Cần có mục tiêu phát triển nhà ở giá rẻ cho thuê tại Đô thị

Trải qua 10 năm hoạt động, “Thị trường nhà ở đô thị” nước ta đã có dung mạo, cốt cách và sức vóc, có đội ngũ các nhà đầu tư đông đảo, có nguồn lực phát triển nhà ở đa dạng, có công cụ điều tiết thị trường. Quỹ nhà ở đô thị không ngừng tăng trưởng về số lượng và chất lượng. Tại hầu hết các đô thị, nhất là ở ba thành phố lớn Thủ đô Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đã có nhiều đường phố mới, nhiều khu đô thị mới, nhiều tòa nhà mới tạo nên diện mạo kiến trúc đô thị Việt Nam văn minh, hiện đại. Song, bài này không đi vào tổng kết các thành tựu của “Thị trường nhà ở đô thị” mà chỉ bàn về những bất cập tồn tại cần được quan tâm điều chỉnh, uốn nén để giữ cho “Thị trường nhà ở đô thị” phát triển đúng hướng, đạt hiệu quả xã hội cao.

Khi thực hiện chủ trương xã hội hóa, “Thị trường nhà ở đô thị” trở thành kênh chính thống gánh vác trách nhiệm chăm lo nhà ở cho xã hội. Nhu cầu nhà ở của dân cư đô thị hiện nay có nhiều “khúc thức” khác nhau. Đối với tầng lớp người có thu nhập cao và khá giả (người giàu) chiếm khoảng 20% dân số, họ mong muốn có được nhà ở chất lượng cao và chấp nhận loại nhà ở giá cao. Còn đối với tầng lớp người có thu nhập thấp và người nghèo, chiếm khoảng 80% dân số, họ chỉ mong có nhà ở giá rẻ hoặc được thuê nhà, phù hợp với hoàn cảnh kinh tế gia đình đang gặp nhiều khó khăn. Song trên “Thị trường nhà ở đô thị” chỉ có quỹ nhà ở giá cao; không có quỹ nhà ở giá rẻ cho thuê theo đúng ước vọng của những người có thu nhập thấp và người nghèo đô thị.

Theo Luật Nhà ở, nhân dân có quyền đòi hỏi “Thị trường nhà ở đô thị” đáp ứng nhu cầu nhà theo nguyện vọng của họ. Vì vậy, việc phát triển “Thị trường nhà ở đô thị” không chỉ dựa duy nhất vào lực lượng các nhà đầu tư lớn, thực hiện các dự án nhà ở giá cao, thỏa mãn như cầu nhà ở của tầng lớp người giàu có mà còn dựa vào lực lượng các nhà đầu tư nhỏ, thực hiện các dự án nhà ở giá rẻ cho thuê, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những người có thu nhập thấp và người đang cần được giải quyết nhà ở. Qua tình hình hoạt động thực tế cho thấy, trên “ Thị trường nhà ở đô thị” hiện nay chưa thật sự có mục tiêu đầu tư phát triển quỹ nhà ở giá rẻ cho thuê. Tại các khu đô thị mới,chỉ có quy hoạch đất ở dành cho các dự án nhà ở giá cao (kể cả các dự án có tên gọi là nhà ở cho những người có thu nhập thấp, nhưng thực chất vẫn là nhà ở giá cao); không có quy hoạch đất dành cho các dự án nhà ở giá rẻ cho thuê để đáp ứng nhu cầu của những người có thu nhập thấp và người nghèo ở đô thị. Trớ trêu thay, ngay tại các quốc gia phát triển, khi GDP nước họ đạt tới mấy ngàn Dollars, mà trong đô thị vẫn tồn tại nhiều khu nhà ở giá rẻ cho thuê; còn nước ta vừa thoát ra diện một nước nghèo, GDP mới đạt khoảng trên 1000 USD, song lại không coi trọng sự phát triển các khu nhà ở giá rẻ cho thuê tại đô thị. Vậy, đại bộ phận những người dân có thu nhập thấp và người nghèo đô thị, không có tiền mua nhà ở giá cao, họ phải chuyển đến “Vương quốc” để được đảm bảo quyền có nhà ở? Do “ Thị trường nhà ở đô thị” chưa có quỹ đất ở dành cho các dự án phát triển nhà ở giá rẻ cho thuê, nên các nhà đầu tư nhỏ sở tại phải tìm kiếm đất đai thực hiện các dự án nhà ở giá rẻ cho thuê nhỏ, lẻ, có chất lượng thấp, không theo quy hoạch, kế hoạch, tiêu chuẩn nào cả. Và ngay tại khu vực người có thu nhập thấp và người nghèo

đã được nhà nước giao quyền sử dụng đất ở tại các dự án xây dựng mới các khu nhà chung cư cũ (khu tập thể), người dân vẫn không được quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư; quyết định cơ chế đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư. Quyền lợi dân cư dự án được bảo đảm không phải ăn theo “Giá trị quyền sử dụng đất ở”của dự án đầu tư, chỉ ăn theo chế độ đền bù rẻ mạt từ tay chủ đầu tư do chính quyền địa phương quyết định.

