HỘI QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Vì một nền văn minh đô thị
(NXD) – Cách đây hơn trăm năm, hiện thân của đô thị Việt Nam là phố. Thị dân ngụ tại nhà mặt phố: liền kề, hẹp bề ngang, dài bề sâu, trước bán hàng , sau để ở, sau cùng là khu phụ. Ở tỉnh lẻ, thêm nơi nuôi lợn, gà, vườn rau, đôi khi cái ao nuôi cá… Thành ra sống nơi thị thành, nửa già người nhưng hồn vẫn để lại nơi chốn quê, cách nghĩ, cách xử sự vẫn chân chất. Từ những người bán buôn trên khu phố đến giới công chức, giáo học, dần dà tạo nên tầng lớp tiểu tư sản và cũng là những tác nhân tạo nên văn hóa thành thị thời cận đại.
Cách đây hơn trăm năm, hiện thân của đô thị Việt Nam là phố. Thị dân ngụ tại nhà mặt phố: liền kề, hẹp bề ngang, dài bề sâu, trước bán hàng , sau để ở, sau cùng là khu phụ. Ở tỉnh lẻ, thêm nơi nuôi lợn, gà, vườn rau, đôi khi cái ao nuôi cá… Thành ra sống nơi thị thành, nửa già người nhưng hồn vẫn để lại nơi chốn quê, cách nghĩ, cách xử sự vẫn chân chất.
Từ những người bán buôn trên khu phố đến giới công chức, giáo học, dần dà tạo nên tầng lớp tiểu tư sản và cũng là những tác nhân tạo nên văn hóa thành thị thời cận đại.
Tiến trình chuyển đổi từ quê sang phố, từ đường đất sang đường nhựa, từ thị dân sang tiểu tư sản và trí thức diễn ra khắp các đô thị được hình thành tại nước ta. Hàng thế kỷ trôi đi, khu phố, nhà phố, dân phố cùng lối tư duy tương ứng vẫn tồn tại, thúc đẩy bền lâu. Trong thẩm sâu xã hội thành thị Việt, nó cứ mãi âm thầm như dòng suối ngầm trong caí tương tác nửa quê, nửa thị cho đến ngày hôm nay.
Qua nghiên cứu và tìm hiểu, thì cái mô hình cư trú tập thể chưa từng thấy được ra đời từ ở phía Bắc: Nhà tập thể – con đẻ của thời những thử nghiệm xã hội cũng chưa từng thấy: thời bao cấp. Các đô thị tràn ngập bởi đội ngũ cán bộ, công nhân , bộ đội. Họ được phân, cấp vào quỹ nhà có sẵn, biến những nhà mặt phố một chủ và những biệt thự thành những nhà tập thể miễn cưỡng.
Nhà nước ôm trọn trách nhiệm chu cấp chỗ ở, một việc hoàn toàn không tưởng. Từ đấy phải xây dựng thêm nhà ở tập thể thật nhanh, thật nhiều, thật rẻ, song lại tối thiểu hóa diện tích và tiện nghi. Nhà tập thể và khu tập thể, nhà lắp ghép và khu lắp ghép mọc lên khắp nơi. Phân phối mét vuông trên đầu người, tương tự như tem phiếu thực phẩm. Căn hộ khép, song mỗi hộ nhận một buồng hay hai buồng, chung bếp, chung vệ sinh, chung cả nơi công tác. Thành ra nơi chốn trú ngụ chẳng khác gì cơ quan, từng ấy vấn đề, từng ấy cách ứng xử. Và bắt đầu nẩy sinh ngầm và nổi, diễn ra triền miên để giành giật lấy chút ít không gian đến từng centy mét để cơi nới, để đội lên hoặc nống thêm ra. Hết cách thì nâng thêm gác, đi ra đi vào trong nhà mình mà phải cứ khom lưng, cúi đầu.
Thế đấy, trải qua cả hàng chục thập niên cuối thế kỷ 20 và cho đến bây giờ đầu cả hơn hai thập niên của thế kỷ 21, mặc dù cả đất nước xóa đi cái bao cấp đi vào cái cơ chế thị trường nhưng đâu đó vẫn còn những cái khu nhà tập thể bệ rạc, xuống cấp trơ gan cùng bóng nguyệt giữa phố phường tiện nghi hiện đại. Đổi mới, xóa tem phiếu, lương thực mà vẫn ăn no mặc đủ, bỏ bao cấp nhà mà ở lại đàng hoàng hơn.
