HỘI QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Vì một nền văn minh đô thị
Tóm tắt: Nhà cao tầng là một thành phần không thể thiếu được trong các thành phố hiện đại. Đối với thành phố mới, khu đô thị mới việc xây dựng nhà cao tầng tỏ ra dễ dàng hơn nhiều so với xây dựng tại các khu vực cũ, khu phố cổ, khu vực nội đô lịch sử. Việc xây dựng nhà cao tầng tại các khu đô thị này kéo theo nhiều hệ lụy mà trước hết tác động lên hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là giao thông. Vì vậy phải có nghiên cứu, đánh giá toàn diện về vấn đề này trước khi quyết định phát triển nhà cao tầng. Bài viết khái quát những bất cập và đề xuất một vài giải pháp liên quan đến hạ tầng kỹ thuật.
I. Khái quát về đặc điểm các khu nội đô, khu vực đô thị cũ
Các khu vực nội đô, đô thị cũ phần lớn là các lô phố nhỏ với kiến trúc công trình nhỏ, nhà ở gắn liền với phương thức kinh doanh theo kiểu phố chợ (khu phố cổ Hà Nội) hoặc nhà ở theo kiểu biệt thự, nhà liền kề, nhà công sở hành chính, bệnh viện, không gian công cộng, nhà ga,… (như khu phố Pháp – Hà Nội, Quận 1,3 tại trung tâm TP.HCM…). Do đây là trung tâm đô thị nên có lợi thế rất lớn trong đầu tư xây dựng tuy ở đó mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất thấp nhưng mật độ dân số cao, việc cung cấp các dịch vụ cơ bản tương đối ổn định, thuận lợi trong giao lưu buôn bán với giá trị kinh doanh cao.
Cùng với thu hút đầu tư cho các hoạt động kinh tế, việc xây dựng và cải tạo các khu trung tâm nội đô đã được đẩy mạnh. Nhiều khu vực trung tâm đường phố trở nên phồn vinh và đẹp hơn nhưng vẫn giữ được bản sắc vốn có như khu vực quanh Hồ Gươm, phố Tràng Tiền hay khu phố cổ Hà Nội; đường Nguyễn Huệ; Đồng Khởi (TP.HCM); hai bên bờ sông Hương (TP.Huế); hai bên bờ sông Hàn (TP. Đà Nẵng)… Mặt khác song song với hiện đại hóa các công trình kiến trúc đô thị thì việc nâng cấp các công trình hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là giao thông cũng đã góp phần không nhỏ vào việc tạo điều kiện hoạt động kinh doanh và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân.
II. Thực trạng về phát triển nhà cao tầng trong các khu nội đô
Trong thời gian vừa qua nhiều nhà cao tầng được xây dựng đã đóng góp vào việc làm thay đổi bộ mặt kiến trúc đô thị, tạo nên sắc thái mới của sự phát triển và nhiều nhà cao tầng vẫn tập trung vào khu vực đô thị hiện hữu bởi vì đây là khu vực có giá trị kinh doanh cao và khá thuận lợi về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Việc xây dựng xen cấy các nhà cao tầng tại các khu vực này cũng đã mang lại những kết quả bước đầu đó là nâng cao hiệu quả giá trị sử dụng đất, tăng giá trị đầu tư, bổ sung khối lượng lớn văn phòng, khách sạn, chung cư cao cấp bên cạnh đó cũng bổ sung thêm một số khu vui chơi, giải trí, thương mại, dịch vụ… góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân, tạo động lực phát triển khu vực lân cận.
Tại TP.Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh trong những năm qua đã xây dựng hàng trăm nhà cao tầng. Trong các dự án nhà cao tầng trong các khu đô thị ngoài dự án có quy mô lớn xây dựng trên cả ô phố phần lớn đều ở dạng xen cấy trên một phần ô phố.
Thực trạng xây dựng quá nhiều tòa nhà cao tầng có thể ví dụ như sau:
Tại Hà Nội, không chỉ đường nhỏ, phố nhỏ mới tắc, mà ngay cả đường rộng với mặt cắt lớn như Nguyễn Trãi, Nguyễn Chí Thanh, Tố Hữu, Lê Văn Lương… cũng tắc. Một số ví dụ: Đường Tố Hữu khoảng 6km với mặt cắt 40m, 6 làn xe, hè 2 bên mỗi bên 10m… (từ đầu đường Tố Hữu nối Lê Văn Lương ra Khuất Duy Tiến) từ một con đường thoáng đãng giờ đây có khoảng gần 40 nhà cao tầng như một hàng rào đan kín. Tuyến phố Nguyễn Tuân với mặt nhỏ, hè mỗi bên hẹp dài hơn 1km cũng đã có hơn 20 tòa nhà chung cư cao tầng (HUD Tower, Việt Đức Complex, The Legend…); trục Nguyễn Trãi – Trần Phú có hàng loạt các tòa nhà cao tầng 17-30 tầng (tòa nhà Fodacon, Sông Đà, Hồ Gươm Plaza…) đã được xây dựng và các khu chung cư mới đang tiếp tục được xây dựng với mật độ ngày càng cao. Nhiều tòa nhà cao tầng được xây dựng ngay tại các khu đất quá nhỏ trong các ngõ phố nhỏ hẹp.