Theo quy định của pháp luật, mọi hoạt động của nhà đầu tư BĐS đều phải tuân thủ nghiêm minh luật pháp nhà nước. Các hành vi lừa đảo, đầu cơ bán lậu, nâng giá, mua gian bán lận, thông đồng chiếm đoạt tài sản… đều được coi là phạm tội và bị xử lý nghiêm minh theo pháp luật. Nói cách khác, các hành vi vi phạm pháp luật không có đất sống trong “Thị trường nhà ở đô thị”. Nhưng trên thực tế, các hành vi phạm pháp của các nhà đầu tư BĐS, các nhà chứng khoán vẫn diễn ra phổ biến, ngày càng trắng trợn mà không hề bị ngăn chặn, xử lý làm cho người dân đô thị rất bức xúc, lo lắng và hoài nghi.

(Các vụ, việc tham nhũng, tiêu cực của chủ đầu tư dự án & nhà đầu tư chứng khoán xảy ra trong thời gian qua đều đã được báo chí trong cả nước phanh phui, chỉ mặt đặt tên trên các phương tiện thông tin đại chúng nên bài viết này không cần nhắc lại).

Trước những diễn biến tiêu cực phát sinh ngày càng nghiêm trọng trên “Thị trường bất động sản” nói chung và “Thị trường nhà ở đô thị” nói riêng, Bộ Xây dựng đã có kiến nghị gửi lên Chính phủ đề xuất một số giải pháp nhằm chỉnh đốn, như: Cần xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở đô thị.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng. Xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Bộ Tài chính cũng nghiên cứu trình Chính phủ các phương án đánh thuế vào những bất động sản đầu cơ, tích trữ để chống tệ nạn đầu cơ nâng giá BĐS đang gia tăng tại một số đô thị, đặc biệt ở Thủ đô Hà Nội. Các giải pháp do Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đề xuất là rất hợp tình, hợp lý đề nghị Chính phủ xem xét cho áp dụng.

Song, cũng cần phải nói rõ, các giải pháp do Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đề xuất nhằm chấn chỉnh thị trường bất động sản, chỉ mới là “giải pháp ngọn”, nhằm hạn chế bớt tiêu cực, chứ chưa loại bỏ được tiêu cực. Muốn loại bỏ tiêu cực dưới hình thức “chia lô, bán nền”; “bán nhà xây thô”… phải có “giải pháp gốc”. Cần phải cơ chế quản lý “Thị trường nhà ở đô thị” đầy đủ, khoa học. Trong đó, quy định rõ, Nhà nước nắm giữ tuyệt đối trách nhiệm “giao quyền sử dụng đất ở” đến tận chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án BĐS; không giao cho các nhà đầu tư trung gian, tránh tình trạng bị lợi dụng, thao túng, lũng đoạn thị trường, “thổi giá” đất lên cao nhằm chiếm đoạt giá trị chênh lệch địa tô bất hợp pháp. Đồng thời đề ra chế độ quản lý đất đai dự án BĐS cho thật sát sao, chặt chẽ. Thường xuyên tổ chức kiểm tra tình hình sử dụng đất đai dự án BĐS, khi phát hiện chủ đầu tư có hành vi sai phạm quy chế sử dụng đất đai dự án BĐS phải cho xử lý kịp thời.

Để có điều kiện phát triển các dự án nhà ở giá rẻ cho thuê, tại mỗi đô thị cần lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở dành cho các dự án nhà ở giá rẻ cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và người nghèo đô thị. Cần có tổ chức hành nghề riêng dành cho các nhà đầu tư nhỏ trong xã hội, tạo điều kiện để họ chủ động tham gia thực hiện các dự án phát triển nhà ở giá rẻ cho thuê trong đô thị, dựa vào thực lực hành nghề của các nhà đầu tư nhỏ và khả năng tạo điều kiện thực tế của Nhà nước tại địa phương.

KTS Trần Công Thanh
ĐTPT Số 35/2011
(ảnh minh họa)