Cách được cấp Sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa

Hiện nay không ít người mua đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng chưa được tách thửa. Vậy, trong trường hợp mua đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu làm sao để được cấp Sổ đỏ?

Chị Nguyễn Bích H (Hà Nội) gửi câu hỏi: “Đầu năm 2019, gia đình tôi có mua một mảnh đất từ chú họ tại quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội; tổng diện tích mảnh đất của chú là 58m², trong đó chú đã bán cho tôi 28m², khi mua tôi chưa sang tên Sổ đỏ. Vậy, cho tôi hỏi có cách nào để được cấp Sổ đỏ?”.

Cấp Sổ đỏ khi mua đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu (Ảnh minh họa)

Trả lời như sau:

* Về điều kiện chuyển nhượng và tình trạng pháp lý của thửa đất:

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân tại các phường trên địa bàn thành phố Hà Nội không nhỏ hơn 30m² và có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 03 mét trở lên.

Như vậy, theo thông tin chị đã cung cấp và đối chiếu với các quy định của pháp luật trên thì chị và chú mặc dù đã thực hiện việc chuyển nhượng trên thực tế nhưng về mặt pháp lý thửa đất không đủ điều kiện tách thửa, việc chuyển nhượng không có hiệu lực và quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sử dụng của chú chị.

* Cách để được chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận:

Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

Theo quy định trên, chị sẽ được cấp Giấy chứng nhận nếu chú họ của chị tách thửa đất thành 02 thửa (01 thửa 30m² và thửa dự định chuyển nhượng cho chị là 28m²) và chị phải thỏa thuận với người sử dụng đất có thửa đất liền kề mua ít nhất là 02m² để hợp thửa cho đủ 30m² (nếu không sẽ không được tách thửa và chuyển nhượng).

Lưu ý: Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng của 02 thửa đất trên phải từ 03 mét trở lên.

Kết luận:

– Khi chuyển nhượng một phần thửa đất phải chuẩn bị hồ sơ và đề nghị tách thửa theo quy định.

– Khi chuyển nhượng một phần thửa đất mà không đủ điều kiện tách thửa thì phải hợp thửa với thửa đất khác liền kề sao cho diện tích, kích thước thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Chỉ khi đủ điều kiện tách thửa thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng.