Phát triển nhà xã hội kinh nghiệm quốc tế và hàm ý bài học

Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội

Nhà ở là nhu cầu bức thiết để sinh sống cho mọi người dân ở mỗi quốc gia. Để đáp ứng nhu cầu đó, Việt Nam đã từng bước thực hiện hỗ trợ, tạo điều kiện để hàng triệu người dân khó khăn về nhà ở có điều kiện có chỗ ở hợp pháp và ổn định. Phát triển nhà ở cũng là một trong những giải pháp kích thích tăng trưởng kinh tế, đồng thời là một vấn đề xã hội quan trọng. Trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành các chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở. Từ năm 1991 đến năm 2000, có 176.000 trường hợp được hỗ trợ về nhà ở, diện tích nhà ở tăng 71 triệu m² (từ 629 triệu m² đến 700 triệu m²). Từ năm 2000 đến nay diện tích nhà ở tăng lên chủ yếu tập trung ở nhóm nhà ở do dân tự xây và nhà ở theo dự án.

Trong nhu cầu về nhà ở, có thể nói nhu cầu của những người có mức thu nhập từ rất thấp đến thu nhập trung bình và khó khăn về nhà ở, hiện đang chiếm một tỷ lệ lớn trong xã hội. Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở của những người có thu nhập trung bình đang sống và làm việc trên địa bàn các thành phố nhưng không có khả năng mua nhà để ở cũng chiếm một tỷ lệ khá lớn. Các nhóm đối tượng này đang rất cần có sự hỗ trợ của các cấp chính quyền về nhà ở. Giải quyết vấn đề nhà ở cho các nhóm đối tượng này là giải quyết một vấn đề xã hội lớn nhằm đạt được mục tiêu xây dựng một xã hội ổn định.

Năm 1992, Chính phủ ban hành Quyết định số 118/QĐ- TTg ngày 27/11/1992 về giá cho thuê nhà và đưa tiền nhà vào trong lương, trong đó quy định cơ cấu tiền nhà ở tính trong tiền lương mới đạt từ 8- 10%. Trong bối cảnh giá cả ngày càng tăng cao, chi phí nhà ở càng lớn so với mức tiền lương thực tế, nên việc thực hiện hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng được hưởng lương từ ngân sách Nhà nước nước đã không thực hiện được.

Năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết 18/2009/NQ- CP ngày 20/04/2009 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Đặc biệt, năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Đối với nhà ở xã hội, Nghị quyết 02 chỉ rõ:

“Về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản:

a. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan, địa phương:

• Tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đô thị, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường quản lý Nhà nước. kiểm soát có hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, giá bất động sản bảo đảm cân đối cung cầu, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương, nhu cầu của thị trường. Có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội và nghiên cứu, ban hành chính sách tín dụng ưu đãi để người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thể mua, thuê và thuê mua nhà để ở phù hợp với thu nhập chính đáng.
• Rà soát tất cả các dự án phát triển nhà ở để phân loại các dự án được tiếp tục thực hiện, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở, chuyển đổi sang phát triển nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội. Thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
• Hướng dẫn, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp, như: Giảm giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường; áp dụng các phương thức bán hàng linh hoạt, khuyến khích chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua chuyển sang nhà ở xã hội, sử dụng đúng mục đích các khoản vay và huy động vốn từ khách hàng, thực hiện công khai, minh bạch, đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng.
• Rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điểu chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.
• Cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách: Người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên và làm các công trình dịch vụ như: Bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại đang có nhu cầu nhưng phải phù hợp với quy hoạch và điều kiện cơ sở hạ tầng.Trường hợp các đối tượng này thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được trừ vào các khoản phải nộp ngân sách hoặc ngân sách thoái trả tiền sử dụng đất đã nộp”.

Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, đến nay, vẫn tồn tại nhiều bất cập. Ví dụ: Quy định đối tượng của nhà ở xã hội chỉ là “ cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ”; và nhóm đối tượng là “học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có nhà ở xã hội tại khu vực đô thị”. Quy định như vậy vừa thiếu lại vừa thừa, không bao quát được toàn bộ nhóm đối tượng khó khăn về nhà ở đang diễn ra hiện nay. Ngoài ra, Luật cán bộ, công chức quy định: “cán bộ, công chức được hưởng ưu đãi về nhà ở”. Tuy nhiên, trên thực tế chưa có đầy đủ cơ chế, chính sách ưu đãi cho các đối tượng này. Trong thời gian qua, nhiều cơ quan phối hợp với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, để xin đất xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên đã gây sức ép đối với chương trình phát triển nhà ở tại hầu hết các tỉnh thành phố. Bên cạnh đó, cơ chế chính sách chưa gắn trách nhiệm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho các thành phần kinh tế. Cần phải có chính sách để các cấp chính quyền, các tổ chức, các doanh nghiệp xác định mục tiêu, trách nhiệm của mình đối với quyền lợi cư trú của tầng lớp lao động có nhà ở xã hội trong xã hội, nhằm cải thiện điều kiện cư trú của đại bộ người dân ngày một tốt hơn.

Một bất cập quan trọng là chính sách ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội  còn chưa rõ ràng, nên các cấp chính quyền địa phương chưa thực sự có sự chuẩn bị về vốn và kế hoạch thực hiện cụ thể cho loại hình này. Các tỉnh, thành phố chưa có cơ chế hỗ trợ tài chính rõ ràng và hiệu quả dành cho đối tượng này. Bởi vậy, các tổ chức, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi.

Ngoài ra, hiện tại việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội đang gặp khó khăn, vì hầu hết các dự án đã quy hoạch chỉ tập trung vào các dự án nhà ở thương mại và đã giao cho các chủ đầu tư. Mặt khác, trong các quy định đối với những khu đô thị có diện tích trên 10ha phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Đây là mức tỷ lệ thấp, nhiều khi quỹ đất này cũng đã bị chuyển đổi chức năng sử dụng làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất để xây dựng quỹ nhà này.

Nhiều nghiên cứu trên thế giới như: “Nhà ở cho mọi người” (“Housing for all” – Ngân hàng Thế giới, 2006); “Đánh giá đô thị hóa Việt Nam” (Ngân hàng Thế giới, 2011); “Nhà ở nhà ở xã hội” (UN- Habitat, 2011) chỉ ra rằng, nhà ở xã hội là một bộ phận gắn liền với phát triển đô thị nhất là các đô thị lớn: (1) Nhà cho người di cư- đô thị hóa- nông thôn di dân ra thành phố; (2) Nhà cho những người dãn dân những vùng nội thành; (3) Nhà cho những thanh niên mới kết hôn; (4) Nhà cho những đối tượng phải được quan tâm giải quyết nhà do nhà ở xã hội; (5) Nhà cho những hộ gia đình bị giải phóng, di dời.

Nghiên cứu của Ngân hàng thế giới (2006)¹ đã chỉ ra mối quan hệ giữa phát triển thị trường nhà ở với phát triển kinh tế, giải quyết các vấn đề xã hội và ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, cũng như phát huy tính dân chủ. Theo đó, tại các quốc gia đang phát triển, phát triển nhà ở xã hội góp phần phát triển các doanh nghiệp nhỏ và vừa, người dân có thể sử dụng căn hộ như một địa chỉ kinh doanh,… Phát triển thị trường nhà ở là một chìa khóa quan trọng cho xóa đói giảm nghèo, y tế, cứu trợ nhân đạo và tái thiết: tăng tiết kiệm và đầu tư, thêm thu nhập từ cho thuê nhà,…; đảm bảo sức khỏe trẻ em và hạn chế dịch bệnh lây lan,…; tái thiết lại sau thảm họa tự nhiên và nhân tạo, phục hồi nền kinh tế.

Ngân hàng thế giới (2011), trong Đánh giá Đô thị hóa ở Việt Nam nhận định, các đô thị Việt Nam đã đảm bảo được nguồn cung nhà ở đa dạng để đáp ứng các nhu cầu của nhiều phân khúc thị trường. Có vẻ như phần lớn nhu cầu nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt với các nhóm ở xã hội, đã và sẽ đáp ứng theo mô hình sau đây: (1) Các nhà thầu nhỏ xây nhà theo kiểu truyền thống tại các thị xã, thị trấn và thành phố nơi còn đất, hoặc ở ngay vùng ngoại vi thị xã và thành phố; (2) Chính phủ hỗ trợ phát triển khu dân cư bằng cách mở rộng mạng lưới đường sá để kết nối các làng xã, thôn bản gần thành phố; (3) Các cá nhân tự nâng cấp và bảo dưỡng nhà ở (kể cả tăng mật độ sàn xây dựng bằng cách tăng chiều cao nhà), còn Chính phủ nâng cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ.

