Những vấn đề bất cập trong quy hoạch chi tiết 1/500 về tổ chức không gian Kiến trúc và Bất động sản

       Đà Nẵng là trung tâm kinh tế, văn hoá, giáo dục, khoa học và công nghệ lớn của khu vực miền Trung – Tây Nguyên. Đà Nẵng hiện là Đô thị loại I đồng thời là một trong 5 thành phố trực thuộc Trung ương ở Việt Nam.

      Trong những năm gần đây, Đà Nẵng đã tích cực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện môi trường, nâng cao đời sống an sinh xã hội và được coi là “thành phố đáng sống” của Việt Nam. Tuy nhiên, tăng trưởng nóng trong thời gian qua của thành phố cũng để lại nhiều hệ lụy như: vấn đề cạn kiệt đất xây dựng, áp lực gia tăng dân số, nhà ở, hệ thống hạ tầng giao thông quá tải nhanh, ô nhiễm môi trường, cây xanh, hệ thống hạ tầng xã hội, công ăn việc làm… Một trong những thách thức khó khăn cho thành phố trong tương lai đó chính là những vấn đề bất cập trong quy hoạch chi tiết 1/500 về tổ chức không gian Kiến trúc và Bất động sản.

       Theo Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định:

– Quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt là cơ sở để lập dự án Đầu tư phát triển đô thị và là cơ sở để cấp phép xây dựng.

–  Thiết kế đô thị là một nội dung của Đồ án Quy hoạch đô thị – Thiết kế đô thị được duyệt là cở sở để cấp phép xây dựng.

–  Thực tế hiện nay: Quy hoạch chi tiết 1/500 của các đô thị còn thiếu và chất lượng còn yếu dẫn đến tình trạng thiếu công cụ quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch. Quy hoạch 1/500 đã duyệt khi lập dự án lại tiến hành điều chỉnh cục bộ, thiếu cân đối chung giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

–  Mặt khác theo quy định chung: Quy hoạch chi tiết 1/500 không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước cho các dự án mang tính chất kinh doanh. Kinh phí chủ yếu do các Chủ đầu tư dự án bỏ ra thuê tư vấn lập và được hạch toán vào giá thành. Vì vậy dẫn đến việc điều chỉnh cục bộ các quy hoạch chi tiết theo hướng tăng tầng cao, hệ số sử dụng đất hoặc chia lô bán nền để bán được nhiều căn hộ hơn. Dân số đông hơn nhưng lại chưa cân đối được hạ tầng đô thị tương ứng dẫn đến nhiều khu đô thị mới nhưng chất lượng sống gặp nhiều khó khăn vì thiếu hạ tầng và đầu tư không đồng bộ.

–   Quy hoạch chi tiết 1/500 là công cụ quan trọng để quản lý phát triển đô thị. Trong đó, thiết kế đô thị là một nội dung của đồ án quy hoạch và được phê duyệt đồng thời. Nhưng thực tế, các quy hoạch đều thiếu nội dung thiết kế đô thị theo đúng quy định. Vì vậy khi cấp phép xây dựng chủ yếu theo hình thức thỏa thuận kiến trúc quy hoạch. Đây là một thủ tục rất lỏng lẻo, làm biến dạng quy hoạch và phát sinh tiêu cực.

   Theo báo cáo của UBND thành phố Đà Nẵng (Công văn số 150/UBND ngày 14/6/2017) Quy hoạch chi tiết 1/500 được phủ kín tại hầu hết các khu vực trọng điểm.

–   Tuy nhiên, theo báo cáo từ Cục phát triển đô thị – Bộ Xây dựng: Thành phố Đà Nẵng đang lập và chưa hoàn thành quy hoạch phân khu – chưa phê duyệt chương trình phát triển đô thị, chưa xác định các khu vực phát triển đô thị theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

–  Như vậy, theo quy định pháp luật (Luật Quy hoạch đô thị 2009) Quy hoạch phân khu được duyệt là cơ sở để lập quy hoạch chi tiết 1/500. Vì vậy, Đà Nẵng cần kiểm tra rà soát các Quy hoạch chi tiết 1/500 đã lập dựa trên cơ sở nào? Để đảm bảo tính thống nhất trong quy hoạch và đúng quy định pháp luật.

