Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan nhà cao tầng trong các đô thị lớn ở Việt Nam

Mở đầu

Quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ tại Việt Nam, đặc biệt trong những năm gần đây; đến cuối năm 2017 cả nước đã có 813 đô thị với mức độ đô thị hóa là 37,5% [1] , trong đó có nhiều đô thị mới được hình thành và nhiều đô thị tiếp tục tăng trưởng nhanh. Theo Báo cáo thường niên của Ngân hàng Thế giới năm 2017 thì với hai đô thị lớn nhất ở Việt Nam, thành phố Hồ Chí Minh có số dân khoảng 10.380.000 người (cho diện tích 1.580 km²) và Hà Nội có số dân khoảng 7.785.000 người (cho diện tích 868 km²) vào năm 2016 [4].

Dân cư tập trung nhiều vào các thành phố lớn làm tăng nhu cầu về chỗ ở, nơi làm việc và các nhu cầu về hệ thống hạ tầng cơ sở. Các công trình cao tầng được xây dựng có ý nghĩa to lớn trong việc giải quyết diện tích sử dụng cho thành phố. Hơn thế nữa, nhà cao tầng là yếu tố hình thành các điểm nhấn cho không gian đô thị nói chung và tạo dựng được hình ảnh đô thị.

Tuy nhiên, trong nhiều đồ án quy hoạch cũng như thực tế xây dựng, không gian kiến trúc cảnh quan đô thị, trong đó có không gian nhà cao tầng vẫn chưa được quan tâm đúng mức, “công tác quản lý, kiểm soát phát triển đô thị còn hạn chế; tình trạng điều chỉnh quy hoạch, cấp phép xây dựng các công trình nhà ở cao tầng tại một số đô thị chưa được kiểm soát chặt chẽ, gây áp lực quá tải lên hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, gây lãng phí lớn và giảm chất lượng phát triển đô thị” [1].

Bài viết này trình bày một số vấn đề về thực trạng xây dựng, quản lý nhà cao tầng và đề xuất một số giải pháp về công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị có liên quan đến nhà cao tầng trong các thành phố lớn, nhằm góp phần xây dựng các đô thị Việt Nam hiện đại và phát triển bền vững.

BIDV Tower Hà Nội

Sơ lược về thực trạng không gian nhà cao tầng

Nhà cao tầng ở Việt Nam được coi là công trình cao từ 9 tầng trở lên, chủ yếu là nhà ở chung cư, công trình có chức năng hỗn hợp, khách sạn và công sở. Theo tổng hợp của Maison Real [5] về 33 nhà cao nhất Việt Nam hiện nay (từ 33 tầng hoặc 145 mét trở lên) thì trong đó có 3 khách sạn, 6 tòa văn phòng, 7 tòa tháp căn hộ cao cấp và 17 công trình sử dụng hỗn hợp (khách sạn, ở, văn phòng, cửa hàng, nhà hàng, giải trí). Thấp hơn, có rất nhiều khu chung cư cao tầng.

Nhà cao tầng được xây dựng tại mọi vị trí trong các thành phố lớn tùy theo nhu cầu sử dụng và điều kiện kinh tế kỹ thuật. Theo “Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử thành phố Hà Nội” thì trong nội đô lịch sử Hà Nội, chỉ có 23/103 (22%) đoạn đường, khu vực là không được phép xây dựng nhà cao tầng [3]. Nhà cao tầng thường được bố cục thành hai hình thức chủ yếu: các nhóm công trình cao tầng thông thường là các khu chung cư được xây dựng mới (Hình 1) và các công trình đơn lẻ (Hình 2) được xây dựng ở cả khu vực mới phát triển cũng như trong nội đô lịch sử.

Việc quy hoạch các khu chung cư trong các khu đô thị mới (nơi có nhiều nhà cao tầng) có những khó khăn nhất định. Mỗi dự án do một chủ đầu tư tiến hành, do đó từng dự án có những đặc điểm riêng theo từng chủ đầu tư, những hạng mục công trình và các loại đất dành cho các chức năng sử dụng khác nhau phụ thuộc nhiều vào mục đích cụ thể của từng dự án, kinh phí đầu tư cho dự án, các yếu tố thị trường bất động sản…

Các quy định về trình tự, nội dung lập quy hoạch hiện tại còn có chỗ chưa phù hợp cuộc sống và điều kiện kinh tế xã hội. Do nhiều nguyên nhân, chủ đầu tư thường xuyên đề nghị điều chỉnh quy hoạch trong quá trình thực hiện quy hoạch để phù hợp với quyền lợi của họ, kết quả là không gian kiến trúc cảnh quan được nghiên cứu đồng bộ ban đầu bị thay đổi.

Trong các khu chung cư cao tầng, mật độ xây dựng còn quá cao do việc tận dụng không gian sử dụng; chưa nói đến việc gây áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chất lượng sống trong các nhà cao tầng bị nhiều hạn chế về môi trường, thông thoáng, tầm nhìn.

Việc thiết kế đô thị chưa được quan tâm đúng mức cho các tuyến phố, các lô phố trong đô thị nói chung và những khu vực có nhà cao tầng nói riêng. Việc thiết kế nhà cao tầng hầu như chỉ tập trung vào từng công trình cụ thể, chưa quan tâm nhiều đến tổng thể không gian đô thị về tính hài hòa, tỷ lệ tương thích giữa nhà cao tầng với không gian xung quanh. Nhiều công trình không có khoảng lùi hoặc khoảng lùi không đáng kể làm cho không gian xung quanh thêm chật chội, thiếu tầm nhìn cho người quan sát.

Kiến trúc cao tầng ngày càng phát triển đã góp phần cải tạo bộ mặt đô thị, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, góp phần tạo điều kiện cho công tác quản lý đô thị. Kiến trúc công trình công cộng đa dạng và có phong cách kiến trúc mới, hiện đại. Tuy nhiên bên cạnh nhiều ưu điểm vẫn còn có một số hạn chế, đó là hình dáng kiến trúc một số công trình còn đơn điệu, không phù hợp với không gian kiến trúc nói chung, một số công trình xây dựng ở vị trí không thích hợp phá vỡ cảnh quan đô thị. Nhà cao tầng được xây dựng xung quanh khuôn viên các khu đô thị mới như một “hàng rào”, không tạo được không gian, hình ảnh tốt cho từng tuyến phố và cả khu vực.

Tổ chức không gian và bố cục hình khối các khu nhà cao tầng có liên quan chặt chẽ với hiệu quả đạt được về thẩm mỹ kiến trúc. Nhìn chung, hình khối các nhà cao tầng tạo nên cảnh quan đẹp cho các khu đô thị nói chung, những khối nhà tháp 15-20 tầng hoặc cao hơn có nhiều loại hình dạng, màu sắc, vật liệu hoàn thiện phong phú… gây được nhiều ấn tượng. Tuy nhiên, một số nhà cao tầng hiện nay được xây dựng một cách manh mún, không đồng bộ về mặt kiến trúc, hình thức, phong cách kiến trúc tùy tiện, lộn xộn. Sự đơn điệu của khối thiết kế điển hình đã hạn chế chất lượng thẩm mỹ của các cụm nhà ở chung cư trong các khu vực. Tình trạng cơi nới, không đảm bảo các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch, vi phạm các quy định về vệ sinh môi trường… đã làm xấu đi cảnh quan của đô thị.

Nhà cao tầng tại các khu đô thị mới ở Hà Nội nhìn chung đều có 3 phần: đế, thân, mái. Phần lớn, tỷ lệ giữa các bộ phận đế – thân – mái không đảm bảo đã gây ra sự phản cảm trong quá trình cảm thụ thẩm mỹ của công trình. Phần đế thường được tạo một sự khác biệt với các phần khác bằng hình khối và màu sắc vật liệu mặt ngoài [2].

Hình thức mặt đứng công trình ít được xử lý về hình khối, không có bóng đổ trên công trình, không có sự biến đổi đa dạng làm gia tăng sự đơn điệu, khiến cho công trình không gây được ấn tượng. Một số bộ phận của công trình, đặc biệt tại các chung cư chưa được nghiên cứu kỹ là ban công, lô gia… lại có ảnh hưởng quan trọng tạo nên mặt đứng của nhiều nhà cao tầng. Sự lặp lại của hình thức kiến trúc trong bố cục đơn lẻ trên tổng mặt bằng càng làm cho chất lượng thẩm mỹ của toàn bộ khu vực giảm.

