I.GIỚI THIỆU
Tái cấu trúc đô thị là quá trình tất yếu đối với các thành phố năng động nhằm định hướng phát triển không gian, nâng cấp hạ tầng và cải thiện chất lượng sống của người dân. Tại TP. Đà Nẵng – đô thị trung tâm của miền Trung Việt Nam, được định hướng phát triển bền vững đến năm 2030 và tầm nhìn 2050 với quy mô dân số dự kiến hơn 2,5 triệu người. Lý luận kinh điển về quản lý đô thị khẳng định rằng việc quy hoạch và sử dụng hiệu quả quỹ đất tạo tiền đề cho phát triển bền vững, đặc biệt xu hướng mở rộng đô thị.
Thành phố Đà Nẵng
Tuy nhiên, quỹ đất đô thị tại trung tâm TP. Đà Nẵng, nguồn lực hữu hạn và cốt lõi cho các dự án quy hoạch, đang trở thành thách thức lớn nhất trong quy hoạch sử dụng đất. Các nhà nghiên cứu và chuyên gia quy hoạch đô thị từng đánh giá kiểm soát sử dụng đất chính là khâu yếu nhất trong quản lý phát triển đô thị tại TP. Đà Nẵng, quá trình phát triển “nóng” đã bộc lộ tình trạng sử dụng đất chưa hiệu quả: quỹ đất dự trữ gần như cạn kiệt do mở rộng đô thị theo chiều rộng với mật độ thấp, nhiều đồ án quy hoạch thiên về chia lô tối đa đất ở. Hệ quả là không ít lô đất đã giao cho tư nhân nhưng bỏ trống nhiều năm, trong khi đất dành cho không gian xanh và tiện ích công cộng lại thiếu trầm trọng. Rõ ràng, nếu không có cơ sở lý luận và khung chính sách về tối ưu hoá sử dụng đất, quá trình cải tạo đô thị sẽ khó đạt mục tiêu bền vững.
Trên cơ sở đó, việc quản lý đất đô thị – bao gồm các công cụ quy hoạch, định giá, thu hồi đất và phân bố lợi ích, trở nên nhiệm vụ tiên quyết để trong chiến lược tổ chức không gian đô thị Đà Nẵng, phát triển bền vững. Đặc biệt, việc đánh giá những đổi mới trong chính sách sau khi ban hành hai Nghị định quan trọng năm 2025 (Nghị định 178/2025/NĐ-CP và Nghị định 145/2025/NĐ-CP), so sánh với kinh nghiệm quốc tế (Singapore, Seoul) và đề xuất các giải pháp toàn diện về thể chế, chính sách kinh tế – xã hội và công nghệ quản lý đất đai, thúc đẩy công tác cải tạo đô thị tại Việt Nam.
II.THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC DỰ ÁN ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Trong những năm qua, Đà Nẵng không ngừng phát triển về hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan đô thị. Thành phố đã triển khai nhiều dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trải rộng trên các lĩnh vực: nâng cấp hệ thống giao thông nội thị, cải tạo thoát nước chống ngập, chỉnh trang các tuyến phố trung tâm, xây mới và sửa chữa chung cư tái định cư, mở rộng công viên cây xanh, v.v. Chẳng hạn, đầu năm 2025, Đà Nẵng khởi công dự án cải tạo hạ tầng kỹ thuật 4 tuyến đường trung tâm (Phan Châu Trinh, Lê Lợi, Hoàng Diệu, Ông Ích Khiêm) với tổng vốn hơn 280 tỷ đồng, bao gồm hạ ngầm hệ thống điện – viễn thông, cải thiện mặt đường và vỉa hè, bổ sung cây xanh… Tại khu vực Khe Cạn (quận Thanh Khê), thành phố đầu tư 135 tỷ đồng tái thiết đô thị, tập trung cải tạo giao thông, cấp thoát nước, điện chiếu sáng và các tiện ích công cộng, qua đó nâng cấp điều kiện sống cho cộng đồng dân cư bị ngập úng, hạ tầng xuống cấp. Bên cạnh đó, Đà Nẵng chú trọng cải tạo các khu chung cư cũ và xây dựng chung cư mới cho người thu nhập thấp, đẩy nhanh giải tỏa, di dời các khu dân cư ven kênh, ven biển để chỉnh trang cảnh quan, đồng thời triển khai những dự án chống biến đổi khí hậu trong đô thị (như nạo vét khơi thông sông Cổ Cò, xây hồ điều tiết chống ngập).
Tuy đạt được một số kết quả, việc triển khai các dự án cải tạo đô thị tại Đà Nẵng vẫn đối mặt với nhiều khó khăn liên quan đến đất đai, từ khâu quy hoạch sử dụng đất, chuẩn bị mặt bằng cho đến giải phóng mặt bằng, tái định cư và ổn định cuộc sống người dân sau di dời.
1.Cạn kiệt quỹ đất và mâu thuẫn trong sử dụng đất
Đà Nẵng có diện tích đô thị hạn chế, lại được bao bọc bởi núi, sông, biển nên không gian phát triển bị giới hạn bởi tự nhiên. Đồng thời, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu mở rộng đô thị dàn trải theo chiều ngang, đã lấp đầy hầu hết các khoảng trống, đặc biệt tại khu vực trung tâm và ven biển, khiến đất dự trữ gần như cạn kiệt. Trong khi đó, mật độ dân số tăng không tương xứng với tốc độ mở rộng đất đô thị, tức diện tích đô thị tăng nhanh hơn dân số, gây việc sử dụng đất chưa hiệu quả và lãng phí.
Thật vậy, hiện có rất nhiều khu đất ở Đà Nẵng dù đã giao chủ đầu tư nhưng bị bỏ hoang, trong khi nhu cầu đất cho hạ tầng công cộng và cây xanh lại rất thiếu, nhiều không gian sinh thái tự nhiên bị xâm hại để phục vụ dự án du lịch, dịch vụ. Ví dụ như khu vực ven sông núi, ven biển dành cho cộng đồng bị thay thế hàng loạt resort, khách sạn, người dân không được tiếp cận hưởng thụ không gian sinh hoạt cộng đồng ven biển.
