Một số vấn đề cần quan tâm trong công tác quy hoạch bất động sản với đô thị di sản Huế

“Phát triển đô thị Huế trên nền tảng bảo tồn, phát huy giá trị di sản cố đô và bản sắc văn hóa Huế với đặc trưng văn hóa, di sản, sinh thái, cảnh quan, thân thiện môi trường và thông minh” là quan điểm được xác định trong Đề án xây dựng, phát triển đô thị Huế đến năm 2030. Bài viết nêu ra những vẫn đề cần quan tâm khi triển khai công tác quy hoạch xây dựng và phát triển bất động sản để đảm bảo đô thị di sản Huế phát triển đúng hướng.

1. Đô thị di sản thành phố Huế.
Những năm gần đây, diện mạo của thành phố Huế (tỉnh Thừa Thiên – Huế) đã có nhiều thay đổi tích cực, không chỉ giữ được nét cổ kính của hệ thống di tích Kinh thành Huế mà hạ tầng và không gian đô thị cũng không ngừng được chỉnh trang, mở rộng theo hướng xanh, sạch, hiện đại, góp phần xây dựng thành phố Huế xứng tầm đô thị di sản quốc gia.

Hiện tại, cố đô Huế có 7 di sản thế giới được UNESCO công nhận, trong đó, 5 di sản thuộc triều đại nhà Nguyễn, đủ cả 3 loại hình: Vật thể, phi vật thể và di sản tư liệu. Tỉnh Thừa Thiên – Huế là vùng đất có nhiều di sản tự nhiên độc đáo, có giá trị tiêu biểu nổi bật không chỉ trong phạm vi đất nước và khu vực. Huế đã được UNESCO công nhận là thành phố di sản, thành phố văn hóa du lịch ASEAN, đang hướng tới xây dựng đô thị di sản văn hóa, cảnh quan, thân thiện với môi trường. Quần thể Di tích Cố đô Huế và các danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử được phục hồi, giữ gìn, tôn tạo, mang diện mạo của Cố đô lịch sử. Huế được công nhận là thành phố Festival của Việt Nam, thành phố văn hóa, du lịch ASEAN, hướng tới thành phố vườn, đô thị “di sản, văn hóa, sinh thái, cảnh quan và thân thiện với môi trường”.

Quần thể Di tích Cố đô Huế trong nhiều năm qua đã được quan tâm đầu tư, tồn tạo để hướng đến bảo tồn nguyên vẹn. Việc giữ lại hầu như nguyên vẹn trục quy hoạch giữa phía Bắc và phía Nam. Sông Hương đã tạo nên trục cảnh quan mang dấu ấn kinh thành Huế.

Tổng kết 10 năm thực hiện Kết luận 48/KL-TW về xây dựng và phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế và đô thị Huế đến năm 2020, Bộ Chính trị đã nhận định rằng, Thừa Thiên Huế có những nét rất riêng biệt về các giá trị di sản, văn hóa, lịch sử, là nơi gìn giữ khá nguyên vẹn di sản của một cố đô. Để giúp Thừa Thiên Huế phát huy được vai trò , vị thế, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trong tình hình mới, giải quyết tốt mối quan hệ giữa thừa kế và phát triển, giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hóa, giữa bảo tồn giữ gìn truyền thống và phát huy các giá trị di sản, ngày 10/12/2019 Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 54 về xây dựng và phát triển Thừa Thiên Huế đến năm 2030, tầm nhìn 2045. Nghị quyết đã được xác định xây dựng và phát triển Thừa Thiên Huế trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trên nền tảng bảo tồn, phát huy giá trị di sản cố đô và bản sắc văn hóa Huế, với đặc trưng văn hóa, di sản, sinh thái, cảnh quản, thân thiện với môi trường và thông minh,…

Với hướng điều chỉnh mở rộng này, đô thị cổ với di sản thế giới – Kinh thành Huế ở bờ Bắc sông Hương, đô thị ở bờ Nam sông Hương sẽ được bảo tồn; trong khi đó, các vùng đã đô thị hóa quanh Huế sẽ trở thành đô thị, có hình thái đô thị đặc thù, mang đậm chất di sản của Việt Nam.

Tại Hội thảo “ Xây dựng và phát triển Thừa Thiên Huế đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” do ban Kinh tế Trung ương phối hợp với Tỉnh ủy tổ chức cũng đã nhận định việc xây dựng Huế trở thành đô thị di sản trực thuộc Trung ương theo hướng “Di sản, văn hóa, sinh thái, cảnh quan, thân thiện với môi trường” là hoàn toàn khả thi và có thể thực hiện được.

2. Phát triển bất động sản ở Thừa Thiên Huế
Tại Hội nghị đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế ngày 14/9/2019, đã nhận định thị trường bất động sản đối với Thừa Thiên Huế đã có nhiều bước phát triển quan trọng. Nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, các công trình sản xuất kinh doanh thương mại, dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hôi với từng bước được đồng bộ góp phần thay đổi diện mạo đô thị và nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, đặc biệt là khu vực phía Đông Nam thành phố Huế, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và người dân khi trung tâm hành chính được chuyển về đây và hạ tầng kỹ thuật khu vực này dần được đầu tư hoàn chỉnh. Phân khúc nhà ở cũng có nhiều chuyển biến. Việc du lịch phát triển, cộng thêm những chính sách cởi mở của tỉnh Thừa Thiên Huế đã kích thích một làn sóng đầu tư mới vào lĩnh vực bất động sản.

Trong quy hoạch đô thị TP Huế, nhằm giúp Huế từng bước phát triển, sẽ mở rộng đô thị ra các vùng phụ cận: Hương Thủy – Thuận An – Hương Trà – Bình Điền. Bên cạnh đó các dự án cải thiện môi trường nước, nhiều điểm xanh , tuyến giao thông quan trọng cũng được Huế ưu tiên lựa chọn đầu tư, đặc biệt là các dự án để tăng kết nối vùng giữa các đô thị. Định hướng Huế trở thành một trong 6 đô thị cấp quốc gia trong hệ thống đô thị Việt Nam và là 1 trong 3 thành phố di sản của Đông Nam Á, với tư cách là thành phố Festival, trung tâm du lịch văn hóa đặc sắc của châu Á.

Với quỹ đất sạch dồi dào và những lợi thế về hạ tầng, giao thông và chính sách quy hoạch, phát triển, Huế sẽ là nơi các nhà đầu tư của thị trường bất động sản hướng đến trong thời gian tới.

Tuy nhiên, tính minh bạch, công khai của thị trường bất động sản còn yếu. Việc triển khai Nghị định của Chính phủ về việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa hiệu quả. Một số công cụ thuế, tín dụng, đất đai để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và chống đầu cơ bất động sản vẫn thiếu.

Trên địa bàn đã xuất hiện tình trạng một số chủ đầu tư dự án chưa thực hiện nghiêm túc các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhất là tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Thị trường bất động sản hiện đang phát triển thiếu bền vững ; đang có những bất ổn; xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư đầu cơ bất động sản và các thủ đoạn tạo giá ảo, tạo sóng bất động sản khiến thị trường bất động sản có những rủi ro. Đồng thời hành lang pháp lý, các thủ tục hành chính, tiến bộ thẩm định giá đất, công khai các thông tin quy hoạch, đất đai để người dân, doanh nghiệp tiếp cận vẫn còn có nhiều hạn chế.

Ba loại hình bất động sản đang phát triển tại Huế đó là đất nền, shophouse, căn hộ cao cấp. Đất nền là sản phẩm bất động sản có giá trị rất lớn, suất đầu tư cao. Còn phân khúc bất động sản shophouse, đây là dòng sản phẩm mới được ưa chuộng bởi vị trí trung tâm các khu đô thị, khu quy hoạch phía Nam, giao thông thuận lợi, thiết kế đồng bộ, đẹp mắt và có nhiều tiện ích, dịch vụ xung quanh. Trong khi đó căn hộ cao lại có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tiềm năng.

Nét đẹp rất Huế của làng cổ Phước Tích

3. Một số vấn đề cần quan tâm trong công tác quy hoạch bất động sản với đô thị di sản thành phố Huế
Cũng như bất kỳ một đô thị nào, nhu cầu đô thị hóa tăng nhanh trong những năm gần đây đang tạo sức ép ngày càng mạnh lên quỹ di sản của thành phố Huế.

Ngày 27 tháng 12 năm 2019, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế đã ban hành Quyết định số 3342 /QĐ-UBND về việc phê duyệt Đề án Xây dựng, phát triển đô thị Huế đến năm 2030. Với quan điểm “Xây dựng và phát triển đô thị Huế trên nền tảng bảo tồn, phát huy giá trị di sản cố đô và bản sắc văn hóa Huế với đặc trưng văn hóa, di sản, sinh thái, cảnh quan, thân thiện môi trường và thông minh” trong đó, hướng tới mục tiêu đưa Thừa Thiên Huế trở thành thành phố trực thuộc Trung ương.

Định hướng phát triển đô thị: Từ đô thị trung tâm thành phố Huế hiện hữu, hình thành 2 trục phát triển đô thị gồm: Trục kinh tế phát triển Bắc – Nam (hướng Phong Điền – Hương Trà – thành phố Huế – Hương Thủy – Chân Mây), được tạo thành từ trục giao thông chính quốc gia, hành lang kinh tế Đông – Tây và Trục phát triển xanh, sinh thái, du lịch Đông – Tây (Phía Đông – hình thành các đô thị ven biển, công viên đầm phá Tam Giang – Cầu Hai và phía Tây gồm hai huyện Nam Đông, A Lưới với không gian xanh, không gian văn hóa đồng bào dân tộc, lịch sử cách mạng).

Đô thị vùng lõi: Bao gồm thành phố Huế mở rộng với quy mô 267 km2, có chức năng: Tăng cường phát triển các chức năng vốn có của trung tâm dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, hành chính, văn hóa – lễ hội … của đô thị hiện tại. Đồng thời, phát huy các chức năng dịch vụ công cộng, công nghiệp tri thức. Ưu tiên phát triển đô thị theo trục Bắc – Nam tại các khu vực được phép xây dựng phù hợp với quy hoạch; chỉnh trang đô thị tại các khu dân cư hiện hữu.

Việc phát triển đô thị Huế gắn với việc điều chỉnh địa giới hành chính đô thị, nhằm bảo đảm yêu cầu phát triển. Công tác quy hoạch và quản lý, thực hiện quy hoạch, nhất là quy hoạch đô thị bảo đảm sự hài hòa giữa kiến trúc với tự nhiên và đặc thù của Huế. Bảo đảm sự gắn kết chặt chẽ, hợp lý giữa bảo tồn và phát triển, giữa giữ gìn, phát huy các giá trị truyền thống với đổi mới, sáng tạo; giữa thành thị và nông thôn, phù hợp với tiềm năng, lợi thế và đặc thù riêng của Thừa Thiên Huế. Quy hoạch lại không gian đô thị trung tâm theo hướng trực thuộc Trung ương. Khôi phục toàn bộ các công trình di tích chính trong khu vực Đại Nội (Hoành thành) và các công trình văn hóa, khu phố cổ Gia Hội, Chi Lăng, Bao Vinh; bảo tồn phố cổ, đô thị cổ, nhà rường, nhà vườn, làng cổ Phước Tích.

Là một đô thị di sản, để phát triển thị trường bất động sản ở Huế, cần rà soát bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp và kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở. Khi phê duyệt quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới, mạng lưới các cơ sở đào tạo nhất thiết phải có nội dung quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên, các khu chức năng dịch vụ giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao theo quy định của pháp luật. Năm 2019, UBND tỉnh Thừa Thiên – Huế đã phê duyệt Dự án di dời dân cư, giải phóng mặt bằng khu vực I di tích Kinh thành Huế. Việc triển khai dự án góp phần lấy lại diện mạo của hệ thống Kinh thành Huế xưa, tạo tiền đề cho việc bảo tồn, phát huy những giá trị di sản văn hóa thế giới. Để thực hiện công tác di dời một cách có hiệu quả, cần làm tốt công tác quy hoạch các khu vực tái định cư, đảm bảo điều kiện của dân tại nơi ở mới.

Là tỉnh, thành phố chịu nhiều ảnh hưởng của thiên tai lũ lụt, trong quy hoạch điểm dân cư nông thôn cần chú ý đến việc lựa chọn địa điểm quy hoạch khu dân cư đảm bảo an toàn và phòng tránh bão lũ. Đẩy mạnh các dự án xây dựng nhà ở chống chịu thiên tai, nhà chống lũ, mô hình nhà an toàn ứng phó nhằm phòng, tránh bão, lụt ở tỉnh Thừa Thiên Huế trong mùa mưa bão.

Chú trọng  phát triển các công trình bất động sản xanh. Trong tương lai, mô hình bất động sản xanh sẽ trở thành xu thế phát triển của thị trường BĐS, bởi nó mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng. Để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này và tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn thân thiện môi trường thì cần có cơ chế chính sách ưu đãi như cho tăng hệ số sử dụng đất. Đây sẽ là bài toán để các nhà đầu tư cân nhắc chọn làm công trình xanh, mang lại lợi ích kép cho chủ đầu tư và cộng đồng.

Là đô thị di sản, nên mỗi khu đất trong đô thị, tùy từng vị trí đều có những quy định về quản lý mật độ, chiều cao và kiến trúc công trình. Những khu vực có công trình kiến trúc cần bảo tồn cần có những chính sách, nhằm vừa có thêm nguồn thu từ đất, vừa làm tốt hơn công tác bảo tồn và làm gia tăng giá trị của BĐS. Các chính sách phải thỏa mãn yêu cầu để các di sản vừa nâng cao chất lượng đời sống xã hội, kết nối quá khứ – hiện tại và tương lai, vừa là động lực phát triển kinh tế bền vững. Các công trình mới phải kế thừa, chắt lọc các tinh hoa di sản kiến trúc, tiếp nối các công trình hiện tại và mang tính biểu tượng của tương lai…

Tiếp tục hoàn thiện thể chế, thống nhất tạo điều kiện thông thoáng, phù hợp thông lệ quốc tế để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS. Bảo đảm đồng bộ hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, nhà ở từ khâu quy hoạch, đất đai, thuế, cơ chế tài chính, đầu tư xây dựng đến kinh doanh, quản lý vận hành các loại BĐS.

Tiến hành kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản, để có các giải pháp xử lý phù hợp. Có giải pháp cho phép chuyển đổi, điều chỉnh quy mô căn hộ sang phân khúc bình dân hoặc làm nhà ở xã hội, đáp ứng yêu cầu về nhà ở của người dân.

Để bảo tồn và phát triển cần sớm ban hành bộ tiêu chí cho đô thị có tính chất đặc thù trên nền tảng bảo tồn và phát huy giá trị di sản cố đô và bản sắc văn hóa Huế, gắn kết với phát triển bất động sản – nơi tạo ra nguồn lực và thu hút đầu tư.

Việc quy hoạch và phát triển đô thị di sản Huế không chỉ dựa trên nền tảng của các di sản văn hóa mà Huế đang sở hữu và kế thừa mà cần đặt trong sự liên kết vùng  và mối quan hệ rộng lớn của cả khu vực Bắc – Trung và Nam Trung bộ, trong đó trọng tâm là mối quan hệ liên kết với Đà Nẵng, Quảng Nam ở phía Nam, Quảng Trị, Quảng Bình ở phía Bắc. Dưới góc độ di sản và du lịch, Cố đô Huế hiện nay là một phần rất quan trọng của “Con đường di sản miền Trung” kết nối với các di sản thế giới: Mỹ Sơn – Hội An – Huế – Phong Nha – Kẻ Bàng.

