Phát triển và quản lý Condotel – Cơ sở pháp lý và thực tiễn

Hiện nay trên cả nước nói chung và khu vực miền Trung – Tây Nguyên nói riêng, loại hình Condotel (căn hộ – khách sạn) đang phát triển mạnh mẽ. Bên cạnh những yếu tố tích cực về phát triển kinh tế, du lịch, việc phát triển loại hình Condotel đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, bất cập về pháp lý, công tác quy hoạch, đầu tư phát triển, quản lý nhà nước, quản lý đô thị, quản lý vận hành sử dụng… Để phát triển loại hình Condotel minh bạch, bền vững tránh những tiềm ẩn, nguy cơ và thách thức với vai trò quản lý trong tương lai.

Trước những thực trạng trên. Vào ngày 07/4, Tổng Hội Xây dựng Việt Nam đã tổ chức Hội thảo “Phát triển và quản lý Condotel – Cơ sở pháp lý và thực tiễn”. Hội thảo có sự tham gia của đại diện nhiều ban, ngành, cơ quan quản lý Nhà nước, các hội nghề nghiệp, các Hiệp hội Du lịch, Bất động sản, các nhà đầu tư, cơ quan chuyên môn ở Trung ương và địa phương, các chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch, xây dựng, bất động sản, tư pháp… Tạp chí chuyên đề Đô thị & Phát triển xin được ghi lại những trao đổi với nhiều ý kiến giải pháp hữu hiệu để có cơ sở khoa học và quản lý phát triển với loại hình BĐS mới này.

Phát biểu tại Hội thảo Ông Trần Ngọc Hùng – Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho hay: Nếu như các dự án Condotel này chỉ triển khai bằng vốn của chủ đầu tư (vốn tự có, vốn vay, hay cổ phần) và trực tiếp quản lý kinh doanh thì mọi chính sách quy định pháp luật được áp dụng như dự án phục vụ du lịch – nghỉ dưỡng theo các quy định hiện hành không có vướng mắc gì.

Thế nhưng, thời gian gần đây do các dự án Condotel phát triển rất mạnh, nhiều dự án lớn đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn mà các chủ đầu tư không có đủ nguồn vốn, các chủ đầu tư đã vận dụng huy động các nguồn vốn đầu tư trong xã hội chủ yếu dưới hình thức bán căn hộ cho người mua rồi ủy quyền cho chủ đầu tư kinh doanh dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng các căn hộ nghỉ dưỡng – du lịch này và cam kết tỷ lệ lãi hàng năm cho chủ căn hộ (thường từ 8-15% năm). Trong khi đó tính pháp lý cho loại hình này vẫn chưa được quy định rõ ràng dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật gây khó khăn trong công tác quản lý và nhiều rủi ro cho người mua.

Ông Đặng Việt Dũng – Trưởng ban Tuyên giáo Thành ủy, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phụ trách khu vực miền Trung – Tây Nguyên cho biết: Condotel đang là vấn đề “nóng” ở nhiều địa phương và tốn nhiều “giấy mực” để bàn thảo, bởi Condotel là loại hình BĐS mới, pháp luật chưa ghi nhận cụ thể ở Luật BĐS, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… Do đó, việc triển khai thực hiện các dự án Condotel trong thời gian qua chưa thật thuận lợi cho cả địa phương trong quản lý đô thị, cho nhà đầu tư dự án trong việc kinh doanh và bán sản phẩm, bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp trong quá trình đầu tư phát triển Condotel.

Trước việc các doanh nghiệp, địa phương triển khai nhiều dự án Condotel, Ông Vũ Văn Phấn, Cục phó Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng: Pháp luật Việt Nam hiện tại không có từ nào gọi là Condotel, tuy nhiên ta có thể hiểu đây là loại hình căn hộ du lịch. Đã là căn hộ du lịch thì phải quản lý theo Luật Du lịch và căn hộ du lịch thì chỉ phục vụ du lịch.

