đầu tư trực tiếp nước ngoài. Các nguồn lực này lần lượt dẫn dắt Việt Nam từ nền kinh tế dựa trên nền tảng nông nghiệp là chủ yếu sang nền kinh tế sản xuất và dịch vụ (Việt Nam 2019). Các trung tâm đô thị lớn trở thành trung tâm kinh tế và dịch chuyển dân số trên quy mô lớn, bắt đầu bởi việc di cư từ khu vực nông thôn ra thành phố. Điều này đã khiến các thành phố lớn có dân số tăng nhanh và gặp phải thách thức trong việc duy trì nhà ở và cơ sở hạ tầng đầy đủ (Le et al. 2011). Nguồn thống kê dự báo dân số Đà Nẵng sẽ tăng lên 1.083.684 vào năm 2019 (Việt Nam – Dân số 2019). Đà Nẵng đã trở thành một điểm đến du lịch lớn tại Việt Nam và khu vực Đông Nam Á. Mặc dù được coi là TP có môi trường tốt hơn so với hai thành phố lớn nhất là TP HCM và Hà Nội, Đà Nẵng vẫn được xem là một thành phố đô thị biển, tương tự như Waikiki ở Honolulu, Hawaii, Hoa Kỳ hay Miami Florida, Hoa Kỳ, và Copacabana ở Rio de Janeiro, Brazil (Hình 1). Do đó, Đà Nẵng hấp dẫn một phân khúc nhất định của thị trường khách du lịch. Trong thời kỳ cao điểm, đã có sự gia tăng đến 50% lượng khách du lịch trong năm 2018 và 170 chuyến bay quốc tế hàng tuần (Nhân Tâm, 2019). Theo Tổng cục Du lịch, ước tính 7,66 triệu khách du lịch đã đến thành phố vào năm 2018 (Tổng cục Du lịch Việt Nam, 2019).

Hình 1 – Waikiki (trái), Bãi biển Miami (giữa), Copacabana (phải). Nguồn: Wikipedia.

Ngành du lịch bao gồm một phần đáng kể trong nền kinh tế của Đà Nẵng thông qua sự gia tăng số lượng khách du lịch, và do đó có tác động đáng kể đến mật độ, loại hình xây dựng, sử dụng và địa điểm của họ. Các điểm du lịch địa phương bao gồm khu nghỉ mát và công viên giải trí Ba Na Hills và đô thị cổ Hội An. Tuy nhiên, điểm thu hút khách du lịch chính là bãi biển Mỹ Khê, thường được liệt kê là một trong những bãi biển đẹp nhất thế giới. Do đó, các địa điểm bên bờ biển cho việc xây dựng các quán bar, nhà hàng, khách sạn và khu nghỉ dưỡng mới được các nhà đầu tư tích cực tìm kiếm để phát triển mới. Hình 2 cho thấy khu vực được miêu tả gần đúng của các công trình cao tầng dọc theo bãi biển Mỹ Khê.

Tuy nhiên, trong thực tế, có rất ít sự kiểm soát về quy hoạch và zoning để điều chỉnh sự phát triển ở Đà Nẵng, mặc dù thành phố đã ban hành Quy hoạch chung cho Đà Nẵng 2020, tầm nhìn năm 2035 hoặc Quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch số 42 nay đã hết hiệu lực (Ủy ban Nhân dân thành phố Đà Nẵng, 2012). Sự phát triển nhanh chóng và mật độ gia tăng ở các khu vực ven biển đang đặt ra thách thức trong việc cung cấp cơ sở hạ tầng đầy đủ. Thêm vào đó, giao thông dọc theo con đường tiếp cận bãi biển chính đang trở nên tắc nghẽn và nguy hiểm. Việc thiếu kế hoạch phối hợp thường dẫn đến các tác động tiêu cực, chẳng hạn như không đảm bảo ánh sáng tự nhiên, thông gió tự nhiên cũng như không đảm bảo tầm nhìn ra biển cho công chúng. Ngoài ra, phần lớn các công trình xây dựng mới không tuân theo bất kỳ tiêu chuẩn hoặc tiêu chuẩn năng lượng nào, mặc dù tầm nhìn phát triển cho Đà Nẵng dựa trên các nguyên tắc quy hoạch thành phố xanh và hiện đại đã được công bố (VIR, 2019). Với nhiệt độ cao và độ ẩm quanh năm của Đà Nẵng, dễ thấy là có việc sử dụng điện rất cao cho điều hòa không khí. Các tính năng thiết kế bền vững khác thường không được bao gồm trong các công trình mới, chẳng hạn như các thiết bị che nắng bên ngoài, hệ thống thu hồi và tái chế nước và hệ thống thông gió thụ động. Ngoài ra, các tòa nhà gần bờ biển dễ bị ảnh hưởng bởi gió bão định kỳ, và hiện tượng nước biển dâng.