UN – Habitat (2011)² đã chỉ ra các cách tiếp cận nhằm hỗ trợ dân thành thị nghèo tìm được nơi ở phù hợp tại các thành phố Châu Á, tập trung vào việc giải quyết khu ổ chuột trong các thành phố ở Châu Á. Trong đó, các tác giả có nêu định nghĩa về khu ổ chuột, phân loại các khu ổ chuột ở Châu Á, tìm ra nguyên nhân tồn tại, cũng như tìm ra cách thức xóa bỏ các khu ổ chuột này, tập trung vào 5 nhóm giải pháp sau: (1) Nâng cấp tại chỗ, (2) Tái định cư, (3) Nhà ở công cộng do Chính phủ xây dựng, (4) Mặt bằng và dịch vụ, (5) Chiến dịch nhà ở quy mô toàn thành phố.

Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại một số quốc gia trên thế giới

1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore:

Kinh nghiệm phát triển nhà nói chung và nhà ở xã hội nói riêng của Singapore là một trong những kinh nghiệm cần được xem xét, nghiên cứu. Singapore, đất nước cùng khu vực với Việt Nam, đã có các chính sách được cả thế giới khen ngợi với khả năng giải quyết thành công và hết sức hiệu quả vấn đề nhà ở xã hội từ những năm 1980. Hiện nay có tới trên 84% dân số Singapore sở hữu nhà ở xã hội do Ủy ban phát triển nhà ở Singapore (Housing & Development Board- HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia thực hiện việc xây dựng. Đây thực sự là một con số đáng kinh ngạc ngay cả đối với những nước phát triển như Mỹ, Anh, Pháp.

Singapore thành lập Quỹ dự phòng Trung ương (CPF), người gửi Quỹ CPF được quyền mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trường. Ngoài ra, Chính phủ cho người có nhu cầu mua nhà được vay vốn với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các hình thức mua- thuê nhà. Kinh nghiệm của Singapore cho thấy vai trò vô cùng quan trọng của HDB trong việc xây dựng nhà ở chất lượng với giá phải chăng (public housing) cho hơn 84% người dân Singapore.

HDB thành lập năm 1960, được giao nhiệm vụ giải quyết khủng hoảng nhà ở trên toàn Singapore. HDB đã xây dựng 21.000 căn hộ trong chưa đầy 3 năm. Năm 1965, HDB đã xây dựng 54.000 căn hộ, vượt mục tiêu 50.000 căn trong chương trình xây dựng 5 năm đầu tiên. Ngày nay, khoảng 84% người dân Singapore sống trong các căn hộ do HDB xây dựng so với con số 9% vào năm 1960. Mục tiêu khó khăn nhưng đã đạt được phản ánh chiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất lượng với giá phải chăng. Chiến lược đã chứng minh hiệu quả khi giải quyết xong khủng hoảng nhà ở vào những năm 60 của thế kỷ trước.

Chiến lược này bao gồm ba nhân tố quyết định. Một là, quan niệm một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn. Điều này khiến HDB có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên liệu và nguồn lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí. Hai là, áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể với đối với nhà ở. Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng,  thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn, liền mạch. Ba là, sự hỗ trợ mạnh mẽ của Chính phủ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân. Năm 2005, Chương trình Thiết kế, Xây dựng và Bán (Design, Build & Sell Scheme – DBSS) được triển khai. Chương trình này cho phép khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở chất lượng với giá phải chăng mang đến nhiều đổi mới về xây dựng thiết kế và chọn lựa nhà ở.

2. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Nhật Bản

Nhật Bản với chiến lược xây dựng nhà ở phúc lợi. Với chiến lược này Chính phủ Nhật Bản đã nỗ lực trong nhiều năm để triển khai cải thiện chế độ nhà ở phúc lợi phù hợp với tình hình đất chật người đông.