Với những vướng mắc liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của căn hộ Condotel, Ông cho rằng liên quan đến đất đai, theo khía cạnh cơ sở lưu trú du lịch thì đất sử dụng là đất thương mại dịch vụ. Đã là đất thương mại dịch vụ đều là đất cho thuê có thời hạn 50 năm, hết thời hạn nhà nước sẽ xem xét lại. Nói về đầu tư xây dựng thì quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng phải đi theo tiêu chuẩn xếp hạng cơ sở lưu trú du lịch, pháp luật du lịch. Theo quy định đầu tư xây dựng thì địa phương quyết định cho phép đầu tư các dự án này. Căn cứ vào Luật Kinh doanh BĐS thì trên đất thuê không thể bán được mà đất thuê chỉ để cho thuê. Đất thuê xây dựng nhà ở thì nhà ở đó chỉ cho thuê theo quy định của pháp luật hiện hành. Nhưng đối với công trình khác không phải để ở thì bán, cho thuê phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, Ông Phấn chia sẻ thêm.

Để đảm bảo quyền lợi cho người mua căn hộ và cũng là đầu tư thứ cấp. Theo TS. Phạm Sỹ Liêm – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, Condotel là căn hộ chung cư thuộc dự án kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng, nên chủ sở hữu (và bất kỳ ai) cũng không được phép nhập hộ khẩu vào căn hộ và đề xuất trước mắt chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh cho Condotel thì đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu đưa ra hợp đồng mẫu cho các bên tham khảo. Tương tự như vậy, cũng cần có hợp đồng mẫu giữa nhà đầu tư và đơn vị chuyên nghiệp làm dịch vụ quản lý.

Báo cáo tham luận tại Hội thảo của Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP. Hồ Chí Minh. Hiện nay, đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ Condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ Condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ Condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ Condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m².

Qua nghiên cứu cơn sốt phát triển loại hình BĐS Condotel trong nhiều năm qua, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh thấy rằng: Các chủ đầu tư dự án Condotel thu hút nhà đầu tư thứ cấp qua áp dụng mức lãi suất hợp đồng kinh doanh rất hấp dẫn. Tuy nhiên, những khoảng trống về tính pháp lý của hợp đồng giao dịch, cơ chế bảo trì, bảo dưỡng công trình… giúp các Chủ dự án Condotel đẩy rủi ro về cho người mua căn hộ – nhà đầu tư thứ cấp.

Thực tế việc rủi ro khi nhà đầu tư mua căn hộ Condotel xuất hiện ngay cả giai đoạn mua bán tới khai thác. Ví như, nhà đầu tư có thể rủi ro ngay cả khi mua phải căn hộ Condotel mà chủ đầu tư tính luôn tỉ lệ lợi nhuận hàng năm vào giá trị căn hộ Condotel khi bán. Như vậy, thực tế số tiền lợi nhuận hàng năm là do nhà đầu tư tự bỏ ra để trả cho chính mình chứ không phải lợi nhuận từ kinh doanh do chủ đầu tư chi trả. “Đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 8-12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp; cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh; Còn với  những dự án Condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Bên cạnh đó, Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ Condotel của mình”.

Ngoài ra, hợp đồng mua bán căn hộ Condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ Condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm. Đồng thời không có quy định nào sau 8 – 12 năm sẽ xử lý căn hộ condotel ra sao? Sau thời gian khai thác đó thì chi phí sửa chữa, nâng cấp khi trang thiết bị xuống cấp…ai sẽ bỏ tiền ra sửa chữa? Đây cũng là một rủi ro trong việc đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp, Ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Trong khi đó, Ông Trần Đình Khanh – Phó trưởng Phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng TP.Đà Nẵng cho hay, hiện nay luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng Condotel, nhất là điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai. “Trường hợp căn hộ condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài thì sẽ không khác gì căn hộ chung cư, khó có thể yêu cầu chủ sở hữu không được ở tại căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận. Điều này phát sinh nguy cơ hình thành đơn vị cư trú, gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực triển khai dự án. Có thể nói đây chính là khó khăn lớn nhất trong công tác quản lý nhà nước đối với loại hình condotel”, ông Khanh nói.

Ông Khanh kiến nghị phải xác định Condotel là loại hình căn hộ cho thuê lưu trú ngắn hạn, không hình thành đơn vị ở và đề nghị áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung của condotel tương tự như đối với công trình khách sạn. Bên cạnh đó, để tháo gỡ những vướng mắc trong công tác đầu tư xây dựng, kinh doanh và vận hành khai thác Condotel, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã đề xuất một số hướng giải quyết như: Về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Condotel được xác định là căn hộ cho thuê lưu trú ngắn hạn, không hình thành đơn vị ở. Là đất thương mại dịch vụ thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Trong kinh doanh BĐS cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán Condotel hình thành trong tương lai như đối với nhà ở.