Ở đàng hoàng hơn không phải giàu có lắm tiền của, không chỉ bởi tiến bộ khoa học công nghệ, không chỉ bởi xây nhiều chung cư và khu đô thị mới, mà bởi Nhà nước đã để tự dân lo chỗ ở cho mình. Đã tự lo, thì ấy sao vẫn phù hợp hơn cả.
Kể từ ngày xóa bỏ bao cấp và cũng mới hơn mười năm trở lại đây tại các đô thị lớn, các tỉnh thành phát triển, xuất hiện ngày càng nhiều cao ốc chung cư, xây xen kẻ vào các khu phố cũ hoặc các khu đô thị mới đã đem lại những thời cơ mới cho vấn đề cư trú, đồng thời khẳng định xu thế ngày nay trong tạo lập hình thái đô thị.
Cao ốc chung cư hiện đại, hấp dẫn được rao bán, chào giá trên các phương tiện truyền thông cho những ai không bị trói buộc bởi kinh tế tại gia, cho những ai có khả năng thích ứng với lối sống hiện đại. Nhưng chúng cũng là mối ngại ngùng lớn cho những ai có thu nhập thấp, những ai thuộc diện đền bù, giải tỏa để bàn giao mặt bằng phát triển kinh tế hay khu đô thị mới.
Có thể nói rằng, của hôm nay và của tương lai cao ốc chung cư là xu thế, là giải pháp duy nhất có thể, đối với những nơi đất chật người đông. Sự chấp nhận, sự lên ngôi của loại hình nhà ở này là tùy thuộc vào chất lượng sống mà nó đã đem lại. Chất lượng sống mới sẽ xóa dần nếp sống và thói quen cũ, nỗi sợ hãi chung đụng của nhà tập thể một thời, giảm bớt sự níu kéo, của nhà chia lô mặt phố. Chất lượng sống mới sẽ cuốn hút người ta vào cuộc cách tân nền nếp và phong cách sống. Chất lượng sống ở đây được hiểu là điều kiện sống và văn hóa sống. Nếu điều kiện sống là cơ sở để người ta chọn mô hình chung cư, thì văn hóa sống là những gì làm người ta cảm thụ đầy đủ giá trị cuộc sống mà môi trường cư trú đem lại. Nhà chung cư tốt nhất là nơi mà người ta không cảm thấy sự hiện hữu của ai đó đang ở trên đầu, dưới chân, bên cạnh. Nhà ở chung cư tốt là nơi mỗi sáng gặp hàng xóm ở buồng thang máy, mặt chào và trên môi luôn nở nụ cười đón hỏi.
Trong công cuộc hiện đại hóa những mô hình cư trú đô thị, cần kết hợp những nỗ lực nhằm khắc phục những quán tính trong cách nghĩ và cách sống và hơn hết là những nỗ lực của những người làm bổn phận tổ chức không gian sống.
Nhận thức và đánh giá mô hình nhà ở chung cư từ buổi sơ khai chung đụng cho đến ngày nay dù 40, 60, 100 mét vuông được khép kín, tránh đi tiếng loa phường nhĩ tai, và tên mình không bêu trên cái công tơ điện treo trước ngõ, trên cái đồng hồ nước, sáng mở cửa ra, chiều đi về trên những bậc thang hay buồng thang máy đều bắt gặp ánh mắt thân quen hay nụ cười thăm hỏi như những người thân trong gia đình quả thật là cuộc sống thú vị, tiện nghi, hiện đại với nhiều tiện ích luôn được cải thiện, an ninh đảm bảo, vệ sinh và môi trường sống yên tĩnh là những mơ ước cho mọi tầng lớp xã hội…Tuy nhiên và tại sao? người ta vẫn chưa mặn mòi và dè chừng khi nghĩ đến loại hình nhà ở chung cư này bởi còn rất nhiều bất cập phát sinh tranh chấp, phức tạp như: Qũy bảo trì, Phần sở hữu chung chưa thống nhất cách xác định, chung cư có thời hạn hay vĩnh viễn, tính pháp lý và những rủi ro về quyền sở hữu .. v.v…
– Câu chuyện thứ nhất
Trong các tranh chấp chủ yếu là về quỹ bảo trì nhà chung cư, nguyên nhân phát sinh thường là từ việc một số chủ đầu tư không chuyển giao quỹ bảo trì cho ban quản lý chung cư theo quy định của pháp luật hoặc cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì.