–   Thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ số 363/TB-VPCP ngày 4/11/2016 tại buổi làm việc với Lãnh đạo thành phố Đà Nẵng ngày 28/9/2016, Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ: “Quỹ đất của thành phố rất hạn chế, vì vậy làm sao để phát triển không dựa trên mở rộng quỹ đất mà sử dụng thông minh, hiệu quả quỹ đất là rất quan trọng”, đây chính là một trong những thách thức lớn nhất của thành phố Đà Nẵng trong quá trình phát triển đô thị hướng đến mục tiêu phát triển bền vững. Với tốc độ đô thị hóa nhanh 87,3% cao hơn trung bình cả nước là ~37%. Dân số đô thị tăng gấp 2-3 lần so với hiện nay. Vấn đề thách thức đặt ra đối với thành phố Đà Nẵng là giải quyết lao động việc làm, nhà ở, giao thông, thoát nước, bảo vệ môi trường, phát triển đô thị ứng phó với biến đổi khí hậu, đô thị tăng trưởng xanh phát triển bền vững trong điều kiện đất đai hạn hẹp. Thành phố cần phải có quy hoạch hợp lý, xác định quy mô dân số đô thị trên cơ sở khả năng chịu tải của quỹ đất và hạ tầng đô thị. Muốn vậy cần rà soát lại quy hoạch chung 2013 đã duyệt. Khoanh vùng xác định các khu vực cấm, hạn chế xây dựng, các khu vực bảo tồn, tự nhiên, di tích danh thắng. Hạn chế tối đa quy hoạch chia lô, phát triển đô thị theo mô hình nén – tăng tầng cao và hệ số sử dụng đất trong các khu vực phát triển mới. Mạnh dạn cải tạo các khu đô thị cũ theo hướng tái phát triển đô thị nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Vấn đề này có thể học tập kinh nghiệm của Singapore – một quốc gia rất hạn chế về quỹ đất phát triển.

     Nghị định 144/2016/NĐ-CP ngày 1/11/2016 của Chính phủ quy định một số cơ chế đặc thù về đầu tư, tài chính, ngân sách và phân cấp quản lý đối với thành phố Đà Nẵng. Nghị định cũng chỉ rõ căn cứ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, khu vực phát triển đô thị được phê duyệt. UBND thành phố được quyết định chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt tại những khu vực đã được đầu tư hạ tầng, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

–    Như vậy, sau quy hoạch chung được duyệt, thành phố cần lập chương trình phát triển đô thị cho toàn thành phố. Xác định lộ trình từng bước thực hiện quy hoạch chung theo từng giai đoạn 5 năm và hàng năm (theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD hướng dẫn). Trên cơ sở đó, xác định khu vực phát triển đô thị ưu tiên để tiến hành lập quy hoạch phân khu. Đây là bước làm quan trọng vì theo quy định pháp luật: Quy hoạch phân khu được duyệt là cơ sở để hình thành các dự án phát triển đô thị nhằm đầu tư phát triển đô thị theo quy hoạch và có kế hoạch, không đầu tư dàn trải phong trào lãng phí đất đai và nguồn lực đô thị. Đồng thời quy hoạch phân khu được duyệt là cơ sở kết nối hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào các dự án, cân đối hạ tầng xã hội cho cả khu vực và là cơ sở để lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho các dự án.

     Mặc dù còn một số hạn chế, khó khăn, bất cập, song công tác quy hoạch xây dựng đô thị luôn là nền tảng định hướng, kiến tạo nên một số lượng lớn quỹ đất thương mại phù hợp bổ sung cho nguồn quỹ đất của thành phố Đà Nẵng hôm nay và định hướng lâu dài cho tương lai.

–   Để khắc phục được tình trạng nêu trên, thành phố Đà Nẵng cần tập trung giải quyết theo hướng phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng sớm hoàn thành phê duyệt các quy hoạch phân khu, chương trình phát triển đô thị, khu vực phát triển theo quy định.

–    Thành phố sớm tổ chức triển khai các quy định tại Nghị định 144/NĐ-CP để tạo sự chủ động cho thành phố phát triển, đồng thời đảm bảo có đầy đủ công cụ kiểm soát phát triển đô thị.

–    Thành phố sớm tiến hành rà soát điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 theo hướng xác định quy mô dân số hợp lý, phù hợp quỹ đất phát triển của đô thị. Xây dựng đô thị theo mô hình nén để tiết kiệm đất đồng thời lồng ghép chương trình phát triển đô thị ứng phó biến đổi khí hậu và tăng trưởng xanh phát triển bền vững. Đẩy mạnh và tăng cường kiểm soát các quy hoạch chi tiết 1/500 nhất là khâu thẩm định đồ án đảm bảo tuân thủ các trình tự thủ tục và tiêu chuẩn, quy chuẩn đã ban hành để việc thực hiện quy hoạch theo đúng mục tiêu đã đặt ra.

     Trên đây là một số ý kiến đóng góp trong Hội thảo vì một TP. Đà Nẵng thông  minh; một trung tâm giao thương, trung tâm dịch vụ quốc tế; một điểm đến cho các nhà đầu tư, du khách; một thành phố cạnh tranh với các thành phố lớn, đẹp của khu vực và thế giới.

TS. Đỗ Viết Chiến

Nguyên Cục trưởng Cục phát triển đô thị, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam