Mua đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được cấp Sổ đỏ?

Hiện nay tại các thành phố nhiều người dân mua đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vì nhiều lý do như có đất nền, phù hợp với túi tiền… Vậy, mua đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được cấp Sổ đỏ?

Để trả lời thắc mắc trên, phải xem xét theo hai trường hợp khác nhau:

1. Đất đã được cấp giấy chứng nhận

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài bốn điều kiện trên đây, trong một số trường hợp người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác.

Cũng theo khoản 3 Điều này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà đã có giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký lần đầu thì phải đăng ký biến động đất đai. Hay nói cách khác, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà đã được cấp giấy chứng nhận thì phải sang tên giấy chứng nhận (người dân thường gọi là sang tên Sổ đỏ).

Như vậy, nếu thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng đã được cấp giấy chứng nhận khi chuyển nhượng thì sẽ được sang tên giấy chứng nhận.

Mua đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được cấp Sổ đỏ? (Ảnh minh họa)

2. Thửa đất không có giấy chứng nhận

2.1. Thửa đất độc lập nhỏ hơn diện tích tối thiểu

– Đây là trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành trước thời điểm quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực nhưng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

– Trường hợp thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà không có giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện chuyển nhượng và sang tên.

2.2. Thửa đất được tách từ thửa đất khác nhưng nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Trên thực tế, nhiều hộ gia đình dù không đủ diện tích để tách thửa nhưng vẫn tự ý tách một phần thửa đất để chuyển nhượng cho người khác. Trường hợp này sẽ không được cấp giấy chứng nhận, không được chuyển nhượng, tặng cho, cụ thể:

Khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

Kết luận:

– Trường hợp nhận chuyển nhượng thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà thửa đất đó đã được cấp giấy chứng nhận thì phải sang tên giấy chứng nhận.

Khi chuyển nhượng thì không được cấp giấy chứng nhận mà chỉ sang tên, vì theo điểm i khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT chỉ khi nào sang tên mà trên trang 4 của giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi thì mới được cấp giấy chứng nhận.

– Trường hợp nhận chuyển nhượng thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà không có giấy chứng nhận thì không được phép; người mua không nên mua thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nếu không có giấy chứng nhận vì các lý do sau:

+ Việc chuyển nhượng không hợp pháp.

+ Theo quy định Luật Đất đai 2013, nếu không có giấy chứng nhận thì không được phép chuyển nhượng, khi đó quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người sử dụng đất (bên bán), người mua đã trả tiền nhưng trên giấy tờ không phải là người sử dụng đất. Do đó, dễ xảy ra tranh chấp.

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên là vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.