Tại TP. Hồ Chí Minh: Cao ốc cũng đã và đang chen cứng trên đường Bến Vân Đồn với số tầng từ 16 đến 34 tầng… Tại quận Bình Thạnh, đường Ung Văn Khiêm có chiều dài chưa đầy 2km và mặt cắt ngang khá hẹp, nhưng hiện có tới gần chục chung cư cao tầng đã và đang mọc lên. Đường Nguyễn Hữu Cảnh gần đó cũng trong tình trạng tương tự, đây là một trong những tuyến đường chính từ cửa ngõ phía Đông vào trung tâm quận 1. Tại cửa ngõ phía Đông, đường Mai Chí Thọ và xa lộ Hà Nội dù đã được mở rộng lộ giới lên 80-120m nhưng vẫn thường xuyên bị ùn tắc, do khu vực này hiện có hơn 50 tòa nhà cao trên 30 tầng.
Trong thời gian vừa qua, Đà Nẵng đã cho phép xây dựng nhiều nhà cao tầng trong khu vực trung tâm ví dụ tại khu vực trước bệnh viện C Đà Nẵng, đường Nguyễn Du, đường Bạch Đằng, Quang Trung…
Việc xây dựng nhiều tòa nhà cao tầng trong khu vực nội đô đặt ra rất nhiều bất cập không lường trước được đó là: Thiếu đồng bộ về cảnh quan kiến trúc, sự chênh lệch về không gian cùng với các hình thức kiến trúc công trình, phá vỡ cấu trúc đô thị trung tâm và quy hoạch đô thị. Tại nhiều khu vực mặt bằng thi công chật hẹp, không thuận lợi về giao thông, nhiều sự cố phát sinh trong quá trình thi công, khả năng lún sụt, nguy cơ gây sập công trình lân cận, tiềm ẩn cao nguy cơ về cháy nổ, mất điện, nước, ngập úng, tắc đường, mất an ninh, an toàn… đặc biệt xây dựng nhiều công trình cao tầng trong khu vực nội đô đang gây nên sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật nhất là giao thông (Cao ốc bức tử hạ tầng giao thông).
III. Phát triển nhà cao tầng thách thức tới hạ tầng kỹ thuật
Trong các khu vực nội đô, hạ tầng kỹ thuật về cơ bản vốn là ổn định, đa số chỉ đáp ứng vừa đủ cho quy mô hiện hữu, khả năng nâng cấp là rất hạn chế và tốn kém. Việc xây dựng nhà cao tầng xen cấy vào một khu vực trên cơ sở hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện hữu với mật độ xây dựng cao, diện tích sàn tăng lên, số người tập trung cao hơn… sẽ trở thành một gánh nặng thật sự gây quá tải đến các lĩnh vực của hạ tầng kỹ thuật:
– Sự gia tăng do nhu cầu đi lại, gia tăng phương tiện giao thông đặc biệt giao thông cá nhân, thiếu bãi đỗ xe, thiếu sự kết nối với mạng lưới đường khu vực xung quanh và với giao thông công cộng. Hiện tượng có thể thấy rõ nét nhất là ùn tắc giao thông ngày càng trở nên trầm trọng hơn. Một số khu vực đường phố nhỏ, chật hẹp cùng với việc lấn chiếm hè phố, lòng đường với nhiều mục đích khác nhau dẫn đến tình trạng ùn tắc, tắc nghẽn giao thông tại khu vực này.
– Năng lực của hệ thống cung cấp nước thấp do được xây dựng lâu đời, tình trạng nước cấp không đủ áp lực, lượng cấp nước không đáp ứng nhu cầu, chất lượng nước không đảm bảo, tỷ lệ thất thoát tăng và quá tải so với ban đầu.
– Hệ thống thoát nước hoạt động kém hiệu quả, kết nối mạng lưới thoát nước giữa khu mới và khu cũ không đồng bộ, gây ngập úng cục bộ. Trong thời gian qua đã xảy ra nhiều điểm ngập nặng, ngập sâu tại các tuyến đường hiện đang có mật độ chung cư, nhà cao tầng dày đặc như Nguyễn Tuân, Vũ Trọng Phụng, Nguyễn Huy Tưởng… hoặc nhiều khu nhà ở cao tầng mọc lên nhưng hệ thống thoát nước ở đây vẫn nằm ngoài dự án thoát nước chung của thành phố.
– Lượng rác thải gia tăng đáng kể, khó khăn trong việc xác định vị trí tập kết rác thải…, việc thu gom, vận chuyển rác gặp khó khăn, nguy cơ mất vệ sinh ảnh hưởng đến môi trường.
– Nguy cơ mất an toàn trong phòng chống cháy, nổ.
– Ô nhiễm môi trường không khí gia tăng, các tòa nhà cao tầng là những nơi tiêu thụ khổng lồ về năng lượng, chúng tham gia đáng kể vào việc phát thải khí các-bon ra môi trường và gia tăng hiện tượng đảo nhiệt đô thị làm bề mặt trái đất nóng lên.
Chính vì vậy việc phát triển nhà cao tầng trong khu đô thị hiện hữu phải tuân thủ quy hoạch và thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Về nguyên tắc quy hoạch xây dựng đã phải đồng bộ trong đó có các quy định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng cao xây dựng công trình mặt khác quy hoạch cũng đã xác định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, việc kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh đặc biệt đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như giao thông, cấp thoát nước và cấp điện… Việc cấp phép không đúng quy hoạch hoặc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chạy theo dự án không đúng đều phải bị nghiêm cấm.
Trong trường hợp quy hoạch hoặc thiết kế đô thị chưa được lập hoặc chưa phê duyệt thì cần phải trả lời các câu hỏi sau: (1) Xây dựng nhà cao tầng sẽ ảnh hưởng như thế nào tới kiến trúc cảnh quan, bảo tồn của khu vực, khu vực xung quanh và toàn thành phố… (2) Xây dựng nhà cao tầng ảnh hưởng hoặc tăng sức ép lên kết cấu hạ tầng kỹ thuật của khu vực như thế nào đặc biệt lên hệ thống giao thông? Nếu không trả lời được cần phải xem xét sự tồn tại của dự án.
Một kinh nghiệm hay có thể tham khảo của Đà Nẵng đã được phương tiện thông tin đại chúng đưa tin đó là:
Sở Xây dựng Đà Nẵng thực hiện quản lý cấp phép xây dựng công trình cao tầng căn cứ theo quy định chi tiết và thiết kế đô thị được phê duyệt. Các khu vực chưa có thiết kế đô thị hoặc chưa có quy hoạch chi tiết thì Sở tham mưu quản lý xây dựng theo Quy chuẩn Xây dựng VN 01:2008 và Quyết định 47/2012/QĐ-UBND của UBND TP theo hướng hạn chế tầng cao công trình trên các trục đường có mặt đường nhỏ. Cụ thể, đường quy hoạch có lòng đường nhỏ hơn 5,5m và đường không có vỉa hè sẽ không được xây dựng công trình thương mại dịch vụ. Đường quy hoạch có lòng đường 5,5m thì được xây dựng tối đa 10 tầng; từ 5,5m đến dưới 10,5m được xây dựng tối đa 12 tầng. Đối với đường đôi và đường lớn hơn hoặc bằng 10,5m sẽ phụ thuộc vào mặt tiền của từng lô đất, mức nhỏ nhất 4,5m được xây tối đa 9 tầng, mức lớn nhất từ trên 15m đến 25m được xây tối đa từ 21 đến 26 tầng. Các khu đất có mặt tiền rộng hơn thì UBND thành phố sẽ xem xét từng trường hợp cụ thể. Mặt khác, Sở Xây dựng cũng đã trình UBND TP dự thảo thay thế Quyết định 47/2012/QĐ-UBND, trong đó, có đề xuất các nội dung liên quan đến hệ số sử dụng đất. Thành phố quản lý tổng chiều cao công trình không lớn hơn 5 lần chiều rộng cạnh ngắn nhất của công trình nhằm đảm bảo không có công trình mỏng, gầy mọc lên trong đô thị. Sở Xây dựng cũng tham mưu quản lý từng công trình bảo đảm diện tích đậu xe đúng QCXDVN 01:2008 theo chỉ đạo của UBND TP tại công văn số 7740/UBND QLĐTh ngày 01 tháng 10 năm 2015. Qua khảo sát thực tế, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND thành phố tăng thêm diện tích đậu xe tối thiểu so với Quy chuẩn hiện hành tại khu vực trung tâm và một số khu vực phát triển nhanh trên địa bàn.