Nhật Bản đã đề ra các chính sách hỗ trợ có liên quan đó là hệ thống pháp luật đảm bảo về nhà ở, từng bước đưa chính sách vào cuộc sống. Các biện pháp sử dụng trong chính sách phát triển nhà ở phúc lợi đó là biện pháp hành chính, trong đó có biện pháp thành lập bộ phận chuyên trách phụ trách điều hành thực hiện các chính sách, thay mặt nhà nước đảm nhiệm chức năng giám sát quản lý thực hiện chính sách về nhà ở.

Chính phủ Nhật Bản thực hiện cung cấp nhà ở phúc lợi bằng hình thức cho thuê nhà ở phúc lợi nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Nguồn vốn đầu tư xây dựng loại hình nhà ở xã hội do Nhà nước cung cấp, chính quyền các địa phương chịu trách nhiệm bố trí đất, tổ chức xây dựng và quản lý. Chính phủ Nhật Bản  đã rất khéo léo sử dụng chính sách nhà ở cho thuê giá rẻ và sử dụng thị trường để điều tiết giá nhà. Người nghèo ở Nhật Bản không cần phải mua nhà mà chỉ cần thuê nhà ở. Chính phủ chú trọng công tác quy hoạch, công tác phát triển hệ thống giao thông, coi hệ thống giao thông là tiền đề cho sự phát triển nhà ở cho sự phát triển tại các khu vực ngoại ô và thành thị. Coi giao thông là nội dung quan trọng trong việc tạo dựng khung của đô thị. Trên cơ sở đó phát triển nhà ở tại các khu vực ngoại ô. Để người dân và có thể tiếp cận được với nhà ở phúc lợi, Chính phủ đã ban hành chính sách tài chính thông qua việc áp dụng chính sách cho vay ưu đãi lãi xuất thấp để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng và phát triển nhà ở. Cho người nhà ở xã hội vay vốn mua nhà với lãi suất thấp chỉ bằng 1/3 lãi suất thông thường và thời hạn hoàn trả vốn là 35 năm. Ngoài ra, Chính phủ còn áp dụng chính sách ưu đãi và miễn giảm thuế như thuế bất động sản, thuế sở hữu tài sản cố định nhằm khuyến khích người dân tự xây dựng nhà ở và mua nhà.

Khác với các quốc gia khác, Chính phủ Nhật Bản không trực tiếp tham gia vào công tác đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở dân dụng, công tác quản lý đầu tư chủ yếu do các tổ chức hợp tác xã nhà ở phụ trách. Hợp tác xã nhà ở có thể sử dụng vốn đầu tư của Chính phủ để xây dựng nhà ở, hay có thể xin quyền sử dụng đất theo đúng thủ tục pháp luật. Bên cạnh đó Chính phủ còn xây dựng mối quan hệ vững mạnh với các doanh nghiệp và có sức ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp để thu hút vốn đầu tư xã hội cho phát triển nhà ở phúc lợi.

3. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Trung Quốc

Bắc Kinh (Trung Quốc) trong những năm 1998 đến nay đã làm khá tốt vấn đề chỉnh trang đô thị, phát triển nhà, nhất là nhà ở xã hội. Chính phủ Trung Quốc ban hành chính sách đảm bảo nhà ở của các gia đình nhà ở xã hội ở đô thị vào năm 2007. Trong văn bản này, Chính phủ đã xác định rõ cách thức giải quyết, xây dựng và kiện toàn chế độ nhà cho thuê giá thấp, cải tiến chế độ nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế, đồng thời cũng đưa những khó khăn về nhà ở của công nhân thời vụ, người dân sống trong các khu nhà ổ chuột cần được cải thiện chỗ ở. Đó chính là quan điểm và là nhiệm vụ của Chính phủ trong công tác bảo vệ lợi ích của người dân. Thứ nhất, trong văn bản quy định đã xác định nhà ở đảm bảo gồm nhà ở cho thuê giá thấp, nhà ở với từng mức phù hợp với điều kiện kinh tế của mỗi người. Thứ hai, đối tượng về nhà ở đảm bảo của Trung Quốc được mở rộng gồm các đối tượng có nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế. Thứ ba, tiền vốn đầu tư cho hệ thống nhà ở cho thuê giá thấp được tăng từ 5% đến 10% thu nhập từ chuyển nhượng đất. Và nguồn vốn được trích từ quỹ phòng ngừa rủi ro vốn vay và chi phí quản lý, số tiền lãi của quỹ tiết kiệm nhà ở được dùng cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Thứ tư, Chính phủ Trung Quốc yêu cầu các tỉnh thành phố phải đưa chương trình nhà ở xã hội vào chương trình nghị sự quan trọng của địa phương.

4. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ

Đối với người dân Mỹ, nhà ở là hạng mục lớn nhất trong giá trị tài sản của người dân. Thị trường bất động sản của Mỹ là thị trường có cơ chế phát triển hoàn thiện, thị trường phát huy đầy đủ các nguồn tài nguyên vốn có và là thị trường có sự điều tiết, kiểm soát và can thiệp cao độ của Nhà nước. Trong những năm qua, thị trường bất động sản của Mỹ đã tác động mạnh tới nền kinh tế của Mỹ, đồng thời nước Mỹ cũng là nước giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người dân thực hiện mục tiêu lớn “người người có nhà ở”. Để làm được điều này, Chính phủ Mỹ dựa vào đất đai để kiểm soát quy hoạch. Chính phủ lập quy hoạch và pháp quy quy hoạch bao gồm tổng thể quy hoạch và điều lệ các khu vực để điều tiết kiểm soát đối với việc mở rộng đất đai. Đối với các khu vực quy hoạch mới, nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp. Và để bù đắp thiệt hại kinh tế của công ty phát triển nhà đất, chính quyền địa phương có thể nới lỏng quản lý giám sát quyền sử dụng đất của các khu vực thông qua quy định giá đất tại mỗi khu vực. Chính phủ Mỹ xây dựng ưu đãi đối với nhà đầu tư, người mua nhà như miễn giảm thuế, miễn giảm thuế thu nhập, thuế đất…

Ngoài ra Chính phủ Mỹ xây dựng chính sách thuê nhà và hỗ trợ nhà ở bằng việc xây dựng “ chứng chỉ nhà ở” là giấy chứng nhận nhà ở cho những người có nhà ở xã hội và trung bình. Những người có chứng chỉ này có thể tự do chọn lựa phòng, nhà cho thuê và chỉ phải nộp tiền thuê không vượt quá 30% so với thu nhập của gia đình. Nếu thiếu giấy chứng nhận thì phải dùng tiền mặt để trả cho Nhà nước. Hiện nay, Chính phủ Mỹ thực hiện chính sách hỗ trợ cung cấp tài trợ cho những gia đình cần nhà ở và được hỗ trợ bởi các bang trên cả nước.

5. Kinh nghiệm của Pháp

Năm 2009 vừa qua, trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị PADDI đã tổ chức Hội thảo về phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh (09-13/02/2009), mời ông Pierre peillon- chuyên gia thuộc Hội nhà ở xã hội của Pháp vào TPHCM cũng như các địa phương khác của Việt Nam. Tại đây, ông peillon đã nêu hai yếu tố cần làm rõ trong khái niệm nhà ở xã hội: Công ích- theo quy chế pháp lý; xã hội- mọi người dân đều có thể tiếp cận được, đặc biệt là các hộ gia đình có nhà ở xã hội. Ở điểm này, có sự khác biệt giữa Pháp và các nước nói tiếng Anh. Ở các nước nói tiếng Anh, hình ảnh của nhà ở xã hội là các chung cư cũ, tồi tàn, nhất là ở Mỹ. Ở Pháp, nhà ở xã hội có tiêu chuẩn kỹ thuật, kiến trúc tương đồng các nhà ở bình thường trong các chung cư lớn, thậm chí, từ năm 1973 các căn hộ cũ (riêng lẻ) cũng đã được nâng cấp, cải tạo làm nhà ở xã hội cho thuê.