Quỹ đất công viên, cây xanh, mặt nước đô thị cũng bị thu hẹp hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng qua các thời kỳ tăng trưởng “nóng”. Tỷ lệ đất cây xanh tính trên đầu người ở nhiều khu dân cư thấp xa so với tiêu chuẩn cũng như thiếu mạng lưới công viên ở các quận và trung tâm. Ngoài ra, đất dành cho hạ tầng xã hội như bãi đỗ xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, cơ sở y tế – giáo dục trong các khu đô thị mới chưa được bố trí thỏa đáng do áp lực ưu tiên đất ở thương mại dịch vụ.
2.Giải phóng mặt bằng và tái định cư
Công tác giải phóng mặt bằng là thách thức lớn nhất làm chậm tiến độ các dự án đô thị tại Đà Nẵng cũng như nhiều địa phương khác. Để thực hiện các dự án cải tạo đô thị, cần thực hiện việc thu hồi đất từ khu dân cư hiện hữu, di dời nhà cửa, công trình, đồng thời tái định cư và tạo sinh kế cho người dân ở các khu vực giải toả. Thực tế cho thấy Đà Nẵng đang chịu áp lực tái định cư rất lớn trong bối cảnh nhu cầu phát triển không gian đô thị tăng cao, hàng chục nghìn hộ dân đã phải di dời để phục vụ các dự án mở đường, làm khu đô thị mới, chỉnh trang bờ sông, ven biển… Trong khi, nguồn lực kinh tế địa phương còn hạn chế nên các khu tái định cư chủ yếu được quy hoạch dưới dạng đất ở chia lô với diện tích lô khá nhỏ (~100 m²/hộ). Hệ lụy: (i). Các khu dân cư tái định cư thường giống nhau, thiếu bản sắc và thiếu tiện ích công cộng do quỹ đất dành cho công trình phúc lợi rất hạn chế; (ii). Chất lượng cuộc sống cư dân sau tái định cư chưa được cải thiện hiệu quả, nhiều nơi người dân phải tự thích nghi trong điều kiện hạ tầng xã hội chưa đầy đủ; (iii). Việc đền bù, hỗ trợ người dân di dời chưa thực sự thỏa đáng khiến một bộ phận không nhỏ người dân không muốn chuyển đi hoặc khi chuyển đến nơi ở mới gặp khó khăn ổn định cuộc sống.
3.Biến động giá đất, bất động sản
Giá bất động sản Đà Nẵng giai đoạn 2020–2024 biến động mạnh, nhiều khu vực giá đất leo thang, nhất là tại các trục đường trung tâm có tiềm năng kinh tế cao. Chẳng hạn, giá đất mặt tiền đường Bạch Đằng ven sông Hàn được định giá mới lên tới 286 triệu đồng/m² (theo bảng giá điều chỉnh áp dụng từ 2025) – thuộc hàng cao nhất cả nước. Mặc dù bảng giá đất được điều chỉnh tăng nhằm tiệm cận giá thị trường và mang lại nguồn thu ngân sách tốt hơn, đồng nghĩa chi phí đền bù giải tỏa sẽ lớn hơn, đòi hỏi ngân sách dự án cao hơn.
Đối với các dự án phúc lợi (không sinh lợi trực tiếp), việc cân đối nguồn vốn để bồi thường đất đai là thách thức rất lớn. Nếu mức bồi thường thấp hơn giá thị trường nhiều, người dân sẽ không chấp thuận; ngược lại, nếu theo giá thị trường thì ngân sách địa phương khó đáp ứng. Bài toán được – mất trong giải phóng mặt bằng vì thế trở nên khó giải, khiến không ít dự án đình trệ nhiều năm.
4.Vướng mắc pháp lý về đất đai
Đà Nẵng còn phải đối mặt với những tồn đọng pháp lý về đất đai kéo dài từ hơn một thập kỷ qua và các sai phạm trong quản lý đất đai giai đoạn trước năm 2010 (như bán đất công giá rẻ, giao đất không qua đấu giá, cấp sổ đỏ sai thời hạn sử dụng…) bị Thanh tra Chính phủ kết luận, dẫn đến nhiều dự án bị “đóng băng” chờ xử lý. Kết luận thanh tra 2852/KL-TTCP (năm 2012) đã chỉ ra hàng loạt trường hợp giao đất tại Đà Nẵng có vi phạm, hậu quả là quyền sử dụng đất của một số nhà đầu tư bị điều chỉnh từ lâu dài xuống 50 năm, hoặc dự án bị đình chỉ do vướng pháp lý. Nhiều vụ việc không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn gây hoang hóa nguồn lực đất đai, nhiều khu “đất vàng” bỏ trống lãng phí kéo dài, cản trở sự phát triển đô thị.
Đến năm 2025, nút thắt này mới từng bước được tháo gỡ khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 170 về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý các vướng mắc đất đai tồn đọng tại Đà Nẵng (cùng TP.HCM và Khánh Hòa). Theo đó, Quốc hội cho phép áp dụng cơ chế linh hoạt để hợp thức hóa hoặc thu hồi những dự án, đất đai vướng mắc do thanh tra, kiểm tra và bản án kết luận trước đây. Cơ chế đặc thù này đã “cởi trói” cho hàng loạt dự án treo và khu đất tranh chấp tại Đà Nẵng, giải phóng nguồn lực đất đai lớn đang bị phong tỏa. Đây là điều kiện thuận lợi để thành phố phân bổ lại quỹ đất cho các mục tiêu phát triển mới, trong đó có chương trình chỉnh trang, cải tạo đô thị. Tuy nhiên, thách thức còn lại là việc triển khai nghị quyết phải đảm bảo công khai, công bằng, tránh tạo tiền lệ xấu và quan trọng hơn là ngăn chặn không để tái diễn các sai phạm tương tự trong tương lai.
5.Hạn chế về thể chế và năng lực quản lý đất đai
Trước năm 2023, hệ thống pháp luật quy hoạch đô thị và quản lý đất đai còn phân tán, chồng chéo – Luật Quy hoạch đô thị (2009) và Luật Quy hoạch (2017), chính quyền đô thị Đà Nẵng dù năng động nhưng vẫn bị ràng buộc bởi những quy định, khiến việc điều hành các dự án gặp không ít trở ngại. Chẳng hạn, trước đây mọi điều chỉnh cục bộ quy hoạch của phường/xã đều phải trình quận/huyện phê duyệt hoặc các đồ án quy hoạch lớn của thành phố (như quy hoạch chung đô thị loại I) đều phải chờ Thủ tướng Chính phủ xét duyệt.
Bên cạnh đó, năng lực chuyên môn và công cụ quản lý đất đai ở cấp địa phương còn chưa đáp ứng nhu cầu. Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quy hoạch – quản lý đất còn hạn chế, dữ liệu đất đai phân tán thiếu cập nhật, gây khó khăn cho việc ra quyết định kịp thời cũng như minh bạch thông tin cho người dân.
Khu vực Thuận Phước – Đà Nẵng
III. BƯỚC NGOẶC VỀ KHUNG PHÁP LÝ TRONG LĨNH VỰC QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
Năm 2025 đánh dấu bước chuyển biến quan trọng về khung pháp lý trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và quản lý đất đai, với việc Chính phủ ban hành hai nghị định mới (có hiệu lực 1/7/2025) nhằm hoàn thiện thể chế, tăng cường phân cấp và linh hoạt hóa quá trình quy hoạch. Cụ thể: Nghị định 178/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô và Nghị định 145/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và nông thôn.
Nghị định 178/2025/NĐ-CP – Chuẩn hóa quy trình và tăng tính linh hoạt : Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch trên tinh thần rõ người, rõ việc, rõ thời gian. Cụ thể, nghị định xác lập rõ thẩm quyền và trách nhiệm của các cấp, các cơ quan trong quá trình quy hoạch, đồng thời tăng cường giám sát, phản biện và đặc biệt là yêu cầu số hóa dữ liệu. Mục tiêu cao nhất là hướng đến phát triển bền vững, đồng bộ và hiệu quả, khắc phục tình trạng quy hoạch chồng chéo, manh mún trước đây. Ví dụ, đối với quy hoạch chung đô thị thuộc thẩm quyền Thủ tướng phê duyệt, thời gian tối đa để lập nhiệm vụ quy hoạch là 3 tháng, và lập đồ án quy hoạch là 15 tháng. Các loại quy hoạch khác cũng có khung thời gian cụ thể: quy hoạch chung đô thị còn lại hoặc khu kinh tế, khu du lịch quốc gia tối đa 12 tháng; quy hoạch phân khu, quy hoạch không gian ngầm, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật tối đa 9 tháng; và quy hoạch chi tiết không quá 6 tháng. Việc đặt thời hạn rõ ràng giúp tránh tình trạng kéo dài quy hoạch, vốn là nguyên nhân khiến nhiều dự án treo, dự án chậm triển khai.
Đặc biệt, Nghị định 178 đưa ra cơ chế xử lý tình huống linh hoạt khi xảy ra mâu thuẫn giữa các quy hoạch, thay vì chờ điều chỉnh quy hoạch cấp cao hơn, nay được phép giải quyết nhanh theo quy trình rút gọn. Cụ thể, nếu có hai quy hoạch cùng cấp mâu thuẫn nhau, cơ quan lập quy hoạch hoặc chủ đầu tư dự án có thể báo cáo cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, kèm theo phân tích khoa học và đề xuất phương án ưu tiên. Cơ quan phê duyệt sẽ xem xét ý kiến của cơ quan thẩm định để ra quyết định bằng văn bản lựa chọn quy hoạch nào áp dụng, đảm bảo khách quan, hợp lý. Trường hợp hai quy hoạch cùng cấp nhưng khác cơ quan phê duyệt thì phải báo cáo cả hai cấp, và quyết định của cấp cao hơn sẽ làm căn cứ pháp lý triển khai bước tiếp theo. Cơ chế này giúp hệ thống quy hoạch thống nhất từ trên xuống dưới, hạn chế tình trạng chồng chéo, lãng phí tài nguyên đất đai và nguồn lực. Ngoài ra, nghị định bắt buộc cập nhật mọi thông tin điều chỉnh quy hoạch vào cơ sở dữ liệu quy hoạch quốc gia, tăng cường tính công khai, minh bạch và hỗ trợ quản lý hiệu quả.
Đánh giá tác động đối với Đà Nẵng, có thể thấy NĐ 178/2025/NĐ-CP sẽ giúp tháo gỡ nhiều thách thức, khó khăn đáng kể trong quá trình lập và thực hiện quy hoạch đô thị của thành phố. Việc rút ngắn thời gian lập quy hoạch cho phép Đà Nẵng nhanh chóng điều chỉnh các đồ án cho phù hợp thực tiễn (ví dụ như điều chỉnh quy hoạch phân khu các khu vực tái thiết đô thị) mà không mất quá nhiều thời gian thẩm định như trước. Cơ chế linh hoạt giải quyết mâu thuẫn quy hoạch sẽ hỗ trợ thành phố xử lý kịp thời các vướng mắc giữa quy hoạch cũ và mới, giữa quy hoạch ngành và không gian… Một ví dụ thường gặp: dự án cải tạo một khu dân cư cần điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết nhưng lại vênh với quy hoạch chung; trước đây phải chờ điều chỉnh quy hoạch chung rất lâu, nay theo Nghị định 178, thành phố có thể đề xuất phương án ưu tiên (thông qua Sở Xây dựng thẩm định) trình UBND thành phố quyết định, rút ngắn đáng kể quy trình. Bên cạnh đó, yêu cầu số hóa dữ liệu quy hoạch hoàn toàn phù hợp với định hướng xây dựng Đô thị thông minh. Khi dữ liệu quy hoạch, đất đai được số hóa và liên thông, các ban ngành và người dân sẽ dễ dàng tra cứu thông tin thửa đất, quy hoạch sử dụng đất, từ đó giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện do thiếu minh bạch thông tin – vốn là nguyên nhân của nhiều vụ khiếu kiện đất đai.