Hình 2 – Phát triển bãi biển Mỹ Khê ở Đà Nẵng. Nguồn: Google Image.

2. Các tác động tạo ra nên nhu cầu xây dựng nhà cao tầng ven biển

Chi phí đất và sự đầu tư

Sự gia tăng nhanh chóng trong nền kinh tế Việt Nam cũng dẫn đến chi phí đất đai cao hơn. Mặc dù tất cả đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng nó vẫn có giá trị trao đổi thông. Một lượng đất đáng kể được các nhà đầu tư và đầu cơ nước ngoài nắm giữ hoặc thông qua một đối tác Việt Nam. Các nhà đầu tư nước ngoài kết hợp với các nhà đầu tư trong nước đã đẩy giá đất lên cao do đầu cơ. Đất ven biển ở Đà Nẵng tăng gấp đôi trong quý II năm 2018 lên 13.000 USD/m2. Con số này so với 4.000 USD – 8.000 USD ở các quận trung tâm thành phố khác (Dang 2018).

Nhà đầu tư chuyên nghiệp và hoàn vốn đầu tư

Các nhà đầu tư tìm cách tối đa hóa lợi tức đầu tư bằng cách kiểm soát chi phí và tăng thu nhập bất động sản. Chi phí đất đai có thể chiếm một phần đáng kể trong tổng chi phí, đặc biệt là tại các địa điểm có nhu cầu cao, chẳng hạn như khu vực bãi biển Đà Nẵng, Mỹ Khê. Khác với TP HCM và Hà Nội – nơi tổ chức các tập đoàn lớn trong nước và quốc tế – Đà Nẵng có rất ít tòa nhà văn phòng cao tầng. Xây dựng nhà cao tầng tại Đà Nẵng tập trung ở khách sạn, chung cư, và căn hộ khách sạn sử dụng (có cả một số nhà thương mại thấp tầng). Xây dựng nhà cao tầng đắt hơn các loại công trình thấp tầng và chi phí bổ sung này được chứng minh bằng chi phí đất đai cao. Do đó, phần lớn sự phát triển gần đây ở khu vực bãi biển Mỹ Khê là phát triển theo chiều cao.

Kiểu phát triển này đặt ra một số tác động tiêu cực đến cơ sở hạ tầng và môi trường thành phố. Vấn đề thiếu nước ở các khu dân cư gần khu phát triển cao tầng dọc bờ biển được ghi nhận gần đây. Sự quá tải trên các hệ thống đường bộ do giao thông do khách du lịch tạo ra cũng được đề cập. Và một trong những vấn đề nghiêm trọng nhất là nước thải được xả trực tiếp ra biển bởi cả các tòa nhà cao tầng và nhà ở đã tạo ra các mối đe dọa đáng kể đối với môi trường biển và sức khỏe người dân lẫn du khách.