Tại Pháp, chính sách phát triển nhà ở xã hội khá thành công. Hiện nay, ngoài 4,8 triệu căn nhà ở xã hội cho thuê, còn có thêm 950.000 căn thuộc dạng thương mại do các đơn vị về nhà ở xã hội xây dựng và bán. Tổng cộng có 14 triệu người Pháp (22% số hộ gia đình) sống trong nhà ở xã hội ( thuê và sở hữu). Nhà nước điều tiết dựa vào 3 yếu tố: (1) yếu tố kỹ thuật (tiêu chuẩn chất lượng, tiện nghi, cách âm, cách nhiệt, an toàn kỹ thuật…); (2) Yếu tố hành chính với rất nhiều nguyên tắc, quy định cụ thể; (3) Yếu tố tài chính gồm ba nhân tố : hỗ trợ trực tiếp từ Ngân sách Nhà nước, cho vay ưu đãi và ưu đãi về thuế.

Một số hàm ý bài học

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, có một số hàm ý bài học có thể rút ra từ kinh nghiệm quốc tế và phát triển nhà ở xã hội (mà bộ phận quan trọng là nhà ở thu nhập thấp):

• Một là, nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng, rất đang quan tâm của mỗi quốc gia trong quá trình phát triển. Không phải nơi nào, lúc nào cũng có thể phát triển nhà ở thương mại. Các nước đều có một bộ phận chính sách và triển khai thực hiện về nhà ở xã hội.
• Hai là, thị trường nhà thu nhập thấp (trong tổng thể chung nhà ở xã hội) là một bộ phận của thị trường bất động sản. Thị trường nhà thu nhập thấp có thể sẽ vận hành tốt khi nhà ở thương mại (Trung và cao cấp) gặp khó khăn. Tăng cường thị trường nhà thu nhập thấp có thể sẽ góp phần tạo xung lực cho thị trường bất động sản tổng thể.
• Ba là, giải quyết vấn đề nhà ở xã hội không chỉ là giải quyết vấn đề nhà ở, mà còn là vấn đề an sinh xã hội, ổn định kinh tế và hướng đến phát triển bền vững. Việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội ngoài tính thị trường còn tác động đến những nhóm dân cư cần được quan tâm trong xã hội, nhất là các đô thị – đặc biệt là đô thị lớn trong quá trình phát triển.
• Bốn là, Hà Nội, một trong những đô thị lớn và quan trọng của Việt Nam, đang trong quá trình phát triển cả về quy mô, cấp độ đô thị cũng như thị trường bất động sản, rất cần xem xét, định hướng, phát triển vấn đề nhà ở xã hội- đặc biệt là nhà thu nhập thấp. Việc học tập kinh nghiệm quốc tế, xem xét định hướng vận hành vào thực tiễn Việt Nam, đặc thù của Hà Nội là rất quan trọng và cần thiết. Từ đó, góp phần phát triển chính sách cũng như quản lý, vận hành chung cho cả nước đúng với vị trí vai trò của mình, là một trong những vấn đề không chỉ của các nhà hoạch định chính sách, các nhà quản lý, các nhà doanh nhân, các nhà nghiên cứu, của những người dân mà là của tất cả các bên hữu quan.
• Năm là, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ trong 20 năm qua. Trong 5 năm qua, thị trường đã có những bước điều chỉnh cả về quy mô, cả về cơ cấu, cả về định hướng. Trong thời gian ngắn hạn, việc định hướng thị trường vào nhóm nhà ở xã hội dường như là điều chỉnh chiến lược. Nếu tập trung mạnh mẽ cả về chính sách, điều hành, cả về nhân tài, vật lực để thúc đẩy phân mảng thị trường này, cộng với các xu thế chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản sẽ tạo được thế năng mới để đón đầu cú hích TPP- một cơ hội mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Tóm lại

Nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng trong hệ thống nhà của mỗi quốc gia. Chính sách cũng như sự điều hành của mỗi quốc gia đối với phát triển nhà cần có một bộ phận về vấn đề nhà ở xã hội (trong đó phần quan trọng là nhà thu nhập thấp). Về phần mình, nhà ở xã hội sẽ đóng góp vai trò tăng cường an sinh xã hội hướng đến phát triển bền vững đô thị, xã hội. Hơn nữa, thị trường nhà thu nhập thấp (trong tổng thể nhà ở xã hội) sẽ góp phần khơi thông thị trường bất động sản trong một số giai đoạn, một số tình huống, từ đó, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản.

Trần Kim Chung

Nguyễn Ngọc Tuấn