Về màu sắc và vật liệu bề mặt: Màu sắc kiến trúc nhà cao tầng góp phần làm tăng thẩm mỹ cho công trình và cho khu vực cũng là đặc điểm để nhận dạng từng nhà. Màu sắc kiến trúc bên ngoài gồm màu của tường, mái, các thành phần ban công, lô gia, cửa, màu của mái nhà. Nhiều nhà cao tầng có chức năng hỗn hợp, khách sạn sử dụng kính màu xanh sẫm hoặc đen cho toàn bộ mặt đứng công trình. Nhiều nhà chung cư sử dụng tường màu vàng làm nền để làm nổi bật các thành phần trang trí trên tường màu trắng như các hoa văn, các khung cửa, các ban công, lô gia, v.v… Phần lớn toàn bộ bề mặt ngoài nhà cao tầng đều được sơn chống thấm, việc sử dụng màu sắc trên mặt đứng không tạo ra được hình ảnh hấp dẫn và cuốn hút.

Nhìn chung, màu sắc, vật liệu và việc phối hợp giữa các chi tiết trong tổng thể cũng như mối liên hệ giữa công trình và cảnh quan xung quanh gần như chưa tham khảo nhiều những nguyên tắc thiết kế đô thị. Hơn nữa, trong quá trình sử dụng, do không được bảo dưỡng thường xuyên nên màu sắc công trình nhiều nơi xuống cấp nghiêm trọng [2].

Cây xanh trồng trong đô thị chưa được quan tâm đúng mức, chưa có sự kết hợp hài hòa giữa các cây xanh với nhau và cây xanh với công trình. Hiện nay cây xanh chủ yếu mới trồng trên hè đường và trục đường trung tâm, nhiều chỗ chưa quan tâm đến chăm sóc, bảo vệ nên nhiều cây xanh bị hỏng, tạo nên bộ mặt phản cảm cho đô thị. Tiện nghi đô thị, kiến trúc nhỏ nhiều chỗ chưa được quan tâm, chưa tạo được sự hỗ trợ về không gian cho cảnh quan đô thị cũng như cho nhà cao tầng nói riêng.

Khu đô thị Linh Đàm Hà Nội

Một vài giải pháp quản lý không gian kiến trúc cảnh quan nhà cao tầng

Quản lý quy hoạch không gian là một nội dung rất quan trọng trong quá trình thực hiện xây dựng và phát triển đô thị, kể cả không gian kiến trúc cảnh quan các công trình cao tầng. Quy hoạch là tiền đề để việc đầu tư xây dựng trở thành hiện thực và quản lý đầu tư là cơ sở pháp lý để việc đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch. Quản lý quy hoạch bao gồm việc quản lý công tác lập quy hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch đó.

Để thực hiện công tác quản lý lập quy hoạch đạt hiệu quả, các bước lập quy hoạch cần được đơn giản hóa trên cơ sở đảm bảo được định hướng phát triển lâu dài của đô thị. Công tác lập quy hoạch cần đề ra được các mục tiêu cơ bản nhằm tổ chức không gian chặt chẽ nhưng vẫn cần mang tính mềm dẻo, linh hoạt. Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cần được quan tâm, tránh tình trạng quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị. Đối với các loại nhà cao tầng có chức năng khác nhau thì khoảng lùi, tầng cao và việc vận dụng các nhân tố của hình ảnh đô thị rất quan trọng, đặc biệt là nhân tố điểm nhấn (khi các công trình cao tầng đứng độc lập) và tuyến cảnh quan (khi các công trình cao tầng được bố trí theo tuyến).

Cần lựa chọn những khu vực thích hợp trong thành phố cho việc xây dựng tập trung cao tầng, bên cạnh đó là những không gian trống, cây xanh, mặt nước tạo ra được môi trường sống trong lành cho đô thị, không xây dựng cao tầng tràn lan; phải coi khu vực có cao tầng là điểm nhấn cho cả không gian đô thị.

Về quản lý việc thực hiện quy hoạch. Tất cả các công trình xây dựng trong đô thị đều phải được quản lý theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, nhằm đảm bảo không gian đô thị được đồng bộ và hoàn chỉnh.

Cơ quan chuyên môn quản lý việc thực hiện quy hoạch thông qua công tác giới thiệu, cấp chứng chỉ quy hoạch và kiểm tra các chủ đầu tư dự án trong việc thực hiện các yêu cầu đã nêu trong hồ sơ giới thiệu địa điểm và chứng chỉ quy hoạch. Mọi tổ chức, cá nhân có trách nhiệm tôn trọng và bảo vệ quy hoạch đã được phê duyệt, không vi phạm và làm thay đổi cơ cấu quy hoạch, cụ thể là: Không tự ý xây dựng các công trình mới ngoài danh mục các công trình đã được phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết được duyệt; Không làm tăng thêm diện tích các công trình hiện có bằng cách mở rộng, cơi nới; Không tự ý xây dựng các nhà tạm, quán, ki-ốt để bán hàng, làm các dịch vụ khác hoặc chiếm đất khuôn viên công trình ở tầng trệt.

Tổ chức quy hoạch, kiến trúc cảnh quan phải hợp lý. Cơ cấu khu nhà cao tầng phải phù hợp với cơ cấu quy hoạch chung của từng khu vực đô thị và của toàn thành phố vì nhà cao tầng là một bộ phận của cả vùng đô thị lớn. Bên cạnh việc quy hoạch chi tiết các khu đô thị, việc thiết kế đô thị cho các tuyến phố, các lô phố trong đô thị nhất thiết phải được thực hiện. Tính riêng tư của từng không gian cá thể cần được quan tâm thích đáng, kể cả khoảng cách và tầm nhìn.

Khi nghiên cứu không gian kiến trúc cảnh quan, cần có sự hài hòa về phong cách kiến trúc, không gian đơn lẻ, không lập dị và không đối lập giữa các khu vực lân cận. Kiểu dáng kiến trúc cần được quản lý, không để lai căng pha tạp. Nhà cao tầng cần hòa nhập với kiến trúc cảnh quan các đường phố và khu đô thị liền kề xung quanh. Hình thức, chi tiết kiến trúc cần hiện đại, phù hợp với môi trường khí hậu từng địa phương. Cần có sự chuyển tiếp về hình thái kiến trúc giữa các công trình tránh tình trạng các công trình liền kề nhau lại có phong cách kiến trúc và cảnh quan khác nhau – đối chọi nhau, gây cảm giác khó chịu và hiệu quả kiến trúc – hiệu quả cảnh quan được tạo ra không cao.

Về quản lý cảnh quan, môi trường. Mọi tổ chức, cá nhân phải có trách nhiệm bảo vệ cảnh quan môi trường sống tại các công trình riêng lẻ hoặc trong các khu cao tầng. Các đường phố, công trình phải được đặt tên gọi, có biển khắc tên cơ quan, tổ chức nếu là công sở và tên gọi công trình. Việc bố trí xây dựng các loại biển thông tin quảng cáo, tranh tượng ngoài trời có ảnh hưởng đến bộ mặt kiến trúc và mỹ quan khu vực phải có giấy phép của cơ quan quản lý kiến trúc thành phố.

Tổ chức không gian cây xanh và kết hợp cây xanh, kiến trúc nhỏ, đường phố, quảng trường với công trình cao tầng một cách hợp lý trong sử dụng và mỹ quan môi trường tùy từng đô thị. Các loại cây xanh chuyên dùng, cây xanh công cộng và cây xanh trong các khuôn viên công trình đều phải được trồng theo quy hoạch được duyệt, theo hướng dẫn của cơ quan chuyên môn và không làm hư hỏng các công trình kỹ thuật hạ tầng trong khu dân cư.

Các loại cây xanh, thảm cỏ, bồn hoa được trồng dọc theo đường phố, trong công viên, trong khuôn viên cụm cao tầng phải được thường xuyên chăm sóc, bảo vệ, bảo đảm luôn xanh tươi, làm tăng mỹ quan đô thị, góp phần cải tạo vi khí hậu, vệ sinh môi trường. Việc chặt hạ cây xanh phải được cơ quan quản lý đô thị có thẩm quyền cho phép, trừ trường hợp khẩn cấp do thiên tai.