3. Những diểm cần lưu ý trong thiết kế và vị trí của các tòa nhà cao tầng

Lợi thế chủ chốt trong việc kinh doanh khách sạn và căn hộ cao tầng ven biển tại Đà Nẵng là tầm nhìn ra biển và khả năng tiếp cận bãi tắm. Các nhà phát triển/đầu tư bất động sản sẽ tìm cách tối đa hóa đặc điểm này trong điều kiện hạn chế bởi ngân sách và bối cảnh xung quanh. Do tính chất ngẫu nhiên và không có phối hợp của các công trình được xây dựng bởi các nhà phát triển khác nhau, tầm nhìn ra biển có thể không thể được kiểm soát theo sự phát triển của cả khu vực. Điều tương tự có thể xảy ra với việc đảm bảo cấp ánh sáng và thông gió tự nhiên, theo đó những tài nguyên này có thể bị chặn bởi các tòa nhà xung quanh được xây dựng sau đó. Tuy nhiên, các tính năng thiết kế bền vững có khả năng trở thành nhu cầu cấp thiết của khách hàng trong tương lai.

Không có Quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch phù hợp hay thậm chí một Hướng dẫn thiết kế tốt (Design Guideline) để kiểm soát chiều cao và hình thức tòa nhà, các nhà đầu tư có thể tự do phát triển các tòa nhà theo kiểu tối đã hóa lợi nhuận của họ. Điều này có thể tạo ra một số hiệu ứng ít mong muốn. Cảnh quan đường phố có thể thiếu tỷ lệ nhân văn (human scale), thiếu đi sử dụng đất và hoạt động đa dạng, thiếu thảm thực vật, thiếu bóng râm, thiếu môi trường cho người đi bộ và các yếu tố khác để tạo ra một trải nghiệm đáng nhớ cho con người. Các tòa nhà cao tầng gần đây thường có diện tích xây dựng lớn và có thể thiếu nhiều hoạt động thương mại ở tầng trệt. Do đó, chúng có xu hướng trở thành những hòn đảo (những khu vực khu biệt) bị cắt khỏi trải nghiệm đi bộ điển hình ở thành thị. Ngoài ra, giao thông có thể dày đặc, gây tiếng ồn và tạo môi trường không an toàn. Điều này càng trở nên trầm trọng khi người dân không khả năng lựa chọn phương tiện giao thông công cộng khả thi, như trường hợp hiện tại ở Đà Nẵng. Cuối cùng, các công trình có thể được thiết kế và định hướng theo cách không cho phép tối ưu hóa các yếu tố thiết kế bền vững, chẳng hạn như che nắng thụ động và thông gió.

Hình 3: Thiếu tỷ lệ nhân văn và không an toàn với người đi bộ trong các dự án du lịch dọc bờ biển Đà Nẵng. Nguồn: Trần Nhật Tiến.

4. Kết luận – Tích hợp phát triển cao tầng với quy hoạch đô thị hợp lý

Sự phát triển tốc độ cao đã xảy ra ở khu vực ven biển Đà Nẵng trong những năm gần đây. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục dựa trên nhu cầu của thị trường khách du lịch và tác động kinh tế tích cực đến thành phố (Đà Nẵng – Phát triển du lịch biển 2019). Việc tăng mật độ và số lượng của các công trình cao tầng nhất thiết tạo ra tác động tiêu cực đến khả năng sống chung của khu vực ven biển nếu như sự phát triển công trình cao tầng được thực hiện đúng.

Các khu vực xung quanh bãi biển Mỹ Khê có tiềm năng trở thành những con đường với trải nghiệm phong phú cho người dân và khách du lịch. Chúng phải là một tổng thể lớn hơn những phép cộng số học các tòa nhà riêng lẻ. Để đạt được mục tiêu đó, chúng tôi khuyến nghị nên thực hiện các quy chế quản lý quy hoạch và kiến trúc tốt, có khả năng thực thi mạnh mẽ hơn để kiểm soát chiều cao tòa nhà, mật độ xây dựng, khoảng lùi, bố cục mặt tiền đường và tiện nghi đường phố. Những kiểm soát này cần được kết hợp trong một Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc (hoặc Quy chế quản lý môi trường hình thể theo cách gọi của các nước Anh, Úc, hoặc Mỹ). Các Quy chế này phải tuân theo các Luật đô thị có tính sáng tạo và hiệu quả trên thế giới như Miami 21 (Miami21, 2010), hoặc Luật Quy hoạch thông minh (hay SmartCode, Smartcodecentral). Các loại luật này (ở Việt Nam gọi là quy chế) cho phép kiểm soát môi trường hình thể của đô thị. Để tận dụng các nguồn lực thị trường thành phố cũng có thể sử dụng các ưu đãi (incentives) để thúc đẩy sự phát triển bền vững.