Về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, giữa chủ đầu tư với cư dân về mức thu kinh phí vận hành nhà chung cư, tranh chấp giữa ban quản lý và cư dân về mức thu kinh phí vận hành, công khai việc thu, chi trong quản lý cuối cùng là chất lượng dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư, chủ đầu tư hay ban quản lý tranh giành khai thác kinh doanh phần diện tích thuộc sở hữu chung trong chung cư như: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê đều có thu phí nhưng lại không chia sẻ, trích nộp vào quỹ bảo trì chung cư. Từ đó, mọi khoản phí đều đổ dồn vào cho người mua ở chung cư và cho đến thời điểm này cũng chưa có cách quản lý nào hữu hiệu.
Việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì còn đó những nhiêu khê. Khoản 2 Điều 109 Luật Nhà ở quy định: Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác. Tuy nhiên những phần sở hữu chung của nhà ở chung cư thường dễ bị hư hỏng cần phải duy tu, bảo dưỡng, bảo trì thường xuyên như: thang máy, đường thoát hiểm, lồng đổ rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống cấp, thoát nước, nhà sinh hoạt cộng đồng…Nếu sử dụng kinh phí bảo trì các phần thuộc sở hữu chung liệu có hợp lý. Có ý kiến cho rằng cần sửa đổi bổ sung Khoản 2, Điều 109 Luật nhà ở theo hướng quy định kinh phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, gồm: hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực) tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Sử dụng kinh phí quản lý vận hành hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì đối với các phần sở hữu chung còn lại của nhà chung cư. Nhưng thực tế, tại nhiều chung cư, quỹ bảo trì do các chủ đầu tư quản lý thường chày ì….Và cũng còn lắm chuyện gian nan của câu chuyện sở hữu chung này chưa tới hồi kết thúc.
– Câu chuyện thứ hai
Là tình trạng chung cư mini đang phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.
Theo Luật nhà ở 2014 cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực trong đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì Nhà nước công nhận quyễn sử hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Và cũng tiếp theo đó Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại ban hành : Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên theo kiểu khép kín ( có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà ở chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó, trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.
Nghị định và Luật như “nút mở” cộng thêm những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật đã dẫn đến tình trạng nở rộ việc xây dựng chung cư mini, phá vỡ quy hoạch.
Nhiều công trình xây dựng nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ cho người mua, cũng đang phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Thực trạng hiện nay tại nhiều khu vực đô thị của một số địa phương đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, nên một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng. Tình trạng chủ yếu là xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng …. Rồi tự do mua bán, chuyển nhượng, không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các hoạt động này đã dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy, chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị, không cấp được giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, làm gia tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán căn hộ. Đặc biệt gia tăng mật độ dân số tại các khu vực này là trầm trọng thêm tình trạng ách tắc giao thông, không bảo đảm vệ sinh môi trường, ảnh hưởng đến tình trạng an ninh trật trự của địa phương, phá vỡ quy hoạch, làm mất mỹ quan đô thị. Tình trạng nở rộ chung cư mini từ việc xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay được Bộ Xây dựng đánh giá có nguyên nhân từ những bất cập của các quy định pháp luật.