Nghị định 145/2025/NĐ-CP – Phân quyền, phân cấp mạnh mẽ trong quy hoạch: Phân định rõ thẩm quyền giữa chính quyền địa phương các cấp (tỉnh/thành phố , xã/phường) trong lĩnh vực quy hoạch đô thị – nông thôn, tăng cường trách nhiệm giải trình và giám sát, nhằm khắc phục tình trạng ôm đồm hoặc đùn đẩy trách nhiệm trước đây. Nghị định 145 trao thêm quyền cho UBND cấp tỉnh (ở đây là UBND TP. Đà Nẵng) trong việc phê duyệt các đồ án quy hoạch quan trọng. Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ phân quyền phê duyệt một số loại quy hoạch trước đây thuộc thẩm quyền Trung ương về cho địa phương. Việc này giúp rút ngắn thời gian và tăng tính chủ động cho thành phố trong triển khai các quy hoạch chiến lược. Bên cạnh đó, cơ quan chuyên môn của tỉnh được phân quyền thẩm định quy hoạch khu du lịch quốc gia (thay cho Bộ Xây dựng trước kia). Hơn nữa, Nghị định 145 liệt kê chi tiết trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, và cấp xã/phường trong từng công đoạn của quá trình quy hoạch. Chẳng hạn, UBND tỉnh chịu trách nhiệm lập các quy hoạch đô thị liên quan từ 2 đơn vị hành chính cấp xã trở lên, phê duyệt các quy hoạch chung đô thị trên địa bàn; UBND xã/phường lập quy hoạch trong phạm vi 1 xã/phường; UBND xã thì lập quy hoạch chi tiết (nếu được phân cấp) và phối hợp quản lý thực hiện. Nghị định cũng nêu vai trò của Bộ Xây dựng trong việc hướng dẫn, giám sát để đảm bảo tính thống nhất và liên kết vùng của hệ thống quy hoạch. Các bộ Quốc phòng, Công an được trao quyền tự thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án quốc phòng an ninh (đảm bảo bí mật) thay vì qua địa phương. Như vậy, mỗi cấp, mỗi ngành đều có nhiệm vụ rõ ràng gắn với quyền hạn tương ứng, kèm theo cơ chế kiểm tra giám sát nhằm tránh lạm quyền hay bỏ sót. Nhìn chung, Nghị định 145/2025/NĐ-CP là bước tiến quan trọng hoàn thiện khung pháp lý quy hoạch, giúp nâng cao hiệu quả, minh bạch và trách nhiệm giải trình trong quản lý nhà nước về quy hoạch.
Đối với Đà Nẵng, thành phố được tự quyết nhanh hơn các vấn đề quy hoạch phức tạp thay vì chờ Trung ương và sẽ chủ động hơn trong việc cập nhật và quản lý quy hoạch chi tiết, giúp gắn kết quy hoạch với quản lý trật tự đô thị hàng ngày. Thực tế cho thấy, nhiều vi phạm xây dựng xảy ra do chính quyền cơ sở chưa nắm chắc ranh giới quy hoạch, nay khi phường xã được lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin quy hoạch, họ sẽ đủ công cụ để kịp thời ngăn chặn xây dựng sai phép, lấn chiếm đất quy hoạch. Nghị định 145 cũng tạo điều kiện để Đà Nẵng triển khai Quy hoạch tham gia cộng đồng– người dân địa phương đóng góp ý kiến trực tiếp khi phường/xã điều chỉnh cục bộ quy hoạch, tăng tính cộng đồng và đồng thuận.
Tuy nhiên, phân quyền gắn liền với đòi hỏi nâng cao năng lực các cấp địa phương tại Đà Nẵng, bổ sung nhân lực chuyên môn quy hoạch – xây dựng để đảm đương nhiệm vụ mới. Hạ tầng kỹ thuật (như hệ thống thông tin đất đai) cũng phải được đầu tư để chia sẻ dữ liệu từ cấp thành phố xuống phường xã. Thành phố Đà Nẵng chủ động ban hành kế hoạch tập huấn triển khai các nghị định, nhấn mạnh yêu cầu cải thiện chất lượng cán bộ đô thị ở cơ sở.
Đánh giá: Các quy định mới đã gỡ bỏ nhiều thủ tục rườm rà, phân cấp tối đa và tạo hành lang pháp lý linh hoạt. Hơn nữa, việc công khai thông tin quy hoạch đến cấp xã/phường, số hóa dữ liệu và yêu cầu giải trình rõ ràng giúp quá trình quản lý đất đai minh bạch hơn và người dân có thể tiếp cận thông tin, qua đó giám sát các dự án quy hoạch – một yếu tố thúc đẩy sự đồng thuận và giảm khiếu kiện. Nghị định mới đảm bảo quy hoạch đô thị gắn với quy hoạch ngành, quốc phòng, vùng… nhịp nhàng hơn, tránh xung đột lợi ích. Đây là tiền đề để Đà Nẵng thực hiện các dự án phức hợp (ví dụ cải tạo đô thị gắn với bảo tồn di sản, quốc phòng) thuận lợi. Nhìn chung, sự thay đổi chính sách năm 2025 giải quyết những bất cập cố hữu về thể chế quy hoạch và quản lý đất đai tại Đà Nẵng, đồng thời cần kết hợp học hỏi kinh nghiệm quốc tế và đề ra những giải pháp đồng bộ phù hợp với bối cảnh Việt Nam.
IV. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
Việc so sánh và học hỏi các mô hình thành công trên thế giới sẽ giúp Đà Nẵng có góc nhìn toàn diện hơn trong hoạch định chiến lược cải tạo đô thị. Trong phạm vi bài viết, chúng tôi đề cập đến hai ví dụ tiêu biểu ở châu Á: Singapore và Seoul (Hàn Quốc) – những thành phố đã ghi dấu ấn về tái thiết đô thị và quản lý đất đai hiệu quả.
Dân số Singapore được dự đoán sẽ tăng lên 6,58 triệu người vào năm 2050, tức nhu cầu về đất đai sẽ tiếp tục tăng cao.
1.Singapore – Quy hoạch dài hạn và quyền kiểm soát đất đai của Nhà nước
Singapore được biết đến như một hình mẫu về phát triển đô thị bền vững trên nền tảng quy hoạch bài bản và quản lý đất đai hiệu quả. Thành công của Singapore phần lớn đến từ tầm nhìn quy hoạch dài hạn gắn liền với công cụ pháp lý đất đai:
Quy hoạch tích hợp và linh hoạt: Ngay từ thập niên 1970, Singapore đã lập các kế hoạch tổng thể (Concept Plan, Master Plan) định hướng sử dụng đất cho hàng thập kỷ, nhưng vẫn được cập nhật mỗi 5 năm để thích ứng xu hướng mới. Quy hoạch sử dụng đất dựa trên sự tích hợp đồng bộ phát triển nhà ở, giao thông công cộng, công viên cây xanh và phân bố việc làm, nhờ đó đô thị phát triển cân bằng, tránh quá tải cục bộ. Đất đai được phân khu chức năng rõ rệt: khu trung tâm, khu công nghiệp, khu dân cư vệ tinh…, tạo điều kiện tái thiết các khu lỗi thời khi cần mà không ảnh hưởng toàn hệ thống.
Nhà nước nắm quyền chủ động về đất: Như đã nêu, Chính phủ Singapore sở hữu phần lớn đất đai quốc gia, hoặc có quyền thu hồi nhanh chóng đất tư nhân phục vụ lợi ích công cộng theo Land Acquisition Act 1966. Công cụ này cho phép Singapore thực hiện các dự án tái phát triển quy mô lớn mà không bị cản trở bởi việc thương lượng kéo dài với quá nhiều chủ đất. Một ví dụ nổi bật là chương trình tái phát triển khu trung tâm cũ (Urban Redevelopment) từ thập niên 1970. Nhà nước thu hồi hầu hết các khu nhà lụp xụp, sau đó thông qua Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) quy hoạch lại và đấu giá cho các nhà đầu tư mới xây cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại hiện đại và Chính phủ ban hành pháp lý cam kết hỗ trợ thỏa đáng người bị thu hồi đất. Kết quả là Singapore đã biến đổi khu trung tâm Tanjong Pagar, Marina Bay… từ những khu ổ chuột thành các đô thị lõi đẳng cấp quốc tế chỉ trong vòng vài thập kỷ.
Nhà ở và tái định cư được giải quyết hài hòa: Chính phủ Singapore đặc biệt chú trọng nhà ở xã hội – khoảng 80% dân số Singapore ở Nhà do nhà nước xây – Housing Development Board (HDB). Khi thu hồi đất cải tạo đô thị, người dân được bố trí tái định cư trong các khu HDB chất lượng tốt, giá rẻ, thậm chí ngay tại khu vực cũ sau khi tái phát triển (một phần dự án mới dành làm HDB). Nhờ vậy, Singapore giải quyết được mâu thuẫn lợi ích, người dân chấp nhận di dời vì họ có nhà ở mới tiện nghi hơn, đồng thời nhà nước có đất sạch để triển khai dự án, nhà đầu tư cũng thuận lợi vì không vướng giài phóng mặt bằng. Đây là bài học lớn về đảm bảo an sinh trong tái thiết đô thị.
Công nghệ và quản lý minh bạch: Singapore sớm xây dựng hệ thống quản lý đất đai điện tử, cổng thông tin quy hoạch trực tuyến. Người dân, doanh nghiệp dễ dàng tra cứu quy hoạch và giao dịch đất. Các quy trình phê duyệt dự án đa phần thực hiện qua một cửa điện tử giảm tiếp xúc trực tiếp, hạn chế tiêu cực.
Từ mô hình Singapore, có thể rút ra kinh nghiệm cho Đà Nẵng trong tái cấu trúc trung tâm đô thị phát triển bền vững: Nhà nước giữ vai trò chủ đạo về định hướng sử dụng đất và có quyền can thiệp mạnh khi cần thiết. Nhà nước có quyền thu hồi đất vì lợi ích công cộng theo luật. Vấn đề là sử dụng quyền lực đó một cách minh bạch, vì lợi ích chung và kèm theo chính sách tái định cư thỏa đáng.
Ảnh minh họa
2.Seoul – Tái thiết đô thị toàn diện với sự tham gia cộng đồng
Thủ đô Seoul của Hàn Quốc là một ví dụ điển hình khác về chuyển mình đô thị. Trải qua quá trình đô thị hóa thần tốc những năm 1960–1990, Seoul cũng đối mặt nhiều vấn đề của đô thị như khu ổ chuột, hạ tầng yếu kém, kiến trúc lạc hậu. Chính quyền Hàn Quốc đã triển khai nhiều chương trình tái thiết đô thị với các bài học quý giá:
Khung pháp luật và chính sách đồng bộ: Chính phủ Hàn Quốc ban hành các đạo luật về tái thiết đô thị, nhà ở đô thị từ rất sớm, tạo hành lang pháp lý cho chính quyền địa phương thúc đẩy các dự án cải tạo khu dân cư cũ. Những năm 1970–1980, Seoul sử dụng mô hình Dự án hợp lực_Joint Redevelopment bao gồm chính quyền, doanh nghiệp và cộng đồng hợp tác. Trong đó, Nhà nước cung cấp hạ tầng và ưu đãi, doanh nghiệp xây mới chung cư trên đất khu ổ chuột, người dân góp quyền sử dụng đất và được nhận căn hộ mới. Mô hình này giúp xóa bỏ hầu hết các khu nhà ổ chuột ven sông Hàn, thay thế bằng các khu chung cư hiện đại. Bài học ở đây là cần cơ chế chia sẻ lợi ích rõ ràng, người dân ủng hộ dự án do lợi ích có nhà mới, doanh nghiệp tham gia tích cực do có lãi, nguồn lực tài chính do nhà nước ưu đãi và hỗ trợ. Theo thống kê, chỉ 20% từ tư nhân và khoảng 80% kinh phí cho tái thiết đô thị do chính phủ và các doanh nghiệp nhà nước của Hàn Quốc từ việc huy động vốn ODA, trái phiếu đô thị… để đầu tư vào các dự án chỉnh trang hạ tầng, môi trường đô thị. Nhờ đó, các dự án khó thu hồi vốn (như cải tạo hệ thống thoát nước, phục hồi dòng kênh Cheonggyecheon) vẫn được triển khai, mang lại diện mạo mới và giá trị lớn cho thành phố. Bài học là Nhà nước cần đóng vai trò hỗ trợ về tài chính ở giai đoạn đầu, sau khi đô thị được nâng cấp, giá trị đất tăng sẽ hút mạnh vốn tư nhân vào duy trì phát triển đô thị.
Tham vấn cộng đồng và bảo tồn văn hóa: Seoul rút kinh nghiệm từ việc phát triển nóng gây mất mát nhiều di sản, điển hình như phá bỏ cổng thành, phố cổ trong quá khứ. Do vậy, thành phố lập các văn phòng tái thiết tại khu phố, mời người dân tham gia từ khâu ý tưởng thiết kế đến giám sát thi công, các khu phố lịch sử được cải tạo theo hướng bảo tồn kiến trúc truyền thống kết hợp nâng cấp tiện nghi, thay vì xây mới hoàn toàn. Bài học cho Đà Nẵng là: cải tạo đô thị không chỉ là bài toán kỹ thuật – kinh tế, mà còn phải quan tâm khía cạnh xã hội, nhân văn, sự đồng thuận và tham gia của cộng đồng quyết định sự bền vững của dự án.
Tiếp cận đa chiều: kinh tế, xã hội, luật pháp, văn hóa trong tái thiết đô thị, cải thiện sinh kế người dân, ban hành luật mới phù hợp và tôn trọng các giá trị văn hóa trong khu vực cải tạo nhằm giải quyết tận gốc các vấn đề đô thị.
Một số bài học cho định hướng phát triển Đà Nẵng: (1). Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt với công cụ pháp lý và tài chính đủ mạnh để triển khai các dự án cải tạo lớn; (2) Đảm bảo hài hòa lợi ích các bên, đặc biệt là quyền lợi người dân bị ảnh hưởng – đây là trọng tâm để tạo sự đồng thuận; (3) Lồng ghép bảo tồn văn hóa, cải thiện xã hội vào quá trình phát triển vật chất; (4) Ứng dụng công nghệ và quản trị minh bạch để nâng cao hiệu quả thực thi.
V. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TĂNG TRƯỞNG ĐÔ THỊ BỀN VỮNG GẮN VỚI QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
Trên cơ sở phân tích thực trạng và đối chiếu với bài học quốc tế, chúng tôi đề xuất một số nhóm giải pháp mang tính toàn diện nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách và ứng dụng công nghệ cho công tác cải tạo đô thị tại Việt Nam. Các giải pháp tập trung vào việc giải quyết tận gốc các thách thức về đất đai – yếu tố quyết định thành bại của quá trình này.
1. Hoàn thiện thể chế, pháp luật về quy hoạch và đất đai
Ban hành hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 theo hướng cụ thể hóa các cơ chế thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho dự án cải tạo đô thị: Cần có quy định đặc thù cho phép áp dụng trình tự nhanh trong thu hồi đất phục vụ chỉnh trang đô thị tương tự như thu hồi cho quốc phòng, hạ tầng – song hành với cam kết đảm bảo quyền lợi người dân. Song song, xây dựng nghị định riêng về cải tạo, tái thiết khu đô thị cũ (bao gồm cải tạo chung cư cũ, khu lao động xuống cấp…), trong đó quy định rõ trình tự thủ tục, điều kiện lựa chọn nhà đầu tư, tỷ lệ đồng thuận cư dân, v.v. để thống nhất cách làm trên toàn quốc (hiện nay mới chỉ có quy định thí điểm cho Hà Nội, TP.HCM).
Sửa đổi chính sách tài chính đất đai để hỗ trợ cải tạo đô thị: Xem xét áp dụng thuế lũy tiến đối với đất bỏ hoang, chậm sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ tích trữ đất trong đô thị. Thuế sử dụng đất đô thị cũng nên điều chỉnh linh hoạt theo khu vực khuyến khích phát triển, qua đó hướng các nhà đầu tư vào những khu cần cải tạo. Ngoài ra, cần luật hóa cơ chế chia sẻ địa tô: khi nhà nước đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất khu vực, có thể thu một phần chênh lệch giá trị đất thông qua phí phát triển, dùng nguồn thu này tái đầu tư cho đô thị.
Thúc đẩy thực hiện triệt để Nghị định 178 và 145: Bộ Xây dựng và UBND các tỉnh thành phải nhanh chóng ban hành thông tư, quy định hướng dẫn chi tiết thực thi hai nghị định này. Chẳng hạn, quy định quy trình phối hợp giữa các sở ngành và UBND cấp huyện, xã khi điều chỉnh quy hoạch, xây dựng cổng thông tin quy hoạch thống nhất để cấp xã dễ dàng cung cấp dữ liệu cho dân. Đồng thời, tăng cường thanh tra, giám sát việc thực hiện phân cấp, tránh tình trạng địa phương lạm quyền hoặc làm trái định hướng quy hoạch chung.
Cải cách thủ tục hành chính trong các khâu cấp phép xây dựng, cấp phép dự án đầu tư tại đô thị: kiến nghị cơ chế liên thông một cửa cho các dự án cải tạo đô thị trọng điểm. Ví dụ, thành lập Tổ công tác đặc biệt tại Đà Nẵng để giải quyết nhanh các vướng mắc thủ tục cho dự án chỉnh trang đô thị (tương tự tổ công tác cho dự án FDI lớn), có thời hạn xử lý rõ ràng cho mỗi sở ngành.
2. Chính sách kinh tế – xã hội hỗ trợ công tác cải tạo đô thị
Đảm bảo tái định cư và tạo sinh kế bền vững cho người dân: UBND Đà Nẵng cần lập đề án tổng thể về tái định cư trong quy hoạch phát triển đô thị trung hạn (tầm nhìn 10-15 năm), dự trù quỹ đất và nguồn vốn để xây dựng khu tái định cư mẫu với hạ tầng đồng bộ, có đầy đủ trường học, trạm y tế, chợ, công viên…Áp dụng chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư, đào tạo nghề, giới thiệu việc làm mới cho lao động bị ảnh hưởng bởi dự án. Đặc biệt, cần minh bạch và công bằng trong bồi thường: áp dụng cơ chế định giá đất độc lập và đối thoại với dân để thống nhất mức bồi thường sát thực tế thị trường. Khi người dân được đối xử thỏa đáng, họ sẽ đồng thuận cao hơn, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng và giảm nguy cơ khiếu kiện.
Cơ chế khuyến khích nhà đầu tư tham gia cải tạo đô thị: Chính quyền nên có chính sách ưu đãi để thu hút doanh nghiệp vào các dự án chỉnh trang ít hấp dẫn về lợi nhuận. Ví dụ, hỗ trợ miễn/giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần diện tích họ xây dựng công trình công cộng không kinh doanh, cho phép tăng mật độ/xây cao tầng hơn quy chuẩn tại một phần dự án để bù chi phí, hỗ trợ tín dụng (lãi suất ưu đãi) từ ngân sách hoặc qua ngân hàng chính sách cho các dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ. Mô hình đối tác công – tư (PPP) áp dụng vào thành phố góp vốn bằng quỹ đất sạch, doanh nghiệp góp vốn thi công, khi dự án hoàn thành sẽ phân chia sản phẩm hoặc quyền kinh doanh theo tỷ lệ.
Thành lập Quỹ phát triển đô thị địa phương: Huy động từ ngân sách địa phương, trái phiếu đô thị, tài trợ ODA… để tạo nguồn vốn trung dài hạn lãi suất thấp dành riêng cho nâng cấp hạ tầng đô thị và chỉnh trang khu dân cư xuống cấp. Quỹ sẽ cho chính quyền vay ưu đãi hoặc cùng góp vốn với doanh nghiệp thực hiện dự án. Kinh nghiệm Hàn Quốc cho thấy nguồn vốn chủ đạo phải từ Nhà nước, do đó Đà Nẵng cần chủ động về tài chính thay vì trông chờ hoàn toàn vào nhà đầu tư tư nhân.
Phát huy vai trò cộng đồng và tổ chức xã hội: Khi quy hoạch và triển khai dự án cải tạo đô thị, cần thiết lập kênh tham vấn thường xuyên với người dân địa phương. Có thể thành lập các Ban giám sát cộng đồng tại khu vực dự án, gồm đại diện cư dân, đoàn thể, chuyên gia đô thị để theo dõi tiến độ, chất lượng và phản hồi nguyện vọng dân sinh. Mọi thay đổi, điều chỉnh trong quá trình thi công nên được thông báo kịp thời cho dân biết và góp ý. Sự tham gia này vừa tạo đồng thuận, vừa giúp phát hiện sớm các vấn đề (ví dụ nhà tái định cư xây chưa đảm bảo chất lượng) để chấn chỉnh. Ngoài ra, cần phối hợp với các tổ chức xã hội, hiệp hội nghề nghiệp (Hội Quy hoạch, Hội KTS…) trong việc phản biện phương án quy hoạch, đảm bảo quyết định đưa ra có cơ sở khoa học và thực tiễn tốt
3. Ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số trong quản lý đất đai, quy hoạch
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đô thị thông minh: Hoàn thiện Cơ sở dữ liệu đất đai và quy hoạch tích hợp thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chủ sở hữu, hiện trạng xây dựng, lịch sử giao dịch… Hệ thống này kết nối giữa Sở Tài nguyên & Môi trường và Sở Xây dựng, đồng thời mở một phần cho công chúng tra cứu. Khi có dữ liệu đầy đủ, thành phố có thể ứng dụng AI phân tích dữ liệu thông tin địa lý và dữ liệu xã hội – phát hiện khu vực đất sử dụng chưa hiệu quả nhằm ưu tiên cải tạo.
Phát triển mô hình đô thị 3D và mô phỏng dự án: Triển khai bản đồ quy hoạch 3D cho các khu trung tâm Đà Nẵng, tích hợp vào nền tảng GIS, xây dựng các kịch bản cải tạo đô thị (ví dụ xây tòa nhà 40 tầng ở khu A sẽ ảnh hưởng thế nào đến giao thông, cảnh quan…) một cách trực quan. Công nghệ thực tế ảo tăng cường (VR/AR) cũng có thể dùng để tham vấn cộng đồng: người dân “nhìn thấy” hình ảnh khu phố mình sau cải tạo thông qua kính VR, từ đó đóng góp ý kiến thực tế hơn.
Ứng dụng phần mềm quản lý dự án và giám sát công trình: Tất cả các dự án cải tạo đô thị nên được quản lý bằng hệ thống phần mềm chung, cập nhật tiến độ theo thời gian thực và kết nối với các sở ngành liên quan. Đồng thời, lắp đặt các cảm biến và camera giám sát tại công trường lớn để kiểm soát vấn đề bụi, tiếng ồn, an toàn xây dựng, kịp thời cảnh báo và xử lý vi phạm.
Minh bạch hóa thông tin cho người dân qua công nghệ: Xây dựng các ứng dụng di động về quy hoạch và phản ánh đô thị để người dân kiểm tra thông tin khu đất mình quan tâm (đất có quy hoạch dự án không, có nằm trong diện giải tỏa không…) và gửi phản ánh (ví dụ tình trạng ngập nước, hạ tầng yếu kém ở khu dân cư). Chính quyền phản hồi qua ứng dụng, tạo kênh tương tác hai chiều hiệu quả.