Tài liệu tham khảo

Dang, K. 2018. Danang seaside land prices double in Q2. Available at https://e.vnexpress.net/news/business/da-nang-seaside-land-prices-double-in-q2-3779143.html. Da Nang Boasts Its Maritime Tourism Development – Tổng Cục Du Lịch Việt Nam”. 2019. Tổng Cục Du Lịch Việt Nam. http://vietnamtourism.gov.vn/english/index.php/ items/5548. / [Truy cập vào ngày 10 tháng 9 năm 2018].

Huyen, L.H. B. 2015. Determinant of the factors affecting Foreign Direct Investment (FDI) flow to Thanh Hoa province in Vietnam. Procedia – Social and Behavioral Sciences 172: 26-33.

Kemper N., Ha, L. V., Klump, R. 2015. Property Rights and Consumption Volatility: Evidence from a Land Reform in Vietnam. World Development 71:107–130. Le, B.D., Nguyen, T.L., 2011. From Countryside to cities – Socioeconomic impacts of migration in Vietnam. Hanoi: Institute for Social Development Studies.

Miami 21, 2010. Quy chế quản lý kiến trúc và quy hoạch thành phố Miami, bang Florida. Truy cập tại: http://www.smartcodecentral.com/ [Truy cập vào ngày 10 tháng 9 năm 2018].

Nghị Quyết Của Bộ Chính Trị: Phát Triển Đà Nẵng Trở Thành Đô Thị Biển Đáng Sống Đạt Đẳng Cấp Khu Vực Châu Á. – FDTRANS”. 2019. Fdtrans.Vn. https://fdtrans.vn/tin-tuc/ nghi-quyet-cua-bo-chinh-tri-phat-trien-da-nang-tro-thanh-do-thi-bien-dang-song-dat-dang-cap-khu-vuc-chau-a/ [Truy cập vào ngày 1 tháng 7 năm 2019].

Nhan Tam, 2019. https://english.thesaigontimes.vn/60862/international-arrivals-in-danang-surge-by-50.html. [Truy cập vào ngày 1 tháng 7 năm 2019]. Smartcodecentral, n.d.‘SmartCode Central’. Truy cập tại: http://www.smartcodecentral.com/ [Truy cập vào ngày 10 tháng 9 năm 2018].

“Da Nang Targets Over 8 Million Visitors In 2019 – Tổng Cục Du Lịch Việt Nam”. 2019. Tổng Cục Du Lịch Việt Nam. http://vietnamtourism.gov.vn/english/index.php/ items/13634. [Truy cập vào ngày 10 tháng 9 năm 2018].

Ủy Ban Nhân Dân thành phố Đà Nẵng,“Quy định về quản lý kiến trúc công trình trên địa bàn thành phố Đà Nẵng”, Đà Nẵng, 2012. Vietnam – Population”. 2019. Population.City. http://population.city/vietnam/ [Truy cập vào ngày 1 tháng 7 năm 2019].

Vietnam, AmCham. 2019.“Services Sector To Be New Growth Engine For Vietnam – Amcham Vietnam”. Amcham Vietnam. https://www.amchamvietnam.com/services-sector– to-be-new-growth-engine-for-vietnam/. [Truy cập vào ngày 1 tháng 7 năm 2019].

VIR, Vietnam. 2019.“Tasks Approved To Adjust Da Nang Master Plan”. Vietnam Investment Review – VIR. https://www.vir.com.vn/tasks-approved-to-adjust-da-nang-master- plan-65775.html.

GS DAVID ROCKWOOD

(Đại học Hawaii tại Manoa)

TS.KTS NGUYỄN HỒNG NGỌC

(Khoa Kiến trúc, Trường Đại học Bách Khoa, Đại học Đà Nẵng)