Để kiểm soát tình trạng phát triển tự phát chung cư mini làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị và không đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy, Chính phủ cần sửa đổi và bổ sung Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014, theo hướng sử dụng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà ở đơn lẻ có nhiều phòng tại khu vực nội thành. Loại căn hộ này chỉ sử dụng để cho thuê. Bên cạnh đó, pháp luật nên quy định các trường hợp nhà riêng lẻ theo kiểu nhà “chung cư mini” nhằm kích hoạt kinh doanh, thì phải lập dự án đầu tư.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh thì phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Còn nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…) thì phải lập dự án đầu tư xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
– Câu chuyện thứ ba, chung cư có sở hữu lâu dài
Theo các chuyên gia, nên quy định sở hữu chung cư có thời hạn, vì vừa giúp giá thành chung cư rẻ, vừa có thể thuận lợi hơn trong sửa chữa hoặc xây mới khi hết thời hạn. Theo số liệu hiện nay cả nước có hơn 1.500 chung cư cũ xuống cấp cần cải tạo, sữa chữa hoặc xây mới đang gặp phải những bế tắc do không đạt được sự đồng thuận giữa người dân với chủ đầu tư, chính quyền địa phương. Việc chung cư sở hữu lâu dài cũng là một trong những tác nhân khiến tiến trình làm mới, cải tạo luôn chậm , khó thực thi. Sự chậm trể cải tạo, xây mới lại nhiều tòa nhà chung cư cũ có niên độ gần sáu, bảy chục năm đang trở nên bức thiết hơn bao giờ hết, họ đang sống trong những lo âu trong căn nhà mà họ đã gắn bó gần như cả đời người vì không biết lúc nào sụp xuống cả. Và ngay cả những căn hộ chung cư xây dựng sau năm 2000, sao 20 năm quá trình sử dụng ít nhiều cũng đã xuống cấp. Nhiều người dân ở tại các khu đô thị này băn khoăn, liệu đến khi các tòa nhà hết hạn sử dụng có thể được cải tạo hoặc xây dựng lại mới? Theo các chuyên gia, chưa có cơ quan, đơn vị nào tính đến việc này, vì xây cứ xây, ở cứ ở, còn bao giờ hết hạn thì hẳn hay!
Trên thực tế, căn hộ sở hữu vĩnh viễn sẽ đắt hàng hơn căn hộ sử dụng có thời hạn 50 năm. Đơn cử như một số dự án có thời hạn 50 năm có chất lượng tốt, thiết kế đẹp trên một vị trí đẹp có giá 20 đến 25 triệu đồng/m2 nhưng bán rất chậm. Trong khi đó, cùng một vị trí dự án có sở hữu lâu dài thì giá có thể tăng gần gấp đôi. Nguyên nhân do tâm lý người mua luôn vẫn thích sở hữu lâu dài.
Trước đây Bộ Xây dựng từng đề xuất thời hạn sở hữu chung cư chỉ nên là 50 – 70 năm nhưng không được sự ủng hộ của người dân. Nguyên nhân do người mua nhà tỏ ra lo lắng sẽ trắng tay sau khi hết thời gian sử dụng.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường khi ban hành Luật Nhà ở 2014, cơ quan soạn thảo đã đề xuất thời hạn sở hữu đất chung cư là có thời hạn, vì chính có thời hạn sẽ có tác dụng tôn tạo, sữa chữa chung cư… nhưng Quốc hội không đồng ý và cho rằng đất chung cư cũng là vô thời hạn. Do đó, nói rằng đất ở có thời hạn càng khó hơn.
Vì vậy, câu chuyện nhà ở chung cư đến bây giờ vẫn chưa còn “thắc nút” chưa có hồi kết, nguyên nhân vẫn là nguyên nhân. Theo các chuyên gia, cần sửa chữa lại chính sách, thay vì sở hữu vĩnh viễn đang là thực tại các chung cư hiện nay, việc quy định thời hạn sử dụng chung cư nên từ 50 – 70 năm, vừa giúp giá chung cư rẻ và việc sữa chữa hay xây mới tòa nhà chung cư khi hết thời hạn đơn giản hơn. Khi có thời hạn, chủ đầu tư sẽ bán giá chung cư theo giá trị xây dựng và cũng tạo được điều kiện cho người có thu nhập thấp hơn. Từ đó, nhà chung cư sẽ đúng nghĩa là được xây dựng chỉ để cho thuê, nếu ai muốn vĩnh viễn thì mua nhà đất.
Để tránh sự việc vào thế “đã rồi”, ngay từ bây giờ, các nhà quản lý, chính quyền địa phương cần đưa ra chính sách cho các dự án chung cư: thời điểm nào sẽ hết niên hạn sử dụng, cần quy định lại sở hữu có thời hạn với các dự án chuẩn bị hình thành trong tương lai, cần chú ý, xiết chặt các loại hình nhà ở đơn lẻ xây dựng nhiều phòng để bán mua.
Tài liệu tham khảo:
HoREA- Văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ về việc Cần kiểm soát tình trạng khoét lõm xây dựng “chung cư mini” làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị
– Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 46 Luật Nhà ở 2014
– GS. Đặng Hùng Võ chung cư cần thiết sở hữu có thời hạn
– Luật Nhà ở 2014