4. Một số giải pháp cụ thể cho Đà Nẵng
Ưu tiên quy hoạch đô thị nén, đa trung tâm: Đà Nẵng cần chuyển hướng sang mô hình đô thị nén với mật độ xây dựng cao hơn ở trung tâm, đồng thời phát triển các cụm đô thị vệ tinh ở Hòa Vang, Liên Chiểu. Quy hoạch phân khu các khu vực mới phải tính đến dự trữ đất cho tương lai xa, tránh lại rơi vào vòng xoáy cạn kiệt quỹ đất. Thành phố nên sớm hình thành trung tâm mới ở phía tây (Hòa Vang) để giảm tải cho khu ven biển, thông qua cải tạo, nâng cấp thị trấn huyện thành đô thị vệ tinh có đầy đủ tiện ích.
Chỉnh trang đi đôi với bảo tồn di sản và môi trường: Khi cải tạo các khu vực cũ (ví dụ khu vực Hải Châu – trung tâm lịch sử, hay làng chài ven biển), cần có đánh giá tác động văn hóa – xã hội chi tiết. Không nên san bằng toàn bộ mà nên lựa chọn bảo tồn những công trình, không gian có giá trị (như đình làng, công trình thời Pháp…) để lưu giữ ký ức đô thị. Song song, lồng ghép các giải pháp hạ tầng xanh, tận dụng cơ hội cải tạo để bổ sung công viên, hồ điều hòa, trồng cây xanh đường phố – hướng tới mục tiêu Đà Nẵng là Thành phố đáng sống. Ví dụ, sau khi di dời một khu dân cư, có thể dành một phần đất xây công viên hoặc vườn cộng đồng trước khi xây công trình mới, tăng diện tích xanh trên đầu người.
Giải quyết dứt điểm các điểm nghẽn pháp lý tồn đọng: Triển khai Nghị quyết 170/QH, Đà Nẵng khẩn trương xử lý các dự án treo, các lô đất tranh chấp nhằm tích luỹ quỹ đất sạch để mời gọi đầu tư. Đồng thời, rút kinh nghiệm quá khứ, cần xây dựng hệ thống cảnh báo sớm để ngăn ngừa sai phạm đất đai, ứng dụng công nghệ giám sát giao dịch bất thường, tăng cường kiểm tra nội bộ công tác quản lý đất, và xử lý nghiêm cán bộ vi phạm để tạo niềm tin cho nhà đầu tư chân chính.
VI. KẾT LUẬN
Công tác cải tạo đô thị ở Đà Nẵng đang đứng trước những thời cơ và thách thức đan xen. Trên hành trình phát triển thành đô thị hiện đại, đáng sống, Đà Nẵng phải giải quyết bài toán cốt lõi về đất đai – từ quy hoạch, sử dụng đến quản lý, đáp ứng nhu cầu mở rộng, đảm bảo công bằng và bền vững. Phân tích cho thấy các dự án cải tạo đô thị thời gian qua gặp nhiều trở ngại do cạn kiệt quỹ đất, vướng mắc giải phóng mặt bằng, yếu kém thể chế… Song với sự ra đời của Nghị định 178 và 145 (2025), khung chính sách đã có những cải thiện căn bản, mở ra hướng đi mới thông thoáng hơn. Kết hợp với kinh nghiệm quý báu từ Singapore, Seoul về quản lý đất công và huy động nguồn lực xã hội, Đà Nẵng có thể rút ra nhiều bài học để điều chỉnh chiến lược phát triển đô thị của mình.
Từ góc độ học thuật và thực tiễn, bài viết đã đề xuất một hệ giải pháp toàn diện nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách kinh tế – xã hội và ứng dụng công nghệ cho công tác cải tạo đô thị. Những giải pháp này nhấn mạnh việc hài hòa lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp, nâng cao năng lực quản lý dựa trên dữ liệu và số hóa và tăng cường sự tham gia của cộng đồng để đảm bảo phát triển đô thị không chỉ nhanh mà còn bền vững, nhân văn.
Đà Nẵng nói riêng và các đô thị Việt Nam nói chung đang ở giai đoạn bản lề, cần những đột phá mạnh mẽ về thể chế và tầm nhìn để giải quyết các bài toán tồn đọng của đô thị hóa. Sự thành công của công tác cải tạo đô thị tại Đà Nẵng sẽ không chỉ mang lại diện mạo khang trang, nâng cao chất lượng sống cho người dân thành phố, mà còn cung cấp một hình mẫu cho cả nước về cách thức thúc đẩy phát triển đô thị bền vững gắn với quản lý đất đai hiệu quả, là nền tảng kiến tạo đô thị văn minh, thịnh vượng trong tương lai.
Nguyễn Cửu Loan – Lê Thị Kim Anh
Hội Quy hoạch PTĐT TP. Đà Nẵng
Bài tham luận tại Hội thảo “Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách thúc đẩy công tác cải tạo đô thị ở Việt Nam” do Liên hiệp các hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức tại Hà Nội.
Tài liệu tham khảo
- Nguyễn Cửu Loan (2017). Những khó khăn và thách thức cho sự phát triển bền vững Đà Nẵng. Tạp chí Đô thị & Phát triển.
- Nhân Dân (2025). Chính phủ ban hành Nghị định mới về phân định thẩm quyền trong quy hoạch đô thị và nông thôn.
- Tạp chí Xây dựng (2025). Nghị định 178/2025/NĐ-CP – Cơ chế linh hoạt, nhất quán giải quyết mâu thuẫn trong quy hoạch.
- Công an Đà Nẵng (2025). Khó khăn, vướng mắc về đất đai, các dự án của Đà Nẵng được tháo gỡ bằng cơ chế, chính sách đặc thù.
- VietnamArchi (2024). Chuyên gia Hàn Quốc hiến kế cách gỡ khó cho công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị.
- Dân chủ & Pháp luật (2022). Pháp luật Singapore về thu hồi đất và kinh nghiệm cho Việt Nam.
- LuatVietnam (2025). 9 điểm đáng chú ý của Nghị định 145/2025