Để gia tăng giá trị bất động sản ở các khu vực thương mại dịch vụ cần đẩy mạnh phát triển kinh tế ban đêm. Cần cân đối cơ cấu sử dụng đất ở và đất thương mại dịch vụ tại các khu quy hoạch đô thị phù hợp với Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của thành phố; quy mô, diện tích phân lô phải  hợp với hạ tầng đô thị và hướng đến đối tượng người sử dụng.

Cần bố trí các tuyến phố thương mại dịch vụ tính chất đặc thù cảu từng ngành hàng kinh doanh, để dễ quản lý. Tránh tác động và xung đột với các khu vực chỉ dành để ở.

Để làm tốt điều này cần nghiên cứu quy hoạch những khu vực, địa điểm có khả năng phát triển kinh tế ban đêm với khung thời gian hoạt động cụ thể ở từng khu vực nhằm đảm bảo an toàn xã hội; trong đó cần xác định rõ các chủ thể hoạt động về đêm bao gồm phố đêm, trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi, câu lạc bộ, địa điểm tổ chức nghệ thuật, âm nhạc, các chương trình giải trí, lễ hội, sự kiện,… về đêm. Có thể quy hoạch khu phát triển kinh tế ban đêm thành những khu riêng biệt, không để lẫn lộn vào các khu vực gần trường học, nhà dân; Tổ chức quy hoạch, sắp xếp ngành hàng, phát triển các tuyến phố chuyên doanh phố nghề tuyền thống gắn với đặc điểm lịch sử, văn hóa của từng tuyến phố; thiết lập các chuyên đề, nâng cấp chất lượng dịch vụ tại hệ thống các trung tâm thương mại, chợ, điểm mua sắm.

Về xây dựng cơ sở hạ tầng, cần chú ý đến các yêu cầu về an ninh, giao thông đi lại, y tế, phòng cháy chữa cháy. Đối với giao thông công cộng cần tăng chuyến, tăng thời gian phục vụ, đi đến các địa điểm giải trí ban đêm.

Tại các địa điểm tổ chức các hoạt động về đêm cần phải có các quy định về tiêu chuẩn tiếng ồn, ánh sáng, đảm bảo khoảng cách ly an toàn đối với khu dân cư, trường học, bệnh viện,…

Đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh đô thị, an toàn thực phẩm và dịch vụ chuyên nghiệp.

Ngoài ra cần xây dựng các nhóm giải pháp về hoàn thiện chính sách, khung pháp lý nhằm tạo điều kiện thuận lợi phát triển kinh tế ban đêm và kiểm soát rủi ro nâng cao nhận thức về lợi ích và rủi ro phát triển kinh tế ban đêm.

Cuối cùng, để đạt được mục tiêu phát triển bền vững thị trường bất động sản, bên cạnh công tác quản lý nhà nước thì không thể thiếu vai trò của cộng đồng doanh nghiệp và các đầu tư và cả người dân trong giám sát, góp ý cùng chính quyền, tiến tới xây dựng một môi trường đầu tư và kinh doanh hấp dẫn và thông thoáng; tăng cường quảng bá tiềm năng, nâng cao chất lượng nhà ở. Giải quyết các vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh rút ngắn thời gian liên quan đến thủ tục đầu tư, tạo lập nhiều kênh thông tin để lắng nghe và chia sẽ, phản hồi lại các ý kiến của các đơn vị, doanh nghiệp, tạo điều kiện tối đa để doanh nghiệp phát triển bền vững. Xây dựng cơ sở liên thông giữa các sở, ban, ngành, lấy cải cách hành chính, phục vụ người dân doanh nghiệp làm giải pháp căn cơ để thu hút đầu tư.

Một chiến lược phát triển đúng đắn cùng các chính sách phù hợp sẽ giúp Thừa Thiên Huế vững vàng bước tới mục tiêu trở thành một đô thị di sản đặc biệt – Thành phố di sản cấp quốc gia đầu tiên của Việt Nam ./.

KTS. Trần Ngọc Chính *
* Chủ tịch Hội Quy hoạch PTĐT Việt Nam – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng
Số 42/2021 – tạp chí Quy hoạch đô thị