Để thu hút nguồn vốn ngoài nước đầu tư vào loại hình này cần xem xét, cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu Condotel ở các dự án tại khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng theo quy định. Trong công tác quản lý, vận hành, khai thác Condotel Chủ đầu tư chỉ được bán không quá 70% số lượng căn hộ Condotel tại dự án. Đồng thời, có trách nhiệm quản lý, vận hành, khai thác và phân chia lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ Condotel theo thỏa thuận giữa các bên; Trường hợp các chủ sở hữu căn hộ Condotel muốn kết thúc hợp đồng cho thuê lại với chủ đầu tư thì phải chuyển nhượng căn hộ Condotel cho chủ đầu tư hoặc khách hàng khác, không được tự quản lý, tự cho thuê và ở tại căn hộ.

Còn theo, TS. KTS Phùng Phú Phong – Phó ban Đô thị HĐND TP. Đà Nẵng việc phát triển loại hình Condotel hiện nay có nguy cơ phá vỡ tổng thể quy hoạch chung đô thị, phát sinh hệ lụy lâu dài cho thành phố. Qua theo dõi việc cấp phép đầu tư xây dựng các dự án Condotel trên địa bàn thành phố, nhận thấy phần lớn các dự án này được xây dựng trên các khu đất được quy hoạch với chức năng Thương mại dịch vụ có thời hạn. Quá trình thực hiện đầu tư, hầu hết các nhà đầu tư mong muốn được chuyển thành đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Về mặt quy hoạch, rõ ràng khi thay đổi thành phần cơ cấu đất đai, đồng nghĩa với việc phá vỡ quy hoạch tổng thể đã được phệ duyệt.

Việc phát triển loại hình Condotel này ồ ạt sẽ gây ra khả năng mất kiểm soát về quy hoạch tổng thể, nguy cơ tiếp theo sẽ là hàng loạt các vấn đề bất cập về hạ tầng sẽ phát sinh như: ùn tắc giao thông, quá tải thoát nước đô thị, thiếu nước sinh hoạt…Do đó, trong khi Chính phủ chưa ban hành hành lang pháp lý liên quan đến quản lý loại hình Condotel, thì không nên tiếp tục cấp phép xây dựng các dự án này trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Các dự án Condotel đã được cấp phép xây dựng chỉ được phép hoạt động theo đúng tính chất của loại hình đất đai được quy hoạch, không nên cho phép chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ thành đất ở, bởi điều đó sẽ biến dự án thương mại dịch vụ thành khu nhà ở lâu dài.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo – Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú (TP.HCM) cho rằng: Thị trường mua bán căn hộ Condotel trở nên nhộn nhịp ở các khu du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, vướng mắc pháp lý lớn nhất của Condotel hiện nay là quyền sở hữu. Để thích “chữa cháy” cho hiện tượng này, một số tỉnh Nam Trung Bộ đã cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở (sổ hồng) cho người mua. Tuy nhiên, nhà đầu tư phần lớn đều không hiểu rằng sổ hồng không phù hợp với quy định hiện hành và có nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực. Do vậy, đây sẽ là một thiệt hại lớn đối với họ.

Chúng ta cần có những động thái cụ thể. Đối với các dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao, các cơ quan quản lý cần yêu cầu các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích dự án. Chỉ khi các chủ đầu tư được thay đổi dự án mới có cơ chế cấp sổ hồng. Còn đối với những dự án đang triển khai, chúng ta nên dừng việc cấp sổ hồng và yêu cầu những đơn vị thực hiện đúng giấy phép đầu tư, trước khi có quy định pháp luật, giải pháp pháp lý cụ thể, bà Thảo nhấn mạnh.

Tổng kết Hội thảo, Ông Trần Ngọc Hùng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, đơn vị tổ chức sẽ tiếp thu các ý kiến thiết thực tại Hội thảo cùng những đề xuất, kiến nghị từ nhiều chuyên gia, các nhà quản lý, nhà đầu tư và những người làm luật từ đó kiến nghị với các cơ quan hữu quan để giải quyết những tồn tại, vướng mắc hiện nay của các dự án Condotel tạo điều kiện cho loại hình này hoạt động hiệu quả góp phần phát triển ngành du lịch, một ngành quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

BÍCH PHƯỢNG
(Đô thị & Phát triển số 73 / 2018)