Đổi mới xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT

 Theo một số chuyên gia, đối với dự án quy mô lớn, việc linh hoạt phương thức thanh toán quỹ đất nhiều lần hoặc một lần ngay khi ký hợp đồng đi kèm với các điều kiện chặt chẽ sẽ mở ra nhiều cơ hội mới thu hút nguồn lực đầu tư. Đồng thời, theo quy định, chi phí lãi vay trong phương án tài chính tại hợp đồng dự án BT chấm dứt tại thời điểm thanh toán, nên việc thanh toán quỹ đất sớm sẽ giúp tiết kiệm cho ngân sách nhà nước. Trường hợp áp dụng thanh toán 1 lần toàn bộ quỹ đất ngay sau khi ký hợp đồng, với những điều kiện chặt chẽ về phạt vi phạm hợp đồng, NĐT sẽ phải tính toán kỹ khi tham gia, đảm bảo nguồn lực mạnh để triển khai đồng thời dự án trên quỹ đất thanh toán và công trình BT, bởi cái giá phải trả nếu không tuân thủ hợp đồng là rất lớn. Điều này cũng hạn chế lặp lại hiện tượng NĐT chỉ tập trung làm dự án trên quỹ đất thanh toán mà chậm trễ thực hiện công trình BT.

Chặn giao quỹ đất lớn gấp nhiều lần giá trị công trình BT

Trong giai đoạn thực hiện dự án BT trước đây, một trong những vướng mắc chính được tổng hợp từ hơn 160 dự án BT chuyển tiếp là vướng mắc phát sinh từ quy định của luật về thanh toán cho NĐT. Pháp luật quy định thanh toán theo nguyên tắc ngang giá, nhưng giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán thường vượt quá giá trị công trình BT, địa phương lúng túng trong việc xử lý, cắt bớt quỹ đất hay NĐT nộp tiền bổ sung, gây ách tắc thanh toán. Một phần nguyên nhân đến từ việc quỹ đất thanh toán được lựa chọn không phù hợp, có trường hợp lớn hơn nhiều lần tổng mức đầu tư công trình BT; hay có trường hợp khi lập dự án BT, thậm chí đến khi ký hợp đồng, vẫn chưa xác định cụ thể quỹ đất thanh toán, dẫn đến nhiều rắc rối về sau hay phát sinh kẽ hở cho tiêu cực, thất thoát quỹ đất.

Theo đó, trong quá trình lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền hoặc NĐT đề xuất dự án phối hợp với cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh để xác định quỹ đất thanh toán cho NĐT thực hiện dự án BT thanh toán bằng quỹ đất theo các điều kiện và nguyên tắc quy định tại Nghị định. Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được xác định theo nguyên tắc tương đương với tổng mức đầu tư công trình dự án BT hoặc chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn so với tổng mức đầu tư công trình dự án BT tối đa 10%. Trường hợp giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán thấp hơn 90% tổng mức đầu tư công trình dự án BT, cơ quan có thẩm quyền xem xét áp dụng hợp đồng BT kết hợp thanh toán bằng quỹ đất và ngân sách nhà nước (nguồn vốn đầu tư công) để bảo đảm tổng giá trị quỹ đất và vốn đầu tư công dự kiến thanh toán tương đương với tổng mức đầu tư công trình dự án BT. Nghị định cũng nêu một số trường hợp đặc biệt, cơ quan có thẩm quyền xem xét xác định quỹ đất dự kiến thanh toán cho NĐT có giá trị cao hơn 110% tổng mức đầu tư công trình dự án BT.

Giá trị quỹ đất để thanh toán thực tế sẽ được xác định tại thời điểm thanh toán. Theo đó, thời điểm thanh toán quỹ đất là thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho NĐT, DNDA (nếu có); giá trị quỹ đất thanh toán được xác định căn cứ quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và không thay đổi kể từ thời điểm này.

NĐ 257 quy định nguyên tắc NĐT, DNDA (nếu có) được thanh toán toàn bộ quỹ đất được xác định tại quyết định phê duyệt dự án BT, hợp đồng để thực hiện dự án đối ứng. Trong trường hợp giá trị công trình dự án BT quyết toán thấp hơn giá trị quỹ đất thanh toán thực tế thì NĐT, DNDA nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước giá trị chênh lệch thực tế; trường hợp ngược lại, cơ quan ký kết hợp đồng thanh toán bổ sung cho NĐT, DNDA giá trị chênh lệch thực tế.