Về giải pháp sử dụng màu sắc, vật liệu cho mặt đứng nhà cao tầng. Do có không gian lớn, màu sắc góp phần làm tăng thêm thẩm mỹ cho tòa nhà và cho khu phố. Nên sử dụng các gam màu trung hòa – màu nhạt để sơn tường. Sử dụng các màu sáng, màu trắng cho các hoa văn trang trí. Các chi tiết khung cửa, các dải phân cách, các tấm chắn lô gia, ban công có thể sử dụng màu tương phản, sắc độ để nổi bật hơn. Màu sắc, vật liệu mặt ngoài của các công trình khác nhau như chung cư, khách sạn, công sở cũng cần có sự phân biệt phù hợp với chức năng sử dụng, tuy nhiên cần có sự phối kết với các công trình lân cận, kể cả với nhà thấp tầng và cây xanh. Không sử dụng nhiều kính phản quang, không tận dụng mặt nhà nhiều cho quảng cáo, nhất là các quảng cáo động.

Giải quyết màu sắc cho nhà cao tầng không chỉ dừng lại ở riêng từng nhà mà phải cho toàn khu vực. Cần phải có quy hoạch sử dụng màu, phát huy mọi tiềm năng của màu sắc làm cho các không gian của đô thị có ý nghĩa thẩm mỹ với chất lượng cao. Màu sắc ngoài nhà phải thường xuyên được kiểm soát bởi cơ quan chuyên môn.

Trong quá trình khai thác sử dụng các nhà cao tầng, cần nghiêm cấm việc thay đổi cấu trúc, hình thức mặt ngoài công trình từ việc cơi nới đến việc thay đổi màu sắc, vật liệu. Chính quyền địa phương và Ban quản lý chịu trách nhiệm trước cơ quan Nhà nước về quản lý, bảo dưỡng công trình theo các quy định kiểm soát chung.

Nâng cao ý thức tự quản của cộng đồng và từng người dân đô thị trong việc quản lý không gian kiến trúc cảnh quan. Cần phải có các quy định cụ thể và có sự tham gia của cộng đồng. Ngoài ra ngay trong quá trình lập quy hoạch chi tiết, cần lấy ý kiến của cộng đồng những người sử dụng.

Tăng cường việc quản lý trật tự đô thị. Cần nâng cao vai trò của các cơ quan chức năng, Ban Quản lý dự án, Phòng Quản lý đô thị các địa phương và phải có các quy định cụ thể về quản lý không gian kiến trúc trong các khu vực có nhà cao tầng. Đối với các khu đã xây dựng, mọi vi phạm theo các quy định của chính quyền hoặc tổ chức chuyên môn đều phải được xử lý nghiêm khắc, kiên quyết không chấp nhận bất kể hình thức nào để duy trì những công trình có sai phạm, làm ảnh hưởng đến việc sử dụng các khu vực cũng như không gian kiến trúc cảnh quan đô thị.

Lotte LandMark Hà Nội

Kết luận

Nhà cao tầng đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng hình ảnh các đô thị hiện đại và làm tăng diện tích sử dụng cho đô thị, đặc biệt với các thành phố lớn. Trong những năm gần đây, nhà cao tầng được xây dựng nhiều ở Việt Nam, thông thường bao gồm nhà ở chung cư, công trình có chức năng hỗn hợp, khách sạn và công sở. Bên cạnh những ưu điểm nổi trội, nhà cao tầng vẫn còn những bất cập trong việc xây dựng và quản lý không gian kiến trúc cảnh quan, từ công tác lập quy hoạch, thiết kế kiến trúc đến công tác quản lý.

Để có được đô thị phát triển bền vững, mọi thành phần trong đô thị cần được quan tâm thích đáng, trong đó có nhà cao tầng. Việc quản lý không gian kiến trúc cảnh quan khu vực mà cao tầng là việc quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị tổng thể kết hợp với những nét đặc trưng của nhà cao tầng, từ quản lý quy hoạch, thiết kế đô thị, kiến trúc đến cây xanh, mặt nước; từ quản lý mật độ xây dựng, khối tích công trình đến hình thức kiến trúc, màu sắc, vật liệu và sự phối kết của các công trình. Sự tham gia của cộng đồng và công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị là những đóng góp không nhỏ trong việc nâng cao chất lượng của công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan.

GS.TS.KTS Nguyễn Tố Lăng

Nguyên Phó hiệu trưởng trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

ĐT&PT số 74 – 75/2018