IV. Một số nội dung có liên quan về đánh giá tác động đến giao thông khi triển khai một số dự án xây dựng công trình (trong đó có các nhà cao tầng) tại các khu vực đô thị cũ, nội đô, trung tâm đô thị…)
Hiện nay chưa có quy định cụ thể về đánh giá tác động đến giao thông khi triển khai dự án xây dựng các tòa nhà cao tầng tại các khu vực đô thị cũ, nội đô, trung tâm đô thị… vì vậy cũng chưa có các chế tài để xử lý việc này. Tuy nhiên đây là việc làm cần thiết sớm phải được thể chế hóa.
Tổ chức đánh giá tác động đến giao thông khi triển khai xây dựng các dự án đầu tư xây dựng công trình có quy mô lớn, tập trung đông người, không để phát sinh ùn tắc giao thông trong nội đô và dọc các tuyến đường trục chính… nhằm điều chỉnh phương án giao thông kết nối hoặc xem xét, điều chỉnh chức năng hoạt động của các cơ sở này cho phù hợp hoặc cho không cho phép xây dựng các công trình này khi không đảm bảo cho các hoạt động của giao thông.
Nội dung đánh giá tác động giao thông có thể bao gồm:
– Xác định dự án và quy mô dự án
– Phân tích tổng hợp hiện trạng về giao thông trong khu vực dự án, giao thông khu vực xung quanh và giao thông kết nối.
– Dự báo nhu cầu giao thông
– Phân tích tác động giao thông bao gồm: Trước khi có dự án, trong khi xây dựng dự án, kết thúc dự án và dự báo khi đưa dự án vào hoạt động.
– Các biện pháp giảm thiểu tác động.
– Kết luận: Phải trả lời được câu hỏi dự án có đủ điều kiện để triển khai hay không?
Đánh giá sức chịu tải là cần thiết đặc biệt là tác động đến giao thông tuy nhiên cho đến nay vẫn chưa được các cơ quan quản lý quan tâm, hướng dẫn. Để việc xây dựng các nhà cao tầng có hiệu quả các cơ quan quản lý cần có văn bản hướng dẫn về quy định này.
V. Một số giải pháp
1. Rà soát các quy hoạch chi tiết các khu vực nội đô lịch sử, khu đô thị cũ và ngay cả các quy hoạch chi tiết của các dự án trong đó phân tích, đánh giá và làm rõ hệ số sử dụng đất, mật độ cư trú, quỹ nhà ở… tương ứng với cung cấp dịch vụ hạ tầng đô thị.
2. Nâng cao chất lượng quy hoạch và thiết kế đô thị, lập, thẩm định và ban hành quy chế quản lý kiến trúc theo từng ô phố, tuyến đường (trong đó bao gồm cả các quy định cụ thể vị trí, quy mô, chiều cao, khoảng lùi, hệ số sử dụng đất; mối tương quan giữa phát triển nhà cao tầng với chiều rộng đường phố (phần đường xe chạy, dải phân cách, chiều rộng hè phố). Các công trình cao tầng có thể xây dựng phải được đảm bảo hài hòa không gian kiến trúc cảnh quan khu vực) để làm cơ sở cho việc cấp phép xây dựng các nhà cao tầng tại các ô phố hay tuyến đường này.
3. Rà soát, sửa đổi bổ sung và sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật quy hoạch xây dựng (trong đó quy định cụ thể về cải tạo các khu đô thị cũ, đô thị trung tâm).
Việc phát triển nhà cao tầng trong các khu vực đô thị hiện hữu phải thực hiện nghiêm túc theo quy hoạch và thiết kế đô thị được phê duyệt, mặt khác phải tiến hành đồng bộ với việc cải tạo đô thị theo từng ô phố, tuyến phố. Song song với việc xây mới các công trình nhà cao tầng việc đầu tư xây dựng và cải tạo các công trình hạ tầng kỹ thuật phải được đặc biệt quan tâm.
Việc phát triển nhà cao tầng tại các khu vực đô thị cũ, đô thị cải tạo, xen cấy… phải đánh giá sức chịu tải lên hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là tác động đến hệ thống giao thông. Cần sớm có các hướng dẫn việc đánh giá tác động này.
Thay lời kết: Nhà cao tầng là một thành phần không thể thiếu được trong các thành phố hiện đại. Việc xây dựng nhà cao tầng tại các trung tâm đô thị này kéo theo nhiều hệ lụy mà trước hết tác động trực tiếp lên hạ tầng kỹ thuật. Nâng cao chất lượng các đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị đồng thời quản lý chặt chẽ việc xây dựng các nhà cao tầng theo các quy hoạch được phê duyệt. Mặt khác trong quá trình triển khai thực hiện cần có các giải pháp mang tính khả thi để giải quyết các vấn đề phát sinh nhằm giảm thiểu các hậu quả đáng tiếc là việc làm cần thiết.
PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến
Nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng
ĐT&PT số 74 – 75/2